持有与销售双轮驱动 合景泰富投资物业板块进入熟成期

合景泰富在持有型物业领域不断发力。

近日，有消息指出，合景泰富计划销售位于广州、北京、上海的写字楼，这些项目位于一线城市的城市副中心或新兴商务区，预计写字楼大单销售的货值约为100亿元。合景泰富方面对此回应称，今年将有序在市场上推售写字楼项目。

合景泰富方面表示，今年年初其组建了大客户销售团队拓展大客户资源以促进整售式大单项目，未来将会积极推进整栋写字楼销售落地，此举预计将带来稳定而可观的现金收入。

实际上，合景泰富过往一直采取住宅和投资型物业开发的“双轮驱动”模式，在投资性物业方面也一直保持销售+自持动态平衡，这既能保有合景泰富在一线和新一线城市的布局，也能保持每年投资型物业的变现能力，以达到优化财务结构形成良好财务循环的目的。

自持、销售“双轮驱动”

合景泰富在持有型物业领域深耕已久，在北京、上海和广州等多座一二线城市拥有多年的写字楼开发经验，旗下拥有多座超甲级写字楼，这是其沉淀下来的优质资产。

实际上，合景泰富并非近期才有写字楼的销售计划。在写字楼开发运营方面，合景泰富一直采取开发与销售双轮驱动的模式，交易与销售常年活跃。

由于合景泰富拥有良好的写字楼运营水平，且其旗下写字楼多数位于一二线核心城市CBD、核心商务区域，因而也颇受潜在买家的欢迎，近年来不断有大宗销售进账，也为其贡献了稳定的现金流。

公开资料显示，自2017年起，合景泰富持续对旗下的物业组合进行了优化配置，将较具竞争优势的写字楼项目进行部分出售，如上海环球都会广场、上海嘉誉湾、上海环球都会广场、广州科盛广场、北京通州合景国际金融广场。

这些写字楼项目来源于合景泰富已进入城市的综合体项目或早期项目，总价值超过80亿元。通过优化配置，合景泰富补充了一部分可售资源，此外由于这些项目持有时间较长，拿地成本低，出售部分这类资产也有利于维持合景泰富的利润率水平。

事实上，此前合景泰富管理层已经公布过今年的写字楼置换计划。根据此前合景泰富披露的信息，其目前计划把广州非核心区域的写字楼出售，置换成2021年年 7 月拿到的珠江新城商业项目；此外，另有上海后滩的写字楼及北京通州约 17 亿元货值的写字楼目前亦有买家洽谈。

虽然陆续有大宗销售出现，但合景泰富也仍选择自持多数优质写字楼物业。在合景泰富对写字楼资产的不断盘整下，其投资性物业也持续录得稳定的收入。

年报数据显示，2021年，合景泰富在核心一、二线城市累计已开业45个投资性物业，其中商场10个，写字楼10个，酒店25个。2021年，合景泰富全年租金收入为19亿元，同比增长31%，其中，酒店增长47%，商场增长27%，写字楼增长17%。

由此观之，由于合景泰富在写字楼领域资产质量良好，因此“销售+自持”的双轮驱动模式既能够让合景泰富保有优质资产收取租金获得稳定现金流，也能够通过快速变现的方式提升利润水平优化财务结构，从而达到增厚财务安全垫的目的。

持有型物业稳步前进

合景泰富深知持有型物业的重要性，在这方面也一直有清晰的规划。

合景泰富管理层此前曾透露，合景泰富每年都会拿出销售回款7%来建设持有型物业，而每年陆续都会积累一些，通常在收租的同时，如果市场上有客户出价很好的话，就会卖掉。

从2021年的发展情况来看，也是如此。

年报显示，2021年合景泰富共有10座商场开业，分别位于北京、上海、广州、成都、苏州、佛山6座一、二线核心城市。2021年内，商场客流量同比增幅达到45%，零售额同比增长51%；其中，成都摩方开业一周年，出租率即超96%。

根据合景泰富的计划，2022年还将有几座新的商场陆续开业，包括重庆悠方、广州知识城悠方、上海悠方天地、北京通州悠方天地等。

在写字楼领域，合景泰富的布局也相当优质，其在广州、上海、成都、苏州、南宁等在内的一二线城市核心商务区有多座优质的写字楼项目，也已经形成了IFP(合景国际金融广场)、IMP(环球都会广场)、ICP(环汇商业广场)三大高端写字楼品牌，目前已开业运营的共有10座。

2021年，合景泰富写字楼整体出租率为88%，其中北京通州的合景国际金融广场荣获由GBE办公建筑大奖颁发的“最佳建筑设计办公建筑奖”及美国MUSE DESIGN AWARDS金奖。

酒店方面，合景泰富旗下已开业25个酒店，木莲庄酒店集团旗下的酒店项目遍及广州、上海、深圳、成都、重庆、苏州、杭州、西安等核心城市。

这些优质的持有型物业不仅能够为合景泰富提供稳定的现金流，也能够在必要的时候成为变现的利器。随着房地产市场进入新的发展篇章，合景泰富也将凭借“销售+自持”的方式穿越周期。

（文章来源：21世纪经济报道）

文章来源：21世纪经济报道