绿城管理半年报：政府代建扩容 参与不良项目纾困 郭佳峰：现房销售短期内无法落地

在各方力促“保交付”的同时，作为代建龙头企业，绿城管理控股有限公司(09979.HK，以下简称“绿城管理”)现已介入多个资方纾困项目。

在7月28日上午举行的半年业绩发布会上，管理层透露，绿城管理已经联合多家金融机构落地多个资方代建项目。为纾困类项目提供代建服务将是未来2-3年的市场机会点，但承接此类项目仍具有一定门槛。

绿城管理董事会主席兼非执行董事郭佳峰向《华夏时报》记者等多家媒体及研究机构指出，“现房销售”短期内无法落地：“房地产市场规模马上就压缩了，地方政府的土地收入大幅减少。在这一两年里，我估计不太可能(落地)。”

政府代建业务扩容

7月28日，“代建第一股”绿城管理公布的中期业绩显示，截至2022年6月30日，绿城管理在全国107座城市布局390个项目，在管项目数量同比增加16.8%。

财务数据方面，2022年上半年度绿城管理实现总营收12.59亿元，同比增长16.4%；实现毛利6.35亿元，较去年同期增长23.7%；归母净利润达3.61亿元，同比增长33.4%。同时，经营性现金流达3.63亿元，较去年同期上涨40.5%。

值得注意的是，2022年上半年，绿城管理新拓代建项目中，来自政府、国企委托方总建筑面积显著提升，占比达62.1%。其中，政府代建业务收入占公司总收入比重达30.3%，且政府代建业务收入较去年同期增长超70%。目前，绿城管理的政府代建业务正在不断创新，上半年，公司新拓多个军改房、城市更新、人才租赁住房、青年公寓项目，并在产业园、写字楼、综合基地、邻里中心等物业样态继续扩大优势，提供多元城市服务。

在7月28日上午举行的中期业绩发布会上，绿城管理执行董事、CEO李军指出，在国家共同富裕底层逻辑下，面向低收入群体、新市民、年轻人的保障性住房将会得到更多政策倾斜，政府代建未来市场空间和发展潜力巨大，参考中国香港公屋和新加坡组屋两大模式，前者已占香港住房的45%，而由新加坡政府推动的组屋在该国占比已高达80%。

花旗研报指出，绿城管理仅20%的收入与房地产销售直接相关，同时政府项目管理业务快速增长，预测今年底旗下项目总建筑面积将达到一亿平方米，意味按年增长18%，同时预期至2024年毛利率可提升至48%至51%，净利润率提升至26%至29%。

业绩发布会上，管理层还透露出将推进收并购的计划。李军称，今年1月公司收购了熵里，“给我们带来了比较好的回报(1.08亿元的业务收入)，之后我们会持续寻找这样的标的物”。今年1月11日，绿城管理发布公告称，拟收购浙江熵里建设管理公司60%股权，最高代价6亿元。

深入探索各类资方代建业务

在业绩会上，《华夏时报》记者了解到， 2022年至今，绿城管理已携手多家金融机构落地多个资方代建项目，深度赋能纾困项目的各阶段。

例如，在并购类项目层面，绿城管理与中粮信托合作，已落地原恒大江阴项目；在重组类项目层面，绿城管理携手债权方及奥园集团，落地奥园广州云和公馆项目；在破产重整类项目层面，绿城管理与破产管理人积极对接，参与广西柳州官塘项目重整。

而随着金融机构向自投、融资领域延伸，绿城管理在项目勾地与融资阶段与资方对接，前置锁定代建业务，目前已与北谷金融落地浙江温州和义乌两大项目；同时，绿城管理与金融类供方战略合作及设立公司，批量为有融资需求的项目提供金融撮合服务，目前已完成与喜神资本、北谷金融、中基城投等机构的战略合作签约。“在这个领域里，我们现在可以说是领头羊。”李军颇具信心地表示。

值得一提的是，绿城管理大力推进的“资方代建”与市场同行的“融资代建”并不相同，绿城管理坚持以“不出资、不提供征信”为原则，保持轻资产属性。

管理层判断，为纾困类项目提供代建服务将是未来2-3年的市场机会点。中报指出，目前中国房地产市场发生新变化，政府服务外延扩展、地方国企拿地激增、金融机构不良资产处置市场巨大：“这些市场主体日渐占据房地产投资主导地位，且大多并不擅长具体项目开发建设。拥有主体信用、品牌效益、管理能力和丰富开发经验的代建企业迎来发展机遇期。”不过，承接此类项目仍具有一定门槛。

而对当下呼声颇高的“现房销售”，郭佳峰直言短期内难以落地。

其解释说，房地产商可以说是政府的“土地批发商”，在开发建设中获得的利润基本是不变的。“预售制变化到现房制，要么是地价下来，要么是房价上去，开发商拿的是固定的，就是按照2万元来说，我们只赚1200元、1300元/平方，所以要么是政府来承担，要么是开发商来承担。”郭佳峰表示。

与此同时，郭佳峰认为，“现房制要实行还有一个背景，金融背景。它的利率是比较便宜的，比如说只有2%左右的贷款利率，那‘现房’就成立了。像现在利息比较高，在这样的背景下做现房制，损伤是很厉害的，要么是政府受伤，要么是购房者受伤。”

郭佳峰以施行现房销售制度的澳大利亚为例，该国开发模式是允许开发商在土地端贷款，比如一块地10亿元，开发商出4亿元，金融机构放贷6亿元，开发期间购房者的买房钱不能动，而开发商地价款要等到房子盖完之后才能退，“未来金融机构参与到土地端中可能是房地产的一种发展趋势。”

“按照现在的销售土地政策，再加上现房销售，我认为有点难，市场规模马上就压缩了，地方政府的土地收入大幅减少，特别是在这一两年里，我估计不太可能(落地)。”郭佳峰坦言，尽管政府出台许多纾困、支持等政策，但目前在落地端并不明显，且消费端信心欠缺。不过，“目前的房地产市场销售呈现L形走势，横端的长短要看整个宏观形势和国家的整体变化，再往下落的可能性也不大。”

（文章来源：华夏时报）

文章来源：华夏时报