继今年2月全国性商品房预售资金监督管理办法出台后，4月29日，中央政治局会议对房地产的表述中又提出“优化商品房预售资金监管”，这是中央首次对备受关注的预售资金监管政策给出明确的指示。
为什么新政出台不到3个月就要进行优化？应该如何优化？接受券商中国记者采访的业内人士认为，全国性新政出台后地方执行效果不明显，需要继续完善，建议合理允许部分高信用房企以银行保函解冻部分监管资金，适当降低预售资金留存比例，优化预售资金支取节点等。
另外，券商中国记者梳理发现，中央政治局会议后，惠州、徐州、梅州、连云港、岳阳、长春等多地密集出台的稳地产政策中，在预售资金监管方面都提出了优化措施。
已出全国性政策执行效果不明显
今年2月初，全国性商品房预售资金监督管理办法已经出台，这是商品房预售资金监管新规首次从全国层面作出统一安排、确定监管机制。
对于时隔不到3个月中央就提出要“优化”预售资金监管的原因，中银证券房地产行业研究员夏亦丰认为，虽然全国性管理办法已经出台，意在纠偏部分预售资金监管收紧过度的城市，一定程度上缓解房企的资金压力。但从落地效果来看，预售资金的宽松力度与金融机构的实际执行力度均是比较弱的。她认为，中央政治局会议提出要“优化”，体现了中央对于预售资金监管方面的高度重视。
“此前全国预售资金监管的统一政策出台后，政策效果不明显，因为地方采取了保护主义，担心出烂尾楼，所以地方上执行的效果不明显，这也跟房企的流动性风险有关系。”一位不愿透露姓名的业内人士对券商中国记者说。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉接受券商中国记者采访时也表示，尽管国家层面出了预售资金监管新规，但由于很多项目超融、预售资金挪用，导致现金流不足以覆盖债务。银行、信托或其他金融债权人作为抵押权人，自然就把预售资金锁死了，不让提取，导致资金躺在那里，但项目烂尾或停工。另外一种情况，各方债权人都来索债权保障，多方博弈导致僵持不下，资金动不了。年初住建部已经发布了一个预售资金监管的新规定，关于监管的内容、监管额度和范围都作了明确的部署，除了重点资金监管部分之外，其他都可以提取，但是这仍然解决不了问题，需要继续完善。
据了解，相较于以往，2月出台的全国性新规在完善规范商品房预售资金监管措施上有五大“亮点”值得关注：招标确定监管银行、合理确定监管额度、明确各方监管责任、建立信息共享机制、确定首末拨付节点。比如，监管额度根据商品房项目建设工程造价、施工合同金额以及项目交付使用条件等因素确定，而不是简单地按房屋销售额的比例确定；在确保房地产项目竣工交付所需资金后，超出监管额度的资金可由房地产开发企业提取使用。
预售资金边际放松有望切实落地执行
对于如何优化预售资金监管政策，李宇嘉认为，新老划断是比较好的解决思路。新资金进来以后，辅以政策扶持(比如容积率奖励，规划调整等)，资金封闭运转，使用范围与前序资产负债涉及的项目隔离，通过新的项目盘活，释放新的预售资金，首先确保保交楼，然后偿还新投资方，剩余资金去解决其他债务。
夏亦丰认为，未来预售资金监管可能的改进方向包括：合理允许部分高信用房企以银行保函解冻部分监管资金；不再“一刀切”，而是梯队化预售监管放松，针对信用等级较高的房企，预售资金留存比例适当降低；进一步放开预售资金的监管时间点。
“银行保函的方式从理论上看是个好办法，但也存在问题，就是银行开一套保函要收手续费，这个费用也不低，这就等于又贷了一笔款，增加了成本。”一位不愿透露姓名的业内人士对券商中国记者说，从支取节点方面优化预售资金监管可能更好，最重要的是监管额度要明确。
券商中国记者梳理发现，中央政治局会议后，连云港、惠州、徐州、梅州、岳阳、长春等多地密集出台的稳地产措施中，在预售资金监管方面都提出了优化措施。
如长春、连云港、徐州都提出采取担保方式。长春提出，允许符合条件的商业银行为房地产开发企业出具保函，以保函替代预售监管资金；连云港提出，要在严格执行商品房预售资金监管制度的基础上，探索采取担保方式，释放一定数额资金用于房地产项目的建设和运营；徐州提出，试点商品房预售监管资金使用银行保函的方式。
长春、徐州、梅州、岳阳等地都提出优化商品房预售监管资金支取节点。
其中，长春提出，对于2022年度涉及施工建设的房地产开发项目，依开发企业申请可以提前提取商品房预售监管资金账户余额，专项用于本项目复工复产，后续商品房销售款需足额补齐提取金额；徐州提出，由原来的按预售批次调整为按栋支取重点监管资金；
梅州提出，增加预售款提取次数，对装饰工程全部完成并已按三方监管协议提取该进度节点预售款的预售项目，在满足预售款监管账户资金留足入账资金总额10%的前提下，至竣工验收备案前，视企业诚信、后续工程量等情形可适当增加1-2次预售款提取次数；
岳阳提出，将项目预售资金、开发贷款、个人购房按揭贷款等全部纳入项目资金监管范畴，实行三方监管，确保相关资金用于项目开发建设。开发企业可暂缓储存房地产开发项目资本金，实现销售收入后在资金监管账户上留足项目资本金。存量项目资本金可提前一个节点申请解控。
此外，惠州还提出，根据房地产开发项目建设工程造价、施工合同金额以及项目交付使用条件等因素，合理确定商品房预售资金监管额度。要确保监管额度内的资金专款专用，保障工程建设项目按时交付使用。
夏亦丰预计，未来部分城市预售资金的边际放松在执行层面有望切实落地。
（文章来源：券商中国）
文章来源：券商中国
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