3000亿华润置地 大举扫货

潮起潮落，座次重排。

2022年过半，房地产又经历了一场残酷的洗牌，有人掉队离场，有人借机超车。

华润置地今年尤其风头日盛。

上半年，在土拍市场，华润置地大手笔逆势拿地，在全国斩获多个“地王”。

中指研究院的数据显示，前6个月，华润置地以392亿元的拿地金额，高居行业第二；按权益新增货值，则高居第一。

豪勇出手，这家央企龙头，底气十足。融资端，它频获银行“真金白银”，上半年获授银行贷款融资超过200亿元，摆脱钱紧。

销售端，抓住弯道超车的窗口期，华润置地行业排名比年初蹿升3位，跻身前5名，回血不少。

一改往日的低调、保守作风，华润置地正在大胆扩张，显露出勃勃雄心。

大胆拿地，高频融资

2021年以来，当民营房企纷纷陷入流动性危机而捂紧口袋，国企背景的房企和机构成为土拍市场主角，华润置地尤其活跃。

2021年，华润置地新获取项目61个，新增权益土地储备1107万平方米，截至当年底，可售货源增至5278亿元，90%以上位于一二线城市。

2022年一开局，华润置地的拿地动作更为激进，现身大连、宁波、义乌、长沙、合肥、北京等地扫货。

北京的第二批次集中供地，总计推出17宗地块，华润置地“胃口”大开，报名9宗，最终斥资118.86亿元斩获两宗地块，成为此轮拿地最多、金额最大的房企。

其中，以74.7亿元底价，摘下总价“地王”——丰台区亚林西地块，销售指导价为11.2万/平米。

华润置地今年的新成果中，不乏高溢价拿地的。4月6日，西安的西咸新区沣西新城一块商住用地，经过139轮竞价，华润置地以22.51亿元、溢价率226%的代价拿下。

中指研究院数据显示，今年上半年，累计新增货值764亿元。相比之下，同一时期，全国TOP30房企中，有不少家房企几乎颗粒无收。

业内人士认为，华润置地敢于逆势拿地，底气在于其融资优势，母公司华润集团的背景以及充裕的现金流。

背靠大树好乘凉，今年上半年，华润置地无论是融资次数还是金额，已超2021年全年水平。

2022年1月，华润置地从招商银行获授200亿元的并购融资额度。

据《21CBR》记者统计，2月至6月，华润置地陆续从银行获授14笔贷款融资，总额超210亿元人民币。

最新一笔是6月23日，获授7.8亿港元贷款额度，期限为一年。而且，这14笔银行贷款有一个共同前提，即华润集团须是华润置地大股东。

期间，华润置地还发行了三期公司债券，规模分别为 50亿元、10亿元、 20亿元。

人事更替，弯道超车

豪掷数百亿囤地，是华润置地的扩张野心。

规模竞争时代，相比一众高增速的民营房企，华润置地每年20%左右的销售增速，表现得四平八稳，排名一直徘徊于行业前十。

2021年房地产分化，部分头部房企失速，行业排名洗牌。华润置地的排名上升至第8位，前进1位。

今年5月初，华润老兵李欣接任董事会主席，在多个公开场合表态，公司对规模没有要求，但一直对行业排名有诉求。

中指研究院数据显示，2022年上半年，华润置地销售额达1210亿元，排名跃升至第五位。

野心不止于此。此前李欣公开提到，华润置地到2025年的销售额、商业租金要在2020年的基础上翻番，再造一个华润置地。

2021年，华润置地合同销售额首破3000亿元。对于2022年的目标，华润置地方面只表示，“在去年的签约额基础上能所提升，排名能有所提升”。

当部分民营房企在为债务问题奔波忙碌时，恰为华润置地提供了弯道超车的窗口期。

据克而瑞数据，相较去年第三轮集中土拍，今年在福州、合肥、武汉、厦门、青岛、北京等7个完成首轮集中土拍的城市地价水平，大部分出现下降。

“顺周期出货，逆周期拿地，乃地产业常规性操作，如今楼市持续疲软，华润置地大量囤地，能相对降低土储成本和经营风险，为未来可持续发展准备更加充足的可售货值。”IPG中国区首席经济学家柏文喜向《21CBR》记者表示。

除了大举扫货土拍市场，收并购也是华润置地扩张的途径。

华润管理层表示，截至2022年4月初，储备了400亿元并购贷，随时可以启动。收并购主要面向项目端，不考虑平台股权端的收并购，会对比收并购标的以及招拍挂市场项目的收益回报率、风险。

“哪个项目获利空间大，就会投哪个项目。”李欣强调。

子弹备足，华润置地至今尚未下手，仅旗下华润万象生活扫货两单，接盘了禹洲、中南建设的物业业务。

易居研究院智库中心研究总监严跃进也提到，房企在收并购方面是“雷声大雨点小”，进程缓慢，原因之一，是房企需要不断甄别项目的资金情况。

柏文喜向《21CBR》记者分析，并购市场是特有的“二手车效应”，愿意被并购的都是较差的项目，而较为优质的项目，原开发商都存在惜售心理，指望借此重整与翻盘，优质项目只能在出险企业进入清算阶段，才有被“捡尸”的机会。

毛利承压，销售失速

纵然有逆势扩张，风景独好的一面，对于新掌舵人李欣来说，挑战仍然不小。

2021年，房企集体告别30%毛利率，高昂的拿地成本遇到量价齐跌的行情，压缩了盈利空间。

华润置地也不例外，其开发物业的毛利率为23.7%，同比下降5.4个百分点，核心净利润率同比下降0.9个百分点至12.5%。

不过，在全国稳收租金的98个购物中心，充当了华润置地的风险平滑剂。2021年，其商业业务毛利率达到68.2%，一年光租金就有174亿元入账，占总营收比例提升至8%。

李欣说，有信心把开发业务毛利率维持在23%左右的水平，加上投资物业，希望整体毛利率在25%以上。

加速拿地也带来负债规模的增大。

截至2021年底，华润置地的综合借贷总额约1974亿元，同比增长13%，28%的有息负债一年内到期，现金及银行结存约1087亿元，短期还款无忧。30.4%的净负债率水平，也留下不少加杠杆的空间。

严跃进提醒，低成本获取地块是利好，但要注意后续消化，“毕竟宏观经济和房地产经济运行有不确定性。”华润置地在今年4月底发行公司债券时也强调，公司存在有息债务较高的风险。

2022年开年以来，市场大势下行，华润置地的业绩受到明显拖累。前6个月，其销售额同比下滑26.6%。

严跃进认为，对比很多房企下滑50%，华润置地的数据表现相对不错。

好消息是，6月开始房地产景气回升，华润置地单月销售环比增长了95.1%，同比降幅收窄至2.4%。

“乐观看，随着各地购房政策的持续宽松，房价颓废的态势会有所遏制，但要真正走出下跌的泥潭，至少要到四季度。”严跃进表示。

富瑞保守预测，华润置地全年销售下调至2900亿元，同比下跌8%，去化率为55%。

等待春天到来的时候，华润置地对外扩张，对内精简架构。

今年4月，华润置地开展新一轮组织调整，整合城市公司，其中华东大区整合为6大城市公司，并伴随人员优化。

潮涨潮落间，中国地产商经历座次重排，华润置地欲更上一层楼，还要寻找新业务增长点和第二增长曲线。

（文章来源：21世纪经济报道）

文章来源：21世纪经济报道