青年人是城市建设的主体和未来，也是城市中新市民的主力军，如何让青年人住得安心，更好地在城市奋斗，是近几年来政府和企业各方所关注的焦点。
随着去年减税降费等一系列支持政策的出台，国内租赁业务的市场环境愈发明朗，专业化、规模化的住房租赁企业迎来新的契机。贝壳找房在去年底时成立以租房业务为主的“贝壳惠居事业群”，将租房业务提上战略高度。
围绕找房、租房和租后服务，贝壳租房借助平台力量推出了“省心租”业务，其所采取的轻托管模式，将市场上分散的房源转化为专业机构运营的长租房源，为租客群体供应了海量高性价比的租住选择，同时也为后续长租市场稳定及发展提供了新的借鉴。
“住得省心”
谢晓秋(化名)是今年6月份从成都某高校毕业的一名应届生，在确认好入职当地一家广告公司后，她的生活待办事项里，租房排在了第一位。
和成都许多新市民一样，晓秋热爱这个城市，希望能在这里“扎根”，但刚刚踏入社会的她还有诸多不适应，比如租房方面，“自己刚工作，预算有限，不知道该怎么选择合适的房子，害怕被黑中介坑。”
晓秋的担忧不无道理。过去几年，国内租房人群不断扩大，结合国家统计部门及机构数据，目前全国非户籍人口比例达到37%，其中租房人群近七成，整体超过2亿人。而另一方面，国内的租赁房源供给以分散式为主，服务水平参差不齐，机构化运营比例较低。
在简单了解成都租房市场之后，晓秋将自己的找房思路明确为——找专业机构运营的房子。
结合自己1500元/月的租房预算，以及通勤时间不超过30分钟的要求，她将选择范围落在了离公司地铁3站地距离的某片居民区，其中包含5个小区。综合比较了价格、面积、室内配套装置等条件后，她发现无论是在哪个小区，贝壳租房平台上自营的“省心租”房源，都是同小区内超具性价比的房源。而且这些房源信息齐全，每套房子都有成都市住建部门房源核验码。最终，她和朋友通过“省心租”以2650元/月的价格租了一套两居室。
晓秋和朋友选择的“省心租”，是长租市场上的一个服务品牌。据了解，去年底时，贝壳找房发布“一体两翼”战略升级，将租房业务提升至新的战略高度，并推出租住服务平台贝壳租房。在产品与服务层面，贝壳租房以平台方式提供租赁经纪服务、公寓运营服务、专业机构托管服务、投资共建房源等由轻到重的各类租住产品和服务。而省心租即是贝壳租房针对长租市场推出的分散式机构托管服务。
贝壳租房在市场调研中发现，像晓秋这样的年轻上班族是许多城市租赁市场的主力军。他们的租住需求主要围绕着上班通勤，追求性价比，选择范围散布在城市各个区域。以往，这些年轻人多从分散的业主或二房东手里选择租住房源，但市场鱼龙混杂，租户群体挑选成本较高。
针对长租市场这些租户需求和行业痛点，贝壳省心租通过将分散房源转化为专业机构运营的长租房源，让租赁关系变得权责明确、长期稳定。同时，省心租所提供的海量高性价比房源，极大地提高了消费者的租住效率。
自去年底更新上线后，截至今年7月份，省心租落地北京、上海、天津、成都、杭州、苏州、宁波、深圳8个城市，在管房源超35000套。其中，成都市场发展迅猛，在管房源超过12000套。
从省心租资管经理手里接过房门钥匙后，晓秋开心地舒了一口气。资管经理在签合同时就已告诉她：“这套房子租期最长可选择3年，贝壳省心租对每年租金涨幅设有上限，即便要涨也会低于行业平均水平。此外，租住期间有维修等需求，可以随时联系管家。”在入住之后的一个月内，晓秋曾预约过两次维修，均得到了快速回应。
跑通商业模式
据了解，除了房产交易环节的经纪服务之外，贝壳在租赁市场亦深耕多年，不断在供需两端探索新模式和新路径。尤其是在供给侧，公寓运营服务已初见成效，贝壳租房旗下定位于品质青年社区的公寓品牌——新青年公寓已于2022年2月在上海徐汇区正式落地。截止2022年7月底，贝壳租房在管公寓65个，覆盖7城超过15000套房源。
此外，在投资共建方面，贝壳租房还结合各城市供给特征，探索基于非改居、城中村、集体土地、R4、新房自持、老旧小区更新等多种供给渠道的模式，以及与银行、特资等资产资金渠道的合作。
在长租房市场，贝壳租房发现，虽然此前一直不乏参与者，但主流商业模式一直是“二房东吃差价。”这种模式带来的弊端是机构在收房时容易恶性竞价，从而抬高租金。同时，为了提高整套房租金收入，以往出租方常常将房间打出隔断，影响租户居住体验。
面对这些行业现状，贝壳租房推出了省心租这样的托管服务模式。即业主将手头房源交由省心租运营，每月获得稳定的租金收益。同时，省心租通过专业能力，从“收房”和“出房”两端提升效率，以保证消费者能够租到高性价比房源。
以往，业主若选择自己出租房源，则需要承担寻租和人工运营、维护成本，若在租赁淡季，房子还可能空置。而交给省心租运营后，这些成本即转移给省心租承担，业主每月可获得固定收益。
据了解，省心租在从业主端收房时，会基于市场情况与以往交易数据等信息，对房源设置一定的“空置期”，在该空置期内，省心租不需要给业主付租金。比如一套一居室，在业主与省心租签订的托管服务合同上，租金设为2000元/月，空置期设为30天，租期设为一年，意味着这一年内无论房子是否租出去，业主都可以获得除了空置期和维修基金以外的全额租金。
而在向租客出租该房源时，若省心租能够在7天内顺利出租，即房屋实际的空置期被缩短为7天，结合合同上设置的30天空置期，剩余23天的租金即成为业务的收入。“因此，我们在向租客出租房屋时，并不会寄希望于通过吃差价来盈利，而是要将业务重心放在缩短出房时间上，从而与合同上的空置期打出时间差，这是省心租商业模式的核心，”省心租多位业务负责人如是总结道。
缩短房屋实际的空置期，提升出房效率，意味着对平台的收房质量、定价标准、房源规模、运转效率等方面均提出了更多挑战。
“租不出去的房源，本质上还是收房时没收好。”成都省心租总监张莉涓凭借多年的租赁业务经验，作出上述判断。今年初，成都经历了一波业绩冲刺，当时资管经理的月均收房数量快速增长，一、二月份为5~6套，三月份时一下子升至12~13套，至四月份时，区域的库存突破1000套。
这让她压力骤增，她深刻地意识到，省心租在收房和出房两端必须兼顾，“我们不光是要规模，因为如果只管一端的话，比如只顾规模，是有很多办法能够快速做起来，但那样没有意义，大量库存会影响收房效率，同时也影响经营利润。”
随后，她和团队将主要精力放在了去化上。着力去库存时，市场的反馈让张莉涓更加明晰了收房时的标准。“我们在具体业务中已经非常明确地知道自己的租户群体就是年轻人，因此必须按照年轻人的喜好来收房，比如有的室内配套非常老旧，家居色彩饱和度高，年轻人大多不会喜欢，为了提高后期的出租效率，这种房源就会慎收。”
据了解，省心租对于待收房源的标准，包括房屋权属划分、款项结算、居住体验等方面，挑房标准采用的是负面清单模式，比如噪音、危险设置周边房源不收，装修设施老旧不收，甲醛超标房不收等。
对于前期收房时所产生的一些较难去化的库存，张莉涓发现问题主要集中在收房价格过高，以及品相上存在瑕疵两方面。对此，对于价格偏高的房源可以适当降价，对品相上存在一定硬伤的房源进行美化和装饰，从而快速降低库存，以保持区域内收房规模和去化效率之间的平衡。
这种模式下，在满足收房标准和快速去化的双重考量后，省心租所收的房源，大多都是所在区域内极具性价比的房源。
此外，省心租的业务模式注定了其要想跑得通，就必须得到贝壳找房平台内部的协作配合。在具体运转中，省心租建立在不同服务者(经纪品牌租赁经纪人与省心租资管经理、省心租租务管家等)的协同合作模式的基础上：经纪品牌的租赁经纪人天然连接了业主和客户，由他们承接前端(业主需求洞察与关系维护)和后端(租房需求洞察与关系维护)，而省心租的资管负责后续的合同签订等工作，租务管家提供后续的房屋设施维修等租务事宜。
贝壳内部通过提高分佣比例激励租赁经纪人将房源推荐为省心租。同时，若房源后续租转售，推荐房源的租赁经纪人还会承担房源录入人的角色参与交易分成。
贝壳租房推进省心租业务得到了各个区域总的大力支持，“从长远来看，租房业务一定会对一赛道的交易业务形成反哺，任何一个品牌，要想在某个城市提升市占率，就必须要做租房业务，”贝壳找房西南区域总经理都谋富总结道。
据了解，经过半年多的努力，贝壳省心租业务在成都已经实现 “微利可持续”，其所提供的业务发展模式，为解决新市民租住问题提供了新的参考样本。
（文章来源：中国经营网）
文章来源：中国经营网
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