绿城中国两位数高增长背后 质量问题、高拿地成本“埋雷”

从2021年的业绩表现来看，无论是营收、净利还是销售额，绿城中国都远超大多数房企。然而在保盈利、保规模的背后，绿城中国牺牲掉的是部分质量品控以及拿地成本。

近期，在港股上市的绿城中国发布2021年年报。从业绩表现上来看，绿城中国实现收入1002.4亿元，同比增长52.4%；股东应占利润44.69亿元，同比增长17.7%；合同销售额3509亿元，同比增长21%。无论是收入、归母净利润、还是合同销售额，绿城中国都以两位数的增长速度远超大多数房企。绿城中国的股价也在本周三创出历史新高。

然而《红周刊》发现，绿城中国高增速的背后，也给自己留下了不小的隐患：一方面，结转成为收入的楼盘项目屡屡被业主反映存在质量问题；另一方面，大规模拿高价地，也大幅推高了公司的拿地成本，无形中加重地块的后续开发难度。

交付面积大规模增加

交付项目质量问题频频被质疑

2021年，绿城中国旗下的杭州桂语朝阳、北京壹亮马、德清观云小镇、余姚桂语兰庭、温州凤起玉鸣、青岛理想之城、南通诚园、天津诚园、成都凤起朝鸣、济南玉兰花园等楼盘项目陆续交房，合计交付销售面积438.54万平方米，较2020年的291.44万平方米大幅增长(见表1)。

而伴随交付面积的增长，2021年绿城中国收入也随之水涨船高。据年报数据，物业销售贡献了绿城中国总收入近9成。2021年，公司实现物业销售收入897.55亿元，较去年同期的573.34亿元，同比增长56.5%。

2021年绿城中国业绩的出色表现主要受益于楼盘的大批交付，而这或许和绿城中国周转速度的提升存在一定关系。中信证券研报指出，2021年绿城从拿地到开工、开盘、交付的周期分别为4.3个月、7.3个月和30.1个月，同比平均提速6%。

不过值得关注的是，《红周刊》发现，绿城中国在年报中提及的部分交付项目也是业主投诉较多问题的项目。

比如，贡献了绿城中国5.6%物业销售收入的杭州桂语朝阳。2021年8月，杭州桂语朝阳进入交房阶段，不过有业主在收房时发现，交付项目存在玻璃破裂、墙纸起皮脱落、室内石材开裂等诸多问题，更有业主在业主群内表示，“承诺4500元/平方米的精装修标准(让人)大跌眼镜”。

其实，早在该小区交付前，就有业主发现问题，并向相关部门反馈表示，小区存在偷工减料、施工质量较差等问题，上述问题又具体体现在“高层区域外立面墙面存在不平整、鼓包、剥落、线条弯曲”“小区混凝土路面开裂”“地下车库渗水漏水严重”等。

彼时，杭州相关部门回复表示，“涉及其他质量缺陷问题，我局质监部门已要求开发公司立即落实专人处理此事，对现场确认存在的质量问缺陷问题尽快完成修复。”不过，从交付后业主的反馈情况来看，成效并不明显。

杭州桂语朝阳交付所出现的情况并非个例，《红周刊》发现，贡献了绿城中国2.6%物业销售收入的天津诚园也遭到了业主投诉。2021年10月底，天津诚园二期进入交房阶段。然而11月末，有业主在领导留言板投诉表示，自己所购买的天津绿城诚园二期宸塘锦苑项目顶层漏水严重，并要求开发商要从根本上解决漏水问题。

《红周刊》梳理发现，绿城中国在成都的合作项目成都绿城诚园二期也是业主投诉的“重灾区”。天眼查显示，绿城中国持有成都绿城诚园二期背后开发商城投绿城45%股权。而在领导留言板上，多位业主均对这一项目进行投诉。

比如，2021年11月24日，一位业主指出，诚园二期从小区绿化到公共设施都存在减配的情况。此外，据其介绍，该小区的大部分房屋还存在房屋空调、新风系统不能有效工作、面墙空鼓、地面瓷砖凹凸、漏水、电源外露等问题。

2021年12月末，上述小区归属地成都市双流区回复表示，已建立问题台账，逐条整改，并限时于2022年1月15日前全部处理完毕。此外，关于业主所反馈的销售时宣传图、意境图，存在差别问题，目前相关部门也已对该问题组织了协调会，目前正在整改中。

被指“减配”背后

高地价加重开发难度

“减配”是绿城中国旗下多个项目被业主频繁提及的一大关键问题。而在被指“减配”的背后，《红周刊》发现上述被业主指控的“问题楼盘”还存在拿地价格较高、后续开发难度较大的问题。

如，前述提及的杭州桂语朝阳， 2017年12月，绿城中国以总价39.389亿元、楼面价20059元/㎡、自持比例8%的严苛条件竞得位于蜀山单元的萧政储出【2017】23号地块，即杭州桂语朝阳的前身地块，彼时的“南卧地王”。

根据2021年年报，杭州桂语朝阳的销售均价为28684元/平方米。如将销售均价剔除掉楼面价，剩余的差额空间不过万元。不难看出，该楼盘盈利和开发难度都较大。

而被业主投诉漏水严重的天津诚园同样拿地价格不菲。2018年，绿城中交联合体以7.6亿元摘得天津诚园前身地块，即津西陈塘(挂)2018-180号地块，折合楼面地价约21465元/平方米。年报显示，该项目销售均价为29178元/平方米，同样存在楼面价和销售均价差额不过万元的情况。

较高的拿地成本，或为绿城中国部分楼盘的减配、质量问题埋下伏笔；而且也直接体现在了绿城中国的毛利率表现上。年报显示，虽然2021年公司毛利为181.68亿元，同比增长16.66%，但毛利率却较2020年23.7%下降5.6个百分点，至18.1%。其中，物业销售毛利率更是较2020年的23.5%下降6个百分点，直至17.5%。

对于公司毛利率的下滑，绿城中国管理层在业绩发布会上进行解释，主要原因有两个方面，一方面，土地市场竞争较激烈，土地成本上升；另一方面，近年来房价受限价影响，公司品牌价值没有充分体现。

不过值得一提的是，绿城中国仍在大规模扩充土储，且拿地成本持续走高。《红周刊》梳理绿城中国过往年报数据发现，2019年、2020年，绿城中国的新增土储平均楼面价依次为6923元/平方米、7089元/平方米，价格稳定在7000元/平方米左右，而到了2021年，这一数值同比增长28.09%，至9080元/平方米。

新增土储成本的走高连带拉动了总土储备的成本价格。2019年、2020年，绿城中国总土储的楼面地价平均成本依次为6119元/平方米、6562元/平方米，而到了2021年，楼面地价平均成本猛增至7182元/平方米，同比增长9.45%。不难看出，而无论是新增土储的平均楼面价，还是总土储的平均楼面价，绿城中国的2021年水准都远远高于前两年水准。

在销售均价增长较快时，较高的拿地成本也较容易被覆盖，对盈利空间影响较小。年报指出，绿城中国2021年的自投项目销售均价约28416元/平方米，较2020年的26012元/平方米同比增长9.24%，这一增速基本和绿城中国当年的楼面地价平均成本增速持平。

但2022年销售局势似乎有所转变，绿城中国销售额、销售均价双降。近期，绿城中国发布3月销售数据，2022年3月，绿城中国销售金额约为151亿元，较去年同期的214亿元下滑41.72%；销售均价约26037元/平方米，重回2020年价格水准。

“三道红线”仍踩一条

存明股实债嫌疑

除较高拿地成本所带来的影响外，绿城中国的“三道红线”仍未完全实现在安全线范围以内。据绿城中国业绩会披露，2021年末，绿城中国“三道红线”中剔除预收账款后的资产负债率为70.3%，净资产负债率53.5%，现金短债比为1.7倍，仍然有一条红线尚未达到标准。而这也意味着，绿城中国在2022年的有息负债增长将不能超过10%。绿城中国执行董事兼执行总裁耿忠强也在业绩会上强调，公司将确保2023年能够进入绿档。

此外，绿城中国还有明股实债的嫌疑。年报显示，2021年末，绿城中国资产净值合计1076.46亿元，其中，归属母公司股东应占权益346.79亿元，占资产净值的32.22%；而归属非控股股东权益为622.08亿元，这一数值不光占比高达57.79%，更加值得注意的是，非控股股东权益增长迅速，较2020年同期的317.49亿元，翻了将近一番(见表2)。

但在利润分配上来看，绿城中国却并未遵照其在股东权益归属上的“四六开”分成，根据年报，在绿城中国76.87亿元的年内利润中，公司股东应占44.69亿元，占比58.14%；非控股股东权益应占32.18亿元，占比41.86%(见表3)。也就是说，掌握了公司近六成的非控股股东，却只分到了超四成的净利润，而在这种不对等分成的背后，绿城中国明股实债嫌疑较大。

明股实债这一融资手段，是房企常用来粉饰财报的财务技巧，在隐匿房企表内负债的同时，也推高了房企的财务风险。

(本文已刊发于4月9日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖建议。)

（文章来源：红刊财经）

文章来源：红刊财经