长三角多地土拍开槌！房地产新政接二连三 能否带动楼市回暖？

连日来，长三角多地土拍市场集中开拍。在不少城市稳地价、促房价等一系列“满足需求”的楼市政策变化下，各方期待消费市场有所起色。但从近半个月来的土拍市场和楼市表现看，同处长三角，不同城市不同凉热，有的地方热度逐渐回升，有的地方却呈“乍暖还寒”状态，五一小长假小幅回暖后，又迅速进入了“回凉”状态。

土拍：

长三角各城市不同凉热

2022年5月9日，苏州市进行了2022年首次集中土拍。此次上线交易7宗地，共拍出94.94亿元。其中，2宗地块以12.5%、1.64%的溢价率拍出，另5块地均以底价拍出。

就在苏州集中土拍两天前，苏州市房地产市场和交易管理中心刚刚传出消息，苏州市调整了房地产相关政策，其中包括缩短转售年限、调整二孩家庭购房政策，外地户籍缴满6个月社保即可购房等。网友称，这是“近5年来苏州最宽松的购房政策”。然而，刚刚松绑的限购政策，似乎并没有带热苏州土地市场。

无独有偶，5月7日，无锡也开展了2022年首次集中土拍。数据显示，无锡此次8宗土地顺利出让，总面积约57.66万㎡，成交总价103.97亿元，最高楼面价19002元/㎡。8宗地块虽没有出现流拍现象，但同时也没有高溢价现象。相较于去年，数量与热度明显降低。而此前，无锡也接连出台多项购房新政，如上调公积金贷款额度、放宽二孩家庭购房数量、增值税5改2等，诸多新政已于2022年5月1日起执行。

而江苏省会南京4月23日也进行了2022年首批集中供地出让交易。首批20宗地成功出让14宗，获得出让金共计191.45亿元，6宗地流拍。其中，位于主城区秦淮区、雨花台区的4宗地，分别以溢价率13%-15%左右成交，另有两宗地溢价率为1%-3%；位于栖霞区、江北新区、浦口区、江宁区的8宗地，则以底价卖出。

而流拍的6宗地块，分别位于雨花台区经济开发区西寇路地块、栖霞区迈皋桥街道、栖霞区白象片区、江北新区山潘街地块、江北新区浦乌路地块，以及秦淮区光华路街道石杨路地块。这6宗地，大多处于南京市主城区外围，部分地段一直处于房价低洼地。

安徽方面，从合肥4月28日举办的土拍成绩看，土拍市场也相对平稳，这次交易的5宗地块，成交总额25亿元，溢价率不高于15%，三宗肥东县地块楼面价7000多元/㎡，肥西县、庐江县楼面价分别为1049.8元/㎡、2799元/㎡。

相较于上述几个城市土拍市场的平淡，长三角地区也有部分城市的楼市开始逐渐回暖。据消息人士称，3月开始杭州楼市表现抢眼。3月份，40个新项目入市，其中有4个“红盘”触发了社保排序，其余几个焦点项目，中签率也有不俗表现。4月则又有20个新盘上市，尽管其中有不少户型总价在1500万元起步的，但依然引发社保排序。此外，五一看房团也出现大幅增加。

杭州楼市的这股热度也很快传导到土拍市场。2022年4月26日，杭州2022年首次集中土拍，36宗地块逐一亮相，吸引众多地产商前来。土拍从当天上午，一直举行到晚上10点。

据介绍，当日上午，有36宗地块线上成交，23宗地块进入下午“线下一次报价”环节。当天，土拍总成交金额为827亿元。杭州首场集中供地拿地前三房企为：滨江11宗、绿城7宗、众安5宗。这三家都是浙江本土房地产商，在浙江经营多年，对拿地建房比较有信心。

数据：

多个城市商品房“去化周期”有所增长

部分城市土拍市场的平淡，与其商品房去化周期的上升密切相关。

南京房地产交易近期出现近三年来的低点。记者通过南京某连锁房产中介了解到，2022年4月、5月，随着南京上市的新房数量增加，南京的商品房“去化周期”也出现高点。据统计，南京4月共有9700套房源领证，5月即将有40家楼盘的4700多套新房入市，销售压力为今年以来最大。

这个现象在长三角不少城市都或多或少存在。记者从土拍网了解到，近期为楼市松绑的苏州，3月份9个楼盘入市开销，开盘平均去化率达到60%，但仍集中在核心板块。而相城区有楼盘虽有八五折至八八折优惠、赠送物业费和车位抵用券等，但整体去化率仍低至20%。到4月29日，苏州市区存量住宅用地项目数达383个，存量住宅用地总面积达2122.9公顷，已动工未竣工土地面积1630.3公顷，未销售房屋的土地面积为386.1公顷。

而无锡截至2021年12月市区库存面积合计约530.8万㎡，库存套数40395套，去化周期约9.8个月，总体保持在合理区间。具体到各区库存来看，无锡市滨湖区现阶段库存面积最多，去化周期达15个月，即以现有的销售速度，需要15个月才能消化完房地产市场存量，在六大区中高居榜首。

此外，GDP排名全国县级市前三的江阴市，去年底去化周期一度高达20个月。

有调查数据表明，当前的三四线城市，已经连续37个月库存规模同比正增长的态势，专家表示，从库存风险的角度看，目前三四线城市最大。

动态：

多措并举，支持刚需和改善住房需求

“这次苏州的房产新政二孩家庭获利更多，他们也是改善型住房市场的新生代、主力军。”苏州房产销售介绍，此次苏州新政关于限售年限的调整，有效缩短了房主置换的交易周期，一定程度上减轻了购房者的置换成本，有助于释放改善人群的置换需求，“特别是二手房，不再要求限制转让时间，有利于市场活力的激发。”

长三角部分城市购房新政汇总

据统计，今年3月以来，全国近百城都先后出台了楼市新政，其中长三角地区有20城，明确出台新政。各地着力点基本在6个方面：取消或放松限购及限售、降首付比例、降低房贷利率、公积金贷款优惠、购房补贴、房企支持。

各地松绑政策也大多在3条以上，多的则达到10条。在长三角地区，有的地市调整力度还比较大。例如，江苏连云港，商贷首套房首付比例降至2成；苏州常熟，人才购买首套自住商品住宅补贴购房总价1%，镇江市区首套商品住房，给予契税缴纳份额80%的一次性购房契税补贴；常州降首套、降二套利率；苏州外地户籍缴满6个月社保即可购房，安徽淮北市则直接财政补贴购房者。在土拍方面，江苏徐州将土地保证金缴纳由总价的100%调整为50%，政策助力十分有诚意。

淮北市2022年4月发布的购房新政

有一项最新调查显示，我国二三线城市年轻人购房消费欲虽在下降，但其中购房用以投资意向的占比，从2021年底的33%，下降至今年4月的11%。而在有购房意愿的人群中，刚需型占30%，改善型占35%左右。各方都在期待，这股政策松绑潮，能有效推高销售潮，以刚需和改善型需求为主的楼盘，可以早日回暖，形成可持续发展的良性循环。

南京一位有着15年房产中介从业经验的销售经理表示，目前一二线城市房地产市场和政策都对消费者十分利好。“刚需客现在出手的话，可以买到满意户型的可能性增大，毕竟抢房的人少了；改善型买房者不妨留意观察心仪楼盘的销售动向，随着楼市政策继续调整、房企释放更多优惠信息，那么出手的时机也不远了。”

（文章来源：上海证券报）

文章来源：上海证券报