恒大债务重组新进展 中信信托项目有望通过项目退地方式化解风险

中国证券报·中证金牛座记者4月15日从中信信托获悉，恒大债务重组获得新进展。中信信托恒大广东项目日前召开受益人大会，86%的受益人投票表示同意，超三分之二通过率意味着该项目距离落地实施更进一步。

此前，中信信托收到的广州城投集团来函称，将通过项目退地方式化解恒大广东项目风险。业内专家认为，该方案如能顺利实施，将成为继并购方式之外，信托公司化解房地产项目风险的又一新模式。

中信信托涉及项目为“嘉和125号恒大信托计划”。根据初步方案，该信托计划将在获得广州城投集团连带责任保证担保的前提下解除项目土地抵押，广州城投集团作为保证人保障信托计划全额本金分期兑付。

业内人士指出，目前，监管部门、地方政府正着力化解房企债务违约风险，金融机构主动探索化解房地产风险的新方式，是贯彻落实促进房地产市场平稳健康发展重要要求的有益实践，也有利于稳市场、稳预期，维护金融市场稳定。

探索市场化风险化解新模式

中信信托有关负责人透露，本次方案通过项目退地的方式，引入履约能力较强的AAA高信用等级主体广州城投集团作为保证人，保全信托计划全额本金分期支付，使得信托本金安全退出保障程度显著增强，以实现资产实质性风险化解。广州城投集团系广州市城市基础设施建设和资产运营主要实体，其股东为广州市人民政府国有资产监督管理委员会(持股比例为90%)和广东省财政厅(持股比例为10%)。

“如果本次广州城投介入的处置方案顺利落地，将成为信托业内首个由地方政府牵头协调，通过市场化方式实现地产项目风险化解的典型案例。”上述负责人介绍，相较于资产转让或处置(土地出让)等方式，项目退地更有利于快速化解当下债务风险。

另有业内人士表示，上述方案处置既发挥了信托公司对底层资产把控强的优势，又体现了主动管理的专业化能力，最大限度保障投资者利益，为后续盘活资产提供资源支持。在信托行业转型发展的特殊时期，无论是监管部门、市场机构还是投资者，都乐于看到更多积极有效的风险化解方式，充分保障各方市场参与者的利益诉求。

积极有效化解房企风险

业内人士认为，受多重因素影响，部分房企债务违约风险引发市场担忧。对此，监管部门、地方政府出台多项措施，有针对性加强风险防范与化解。

“从2021年下半年起，房企信用风险事件时有发生，多个房地产信托项目面临逾期，多家信托公司遭遇风险化解难题，其中就包括中信信托恒大广东集合资金信托计划。”中信信托有关负责人透露。

这位负责人进一步表示，自该项目出现流动性风险后，公司成立了专项工作小组，与恒大及项目有关方面密切沟通，深入对接大型房地产企业、大型国有企业、资产管理公司、大型代建机构等，为风险化解寻求多种途径。

国务院金融稳定发展委员会3月16日召开专题会议指出，关于房地产企业，要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施。

对此，业内人士结合上述案例分析，在促进房地产业健康发展和良性循环的监管要求下，金融机构主动探索化解房地产风险的新方式，对保护投资者合法权益、提振市场信心、稳定市场预期有明显促进作用。同时，从该项目通过也能看出，在打破刚兑趋势下，投资人看待非标项目风险更加理性，资管新规的效果正在逐步显现。

持续改善行业预期

去年以来，监管部门出台多项政策优化房地产市场调控，房地产行业预期得到明显改善。

此前，银保监会明确表示，要积极推动房地产行业转变发展方式，鼓励机构稳妥有序开展并购贷款，重点支持优质房企兼并收购困难房企优质项目，促进房地产业良性循环和健康发展。

多家金融机构通过多种渠道支持房地产企业纾困。比如，浦发银行发行50亿元规模的2022年第一期金融债券(品种二)，募集资金将用于房地产项目并购贷款投放；兴业银行在全国银行间债券市场成功发行400亿元金融债券，其中100亿元将用于房地产项目并购贷款投放；招商银行与美的置业签署《并购融资战略合作协议》和《按揭战略合作协议》，将授予美的置业地产并购专项融资额度60亿元，个人住房按揭贷款专项额度60亿元。

同时，资产管理公司也在积极参与房地产企业债务问题化解。中国长城资产日前发行100亿元金融债券，募集资金主要用于房地产行业风险化解。中国东方资产亦于近期获准发行100亿元金融债券，募集资金将主要用于开展房地产行业不良资产纾困及房地产金融风险化解工作。业内人士认为，引入不良资产处置专业机构，将加快风险房地产企业资产处置进度，促进风险化解和市场出清。

业内人士预计，随着政策逐步落地发酵，房企融资环境将进一步改善，房地产市场将逐步实现底部企稳。

（文章来源：中国证券报）

文章来源：中国证券报