上市三年规模翻五倍 时代邻里摆脱关联方依赖强化独立运营能力 围绕规模化+平台化双主线发展

作为中小物企的典型样本，时代邻里(09928.HK)在上市后的三年实现了规模的跨越式增长。

“2021年是时代邻里三年计划的首个收官之年，在激烈的行业竞争下，时代邻里仍然顺利完成了既定的三年计划目标，尤其是在规模拓展和增值服务方面取得了较大的突破。”时代邻里董事会主席白锡洪指出。

展望未来，时代邻里管理层表示，存量市场与打造密度将会成为物管行业竞争的重点。公司下一个三年计划是在管面积再翻番突破2亿平方米，在业务层面主要围绕规模化+平台化两条主线发展，除了扩大管理规模以外，还会聚焦社区增值服务。

上市三年规模翻五倍建立独立运营能力

过去三年，物管企业在并购热潮下快速扩张规模，行业集中度进一步提升，对于中小物企而言，能否实现规模增长事关重要。

年报显示，时代邻里过去一年在管面积突破1亿平方米，较2019年初实现了五倍多的增长；收入达到27亿元，三年复合增长率近55%；归母净利润达到3.3亿元，三年复合增长率42%。

从营收情况来看，报告期内，公司的营收主要由物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务、其他专业服务组成。其中物业管理服务仍是公司营收的主要收入来源，报告期内，公司在该领域录得收入15.77亿元，同比增长约56%，占整体收入的58%。

而其他业务中，非业主增值服务录得收入3.68亿元，同比略微降低6.65%；社区增值服务录得4.38亿元，同比增长223.43%；专业服务录得收入1.45亿元，同比增长35.55%。

时代邻里将自身发展规划浓缩为“4321”核心战略，分别是指四个布局区域、三种布局业态、两大核心业务以及一个寄予厚望的科技服务平台。

其中重点布局的四大区域分别为粤港澳大湾区、长三角、成渝以及华中四大城市群，三种布局业态分别为住宅、产业园和公建，两大核心业务主要是物管服务和社区增值服务。

时代邻里首席财务官郭柏成介绍称，时代邻里在住宅业态上的策略是做密度，深耕区域提升管理效能；在产业业态上做深度，通过深度合作促进全国扩张；在公建业态上做广度，打造平台成就区域龙头。

此外，时代邻里的股价自去年7月以来持续走低，一定程度和关联公司时代中国的发展受影响有一定关系。房地产市场的低位运行，对物业管理行业带来的影响仍在持续。

白锡洪表示，“整个行业已经具备往好发展的趋势”，他认为时代中国开发的物业在时代邻里在管面积中的占比不大，“而且每年新增交付给我们管理的项目，也只占新增面积的1/4左右”。

时代邻里自上市以来在有意识地加强自我外拓能力，降低对关联公司时代中国的依赖程度，截至2021年末，时代邻里在管项目中时代中国和第三方的面积分别是2490万方和8060万方。

时代邻里的中长期发展目标，是三年后管理的规模超过2亿平方米。

时代邻里目前实现规模扩张的方式主要有三种，一是收并购，二是第三方市场拓展，三则是时代中国给予的项目。

郭柏成指出，“下一个三年的拓展策略，也是以第三方外拓为主。2022年，我们要做到2500万平方米的第三方拓展增长。”针对收并购，管理层的态度仍然表示仅是辅助手段。“公司未来仍会坚持自主拓展为主，收并购为辅的策略，在经济高增长区域，冷静理智地评估收并购企业的成长性，花好投资人的每一分钱。”

通过增值服务打造新增长极

从业务构成来看，去年除了物管服务以外，社区增值服务确实也是时代邻里取得较大增长的另一块重要业务。

比如，去年时代邻里综合毛利率为27.3%，同比减少了2.9个百分点，主要是由于物业管理规模有所增长，业务结构调整，导致毛利率整体下降。

具体到每个业务而言，社区增值业务仍然是最赚钱的业务，物管服务、非业主增值服务、社区增值服务和专业服务的毛利率分别是26.7%、26%、33.9%以及16.1%，同比去年均有所减少，其中社区增值服务下降17.1个百分点，主要是公司战略性拓展生活服务并取得以倍数计的收入增长，但由于服务组合的调整及变化，毛利率有所下降。

针对毛利率下跌，时代邻里首席财务官郭柏成解释道，主要原因是2020年产生了社保减免，而减免在2021年结束从而影响毛利率水平。

针对未来表现，郭柏成表现由于每个业务板块处于快速发展的过程，很难预测毛利率，“目前我们暂估物业管理和社区增值服务的毛利率不会有很大变化，其中社区增值服务会维持在30-34%，高于公司毛利率平均值，随着社区增值服务的收入占比不断提高，对毛利和净利润的贡献也会持续提升”。

根据公告，时代邻里的社区增值服务包括两大类服务，一个是公共空间租赁及停车位管理，另一个为生活服务。其中，生活服务主要包括拎包入住、房屋翻新、资产管理、社区团购及家政服务等。

具体来看，2021年时代邻里的空间运营点位同比增长21%，实现收入1.03亿元，同比增长50%；美居业务签约商家提升151%，收入2.42亿元，同比增长近9倍；资产服务加速转化，实现收入3000万元，同比增长18%；社区团购收入7700万元，同比增长235%；社区运营助力生活服务收入9300万元，同比增长121%。

此外，时代邻里在2021年实现全面物业服务线上化、社区交易线上化、项目管理线上化。其中，邻里邦APP业主认证率超80%，线上商城覆盖用户同比增长46%，服务和经营相互引流、线上线下流量互联互通促进业务发展。

对于未来三年社区增值服务的具体增长目标，管理层透露，“2022年-2024年3年期间，物业管理和社区增值服务收入年复合增长不会低于30%。而且，未来会将社区增值服务的业绩占比提升至23%-25%，毛利占比将达到25%，其高于整体水平的毛利率贡献度也将持续提升。”

（文章来源：21世纪经济报道）

文章来源：21世纪经济报道