买家电、手机，以旧换新不是新鲜事，但买房子也能以旧换新，倒鲜有所闻。近日，深圳一楼盘传出“以房换房以旧换新”的消息。
与此同时，深圳楼市调控政策也有松动迹象。深圳住建局近日发布公告，拟修订公积金贷款政策，有望实现“一人购房全家帮”。
这是什么信号？经过一年多的深度调控，深圳楼市现状究竟如何？
住宅换公寓？
开发商赚足了吆喝
“普通住宅换尊贵大平层总裁私域！”“换商务公寓！”“换临街商铺！”这是深圳南山区“弘基翰林九锡”打出的海报，“以房换房以旧换新”8个大字赫然醒目。
根据海报信息，以房换房的交换原则为：以旧换新，等价交换，多退少补。至于价值认定标准，新房价格以项目现场公布为准，旧房价格则以所在小区半年内成交的均价为准。若半年内无成交，则以一年内成交均价为准。
7月15日，记者致电该项目售楼处，工作人员表示，海报内容属实，购房者可以深圳市现有住宅置换现场新房，该活动目前尚无明确的截止时间。
“旧房将由开发商代为挂牌销售，且在2023年收房之前，租房租金由开发商承担。”该工作人员说。
据了解，该项目分A、B两栋，A栋为建面约343-555平方米的大平层公寓，毛坯均价10万元/平方米，共68套；B栋为建面约35-98平方米的小户型商务公寓，毛坯均价7万元/平方米。
链家地产深圳信和分公司的中介人士李勇告诉记者，以旧换新活动只针对A栋大平层公寓，小户型商务公寓暂不参与。
“照此面积和价格计算，一套大平层公寓最少约3430万元，目前，深圳公寓首付最低五成。”李勇向记者解释道，假如用一套价值2000万元的住宅置换该项目3600万元的大平层公寓，若旧房未还房贷部分为200万元，那么已还的1800万元可用于抵扣新房五成首付，另外还需贷款1800万元，完成置换。
前述工作人员称，目前已有十几套房正在走换房流程。多位熟悉该地段的中介人士则向记者透露，该活动刚开始不久，目前的效果并不好。
“小户型卖得还算可以，大户型很难卖，目前还没听说有人来换房。”一位资深中介告诉记者，公寓和住宅在水电费、物业管理等方面都存在差异，且此公寓产权年限仅有40年，价格还不便宜，对大多数购房者来说并不划算。
在58安居客房产研究院分院长张波看来，以房换房，本质上是开发商花样促销的手段，是一种噱头，能快速提升楼盘知名度，但预计最终真正换房的比例会很小。
招聘房托？
市场冷淡掩饰不住
“30-45岁，穿着打扮要富态，不能太邋遢。”这出自深圳某兼职招聘公众号，近日发布的一则招聘广告。
这是要招什么兼职？原来，是为深圳“中海学仕里”楼盘招聘“看房充场人员”。
该招聘广告显示，需要招40名充场员，工作时间为9:20-18:00，工资每人每天120元，工作内容，就是在销售中心充场看房。广告最后又再次强调“看起来富态”。
“房托并非近期才出现，也不是深圳独有的现象。”裕丰地产的中介人士李浩瑜告诉记者，一般市场行情遇冷时，不少楼盘会设置“带看奖”，一些中介人员为了拿奖，就会找房托假装看房。有时各种打折促销活动都无法刺激到市场，开发商就会自己请房托，来充当售楼处的“气氛组”，制造一种楼盘很抢手的假象。
据乐有家研究中心数据显示，2022年上半年，深圳一手住宅网签16126套，环比下跌39%，同比下跌39%，是近年来的成交低谷，比2020年上半年还少601套，新房市场的低迷明显可见。
反观大湾区另一个一线城市广州，其6月一手住宅网签达1.25万套。乐有家研究中心发布的《2022年上半年深圳楼市报告》显示，深圳6个月的一手住宅网签量总和，不敌广州近2个月的网签量。
中指研究院深圳分院研究总监童晓玲认为，受首套房贷利率下降、疫情可能得到有效控制等利好因素带动，下半年，深圳房地产市场有望好转。同时，下半年将会有大量新房入市，也给了购房者更多选择余地，预计在供应端持续改善下，市场情绪或逐步回升。
二手房市场已有复苏迹象
相较于一手住宅，二手房市场的表现则更为冷淡。
中指数据CREIS显示，深圳二手住宅市场整体成交相对低迷，调控效果持续显现。2022年上半年，深圳二手住宅共成交9965套，同比减少65%；成交面积共94.42万平方米，同比减少61.7%。
“深圳二手房市场保持清冷在意料之中。”张波说，二手房参考价格对于市场的作用不容小觑，银行以参考价作为放贷依据，购买二手房几乎无杠杆，二手房成交量因而难以提升。
德佑地产的中介人员蓝沛胜告诉记者，深圳存在一、二手住宅价格倒挂的情况，同区域的新房往往比二手房便宜，导致二手房比新房难卖。
“相较于去年底和今年一季度，近两个月来，深圳二手房成交情况已经有所好转，不少同事已相继开单。”蓝沛胜说，今年5月，深圳首套房贷利率从4.9%降至4.75%，许多购房者的心态可能发生了变化。
据深圳房地产信息平台数据，今年1-6月，深圳二手住宅成交套数分别为1557套、872套、1117套、1860套、2318套和2241套，后两个月已回到2000套以上水平。
成交量波动的背后，也伴随着价格的变动。
国家统计局数据则显示，深圳二手房价格指数在今年前五个月均处于同比下降的态势，6月则止跌回升，反映市场缓慢回升中。
“不可否认，深圳二手房市场近期有一定复苏。”易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受记者采访时表示，深圳房地产市场成交量和价格的下跌，总体与全国市场降温的大环境相匹配。尽管从上半年的整体数据来看，还难以完全走出降温通道，但已有一些积极表现。
“下半年，深圳二手房成交量有望提升，价格可能会随之逐渐企稳。”严跃进说，预计后续会有一些稳定市场的政策出台。
童晓玲也表示，预计深圳后续将在“房住不炒”的底线思维下，继续以微调为主，“不排除在政策上进行边际优化调整，以释放前期过度抑制的购房需求。”
7月6日，深圳市住房和建设局发布公告称，拟修订公积金贷款政策，有望实现“一人购房全家帮”。
“深圳今年上半年还未针对楼市出台明文的放松政策，目前调控从紧力度居前。”张波认为，若上述公积金政策能够落地，则有利于缓解深圳年轻人群在买房首付层面的压力，在一定程度上有望提升深圳楼市热度。
（文章来源：上海证券报）
文章来源：上海证券报
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