上市一周市值跌去近4成 小型物企鲁商服务遇拓展瓶颈？「物业上市系列报道」

经历了两次递表之后才成功登陆资本市场的鲁商服务(02376.HK)股价走势格外不顺，上市一周市值已经缩水近4成。作为一家深耕山东的地方物企，鲁商服务的营业收入超过90%来自为控股股东鲁商发展提供相关服务，对控股股东的依赖度较高。

尽管鲁商服务近两年营收增长较快，但其毛利率低于行业平均水平，核心盈利能力不足，这或许与鲁商服务大部分项目位于山东三四线城市，物业费单价较低上涨动力不足有关。后续，鲁商服务该如何破局，让股价逐步回升？

跌破发行价

作为年内第4家登陆资本市场的物业企业，鲁商服务的初始表现难言让投资者满意。7月8日，上市第一天的鲁商服务开盘价为5.01港元/股，收盘价为4.43港元/股，跌幅达到25.17%。值得关注的是，鲁商服务的发行价为5.92港元/股。如此看来，鲁商服务开盘即跌破发行价。

招股书显示，鲁商服务是山东省一家具有领先市场地位的综合性物业管理服务提供商，成立于2006年，总部位于济南市。在经过15年多的发展之后，鲁商服务的业务范围几乎覆盖山东省所有地级市，以及北京、哈尔滨。

不过，从项目布局来看，山东是鲁商服务的大本营。招股书显示，截至2021年10月底，鲁商服务签约管理了81个物业，已签约总建筑面积超过2280万平米，覆盖中国12个城市。81个在管物业中，有74个在管物业、1690万平米的在管面积位于山东省。鲁商服务方面亦直言，山东省将是公司的战略发展重心。

2018年-2020年，鲁商服务的业绩出现快速增长。其中，营业收入从2018年的2.82亿元增长至2020年的4.03亿元，复合年增长率达到19.5%。利润方面，鲁商服务的纯利从2018年的2450万元增长至2020年的4540万元，复合年增长率达到了36.1%。

已经登陆资本市场一周的鲁商服务股价一直在低位徘徊。《华夏时报》记者注意到，在连跌两日之后，鲁商服务股价有所回升。7月14日，鲁商服务平盘报收3.73港元/股。相比较来看，上市一周之后，鲁商服务的市值缩水近40%。

严重依赖控股股东

几乎和所有的物业企业一样，鲁商服务也存在严重依赖控股股东这一问题。招股书显示，鲁商服务的营业收入来自三部分，分别是物业管理服务、非业主增值服务以及社区增值服务。2018年至2020年，除了社区增值服务的收入有小幅变动之外，鲁商服务的物业管理服务收入以及非业主增值服务的收入都处于增长态势。

招股书显示，2018年至2020年，鲁商服务的营业收入超过90%来自于为鲁商发展集团的项目提供服务，来自为独立第三方提供服务而获得的营业收入占比则是少之又少。

2021年，鲁商服务的营业收入为5.83亿元，股东净利润为0.75亿元，净利率为12.86%。具体来看，2021年，鲁商服务的物业管理服务、非业主增值服务与社区增值三大业务收入的贡献分别为43.8%、35.1%以及22.1%。

鲁商服务方面表示，公司的竞争优势之一就是与鲁商发展及山东商业集团的长期稳定合作可以为公司业务可持续增长作出贡献。

招股书显示，鲁商发展为鲁商服务的控股股东，其是一家在上交所上市的综合物业开发商，已开发了包括购物中心、商业步行街、住宅楼、写字楼等在内的多元化优质物业组合。截至2021年10月底，鲁商服务在管的物业中有45个项目由鲁商发展开发，在管总建筑面积达到1240万平米，占总在管建筑面积的63.6%。

具体来看，2018年、2019年、2020年以及2021年1-10月份，鲁商服务向鲁商发展开发的物业提供物业管理服务产生的收入分别为1.61亿元、1.78亿元、1.98亿元、1.85亿元，分别占提供物业管理服务产生的总收入的98.8%、98.7%、97.0%及87.0%。

严重依赖控股股东是物业企业的通病，而在投资者看来，这也会使得企业独立发展能力较差，难以支撑股价上涨。鲁商服务方面亦察觉到这一问题，并加大了拓展独立第三方业务的能力。2021年1-10月份，为鲁商发展集团提供服务所获取的营业收入占比下降至85%，为山东商业余下集团以及独立第三方提供服务所获取的营业收入占比则分别提升至了5.1%和9.9%。

毛利率低于行业平均水平

《华夏时报》记者了解到，鲁商服务上市这条路走得并不顺利，两度递表之后才登陆资本市场。上述提到，近两年，鲁商服务的营收增长速度较快，但其毛利率却远比不上同行。

招股书显示，2019年至2021年，鲁商服务的毛利率分别为17.4%、19.8%以及25.4%。尽管毛利率呈现上涨态势，但是其仍低于行业平均水平。中指研究院发布的数据同样显示，鲁商服务的整体毛利率略低于物业服务百强企业的平均毛利率。

7月13日下午，一家头部券商的分析师对《华夏时报》记者表示，企业毛利率较低在一定程度上表明核心盈利能力较弱，这或许与鲁商服务的项目布局有关。由于鲁商服务大部分项目位于山东省三四线城市，或与议价能力较低，项目收费单价较低有关。

招股书显示，近两年，鲁商服务的物业费单价呈现下降状态。2019年，鲁商服务的物业费单价为2.18元，2021年，这一数值下滑至了1.75元。而2019年至2020年，鲁商服务来自独立第三方的业务收入均出现了亏损，毛利率分别为-7.7%和-15.2%。

这也意味着，被毛利率过低困扰的鲁商服务尚难以独立发展，且为独立发展所布局的业务无法给公司带来利润。不过，鲁商服务尚未放弃扩大规模这一想法，公司拟用上市后所得资金净额的60%用于战略合作、收购及投资，以扩大业务规模及多元化物业组合。

针对文章中提到的相关问题，7月12日至7月13日，《华夏时报》记者按照鲁商服务披露的联系方式致电采访，但电话无人接听。后续，记者会持续关注鲁商服务的动态。

（文章来源：华夏时报）

文章来源：华夏时报