商品房预售最早出现在我国香港地区，香港的商品房预售制度称为“卖楼花”。由于当时的香港人口增长快，住房出现了严重的缺乏，香港政府和开发商的流动资金不足，这一新出现的销售方式一方面可以为房屋开发商及时筹措到工程建设资金，另一方面又可以使购房人享受到一定的购房款优惠，适应了当时资金状况和市场需要，使得这一模式在香港迅速发展起来，后来传播到中国大陆内地。我国在1994年的《城市房地产管理法》和随后《城市房地产经营管理条例》、《商品房预售管理办法》等法律文件中明确规定了商品房预售制度，这一新房销售方式被广泛运用，已经成为中国商品房市场经营的核心管理制度之一，是我国目前新房交易的主要模式。
多年来关于商品房预售制度，一直有存废之争。各地采取了一系列的商品房预售制度的改革措施，个别地方也试点商品房正式销售制度，但是国家和绝大部分地方并没有取消预售制度。
从长远来看，全面取消商品房预售制度是大势所趋，一方面，预售制度天然存在诸多风险，例如，在预售制度下，一旦房地产开发企业资金链断裂，将导致工程不能正常开展，形成烂尾楼，损害购房人利益；购房者通过支付首付款和银行按揭贷款的方式提前支付了全部的房价款，承担了所购房屋未来几乎所有的风险；预售制能缓解项目开发资金压力，极大地降低了开发门槛，造成行业的低效竞争和无序竞争；存在违法违规销售、交易不公平等风险。只有取消商品房预售制度，方能彻底消除这些风险，保证房地产行业的平稳、健康、长远发展，保障人民群众的利益。另一方面，待中国经济和房地产市场再发展一段时间后，商品房预售制基本完成历史使命。商品房预售制度出台之初是为了减轻房地产开发的压力，促进房地产行业快速发展，从而推进经济的发展，随着经济的发展和房地产市场的扩大，房地产行业已经逐步发展成熟，规模与日俱增，并且，我国城镇居民的居住水平已经得到大幅改善，我国城镇居民人均住房建筑面积已经超过一些发达国家的居民居住水平。届时无须再通过商品房预售制度促进房地产市场的发展。
但是，在短期内全国一步到位地完全取消预售制并不现实，全国启动现售制的时机尚早，需要稳步推进，这是中国国情与特殊的供应制度、土地制度及房企资金链等特殊性决定。首先，目前国内资金成本仍然很高，房地产开发企业对于预收款的依赖性很高，可以说预售款开发商资金链中非常重要的一环，如果全面取消预售制度，意味着开发商需要融到更多的资金来弥补预售款，这会增大开发商的压力。自实施“三道红线政策”后，部分金融系统停止为房地产“输血”，整个房地产行业陆续遭遇资金危机。在当前资金供应状态得不到缓解的情况下，单纯停止预售制度，对房地产开发企业将是雪上加霜，对房地产市场是“灾难性”的打击，将会使市场产生巨大波动，不利于维护市场秩序，更不利于解决社会主要矛盾，对企业、政府、金融机构会造成不可估量的影响。其次，取消预售，意味着开发商投资成本增加，现房供应量在一个时期内减少，短时间市场供不应求进，导致房价上升，不利于购房者权益的实现。再次，房地产行业的很多问题的产生不能完全归咎于预售制度，银行违规发放贷款、未履行资金监管义务，地方相关部门不作为、监管不到位，企业对经营风险识别和防范的意识不高等，也是导致预售弊病产生的重要因素。
(作者系山东康桥律师事务所首席合伙人，济南市政协常委张巧良)
（文章来源：第一财经）
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