上半年销售1128亿元 绿城中国稳底盘的三个关键能力

7月5日晚，绿城中国(以下简称绿城)发布销售数据公告，2022年1月-6月份累计实现总合同销售额1128亿元(含代建)，位列中指研究院/亿翰智库全口径销售榜第7位，克而瑞操盘金额榜第5位。其中，6月单月绿城实现销售额340亿元，环比涨幅超125%。

正如绿城董事会主席张亚东在股东会上所说：行业下行，绿城虽然无法独善其身，但仍旧有信心实现高于行业的增长。

确实，经过前面几年扎实的积累，如今的绿城从团队素质，到经营品质，再到抗风险能力均有了显著的提升。

这三年，绿城权益销售榜前进了25名，年均复合增长率约30%，对股东的现金回报稳步上升。从股市表现来看，过去两年，绿城股价上涨了31%，过去一年，上涨11%。今年年初至今，绿城股价更是一度创下历史新高，期间最高突破17港元/股。

“从事地产投资15年，最近的一年是行业变化最剧烈的，在行业这种环境下，绿城过去一年各项核心指标完成的情况能有这样的成果，我内心是非常满足的。”有股东在股东大会上如是感慨。

在业内看来，如此艰难时刻，张亚东和绿城的信心，或许来自三个关键能力。

关键能力之一：融资渠道畅通

在召开2022年股东周年大会这一天，绿城150亿元小公募债券项目状态更新为“已反馈”。四天后，6月21日，绿城30亿元中票获交易商协会接受。

据统计，今年以来，绿城融资渠道通畅，已成功发行5笔境内债，合计70亿元，2笔境外债，合计5.5亿美元；融资利率区间3.2%-3.3%，处于行业低位。信用评级方面，绿城中国获得标普BB-，穆迪Ba3，展望均为稳定。

在2021年下半年以前，保持融资渠道畅通或许是头部房企共同具备的能力之一，但在多家“千亿房企”陷入债务危机的当下，融资性现金流保持正常已是殊为不易，这意味这家房企信用仍在。在当下行业环境中，信用和信心皆如黄金一般珍贵。

拥有稳定的信用评级，保持融资渠道通畅，带来的不仅仅是偿债系统的安全，亦在销售端为购房者敢买房加了一道安全锁。毕竟，如今新房尤其是期房交易，第一个让购房者关注的是，其开发商是否爆雷。

“绿城肯定会守住公司的安全底线，守住现金流的安全。”绿城中国执行总裁耿忠强透露，绿城会利用合理的财务杠杆，促进公司快速发展，今年年底控制负债总量增幅不超过10%。对于存量这部分，绿城不停地调结构，将短债拉长。今年上半年，在很多房企融资情况尚未解冻的时候，绿城已经在境内外提前置换了一批债务，将其债期拉长。

关键能力之二：投资量入为出

融资通畅，投资则相对有余力。在房企谨慎出手拿地的情况下，克而瑞数据显示，今年1-6月，绿城新增土地货值631亿元，位居行业第5名。

从拿地的区位看，今年上半年拿的项目，大多集中在杭州、北京等此前已深耕的城市，这两地在新增货值分布中的占比分别为51.4%、27.4%。

“去年杭州拿地拼不过，就没拿。”绿城中国行政总裁郭佳峰表示，但在今年，绿城在杭州拿地虽不算多，但质量上堪称上乘，都在城市核心区，权益占比也比较高。数据显示，这部分项目的净利率均在8%以上，权益占比在84%左右，也有权益占比为100%的项目。

在股东大会上，郭佳峰直言，鉴于当前房地产市场的不确定性，同时，规模也不再是绿城的首要目标，故没有对新增货值制定具体指标，在投资上会更加聚焦区域、增加项目权益，以降低风险。

“原来布局城市有50多个，现在大约聚焦30个城市，每个城市还会聚焦核心区。”张亚东补充道，此外，随着房地产行业的转型趋势，绿城正在大幅提高权益占比。

由此可见，根据绿城内部的投资逻辑来看，聚焦深耕选定区域、以销定投量入为出以及注重地块当年转化率，保证颗粒归仓是铁律。同时，为了实现有质量的发展，减少合作追求高利润，亦是现在绿城拿地之初就开始规划的战略之一。

为此，郭佳峰打了一个比喻，绿城的速度就像南方种两季稻，看起来一年投资了800亿元拿地，实际上有300亿元都是上半年投资所回笼的资金。通过更高质量的投资，提高资金的有效运转，同时规避风险。

关键能力之三：考核从规模转向质量

事实上，在以规模论英雄的时代，多数房企都将销售额作为KPI考核的重要标准。当下，探索房地产发展新模式正当时，及早转变商业模式，以“高质量、高效益、低负债”为经营思路发展是尚有余力房企尽早要做的选择。

“‘全品质、高质量’是公司的经营思路，目标是希望2025年交给各位股东的答卷是，实现TOP10中的品质标杆。”绿城中国运营管理中心总经理聂焕新表示，实现这一目标靠两个基础，一是通过规模优势打造硬实力；二是为长期发展打磨软实力。

为此，绿城2022年新增了考核点，要求加重产品品质考核目标项，把客户满意度纳入考核体系，将其升级为绿城的“一号标准”，整体上引导公司不断去追求品质。

新的考核机制，意味着新的发展思路。从快速到稳健，从规模到品质，绿城用三年时间做了六年的事，实现了业绩倍增。当下，规模已不再是制约绿城生存与发展的关键因素，及早布局，适时转变，布局未来，或为“智选”。

“看好了、看准了，百分之百确定了，我们再去谋求更多的发展。”张亚东表示，“我们不追求一城一池的得失，而追求整体利益的最大化。”

（文章来源：证券日报）

文章来源：证券日报