28个大中城市平均空置率达12％？住房空置率报告引争议 贝壳研究院深夜发文致歉

8月5日，贝壳研究院公众号发布了《2022住房空置率调查报告》持续引发热议。其指出，28个大中城市平均空置率达12%等，高于10%则认为空置率过高，表明住房供给过剩，存在库存积压风险。

今日凌晨，贝壳研究院发文称，调研问卷由一线从业人员填写，在实际执行中，填写人的主观判断存在的偏差，调研样本和程序不够规范，覆盖范围不够全面，部分调研问卷数据采集有误，导致数据不准确。 此外，空置率口径无法定标准，调研以“房屋是否存在连续三个月无人居住”为判断指标，不能充分反映真实情况。同时，贝壳强调，此报告应为内部研究材料，发至网上引发社会各界议论，对此深表歉意。 证券时报·e公司记者注意到，目前，贝壳研究院在公众号已经删除了《2022住房空置率调查报告》，而住房空置率此前有多家机构研究。2018年，中金公司曾发布《中国住房空置率很高吗？》报告，其中指出2017年末中国城镇广义和狭义住房空置率分别为16.9%和12.1%，其中城区分别为14.7%和9.7%。其认为，尽管广义空置率看似偏高，但真正可比口径的狭义空置率处于合理区间，其中城区狭义空置率甚至低于美国、日本等成熟市场水平。

业内人士对e公司记者表示，住房空置率没有统一标准，研究机构类似报告应该谨慎推出。另一方面，住房空置率指标又十分重要，可以为宏观决策提供参考，有助于化解行业可能面临的风险。

首次盘点今年以来住房空置率

8月5日，贝壳研究院发布的《2022年中国主要城市住房空置率调查报告》，重点研究了国内28个城市的3万个小区，首次盘点了今年以来主要城市住房空置率水平。

贝壳研究院直言，对于空置住房的定义，国内外并无统一标准。通常来说，空置率在5%—10%之间是合理的，低于此区间则认为空置率过低，表明住房需求旺盛，潜在需求较高。高于10%则认为空置率过高，表明住房供给过剩，存在库存积压风险。

调研结果显示，我国28个大中城市平均住房空置率为12%，相对处于较高区间。住房空置率随城市能级依次递增，一线平均7%，二线平均12%，三线16%。其中仅有9个城市空置率处于合理区间之内，大部分城市处于10%-15%之间，6个城市高于15%。

分城市看，深圳、北京、上海空置率最低，均在7%以下，而南昌、廊坊、佛山住房空置率排前三位，均在15%以上。

贝壳研究院还表示，本次调研范围未包括期房和现房待售部分，故较其他统计口径会整体偏低。即便如此，内地28个大中城市的平均住房空置率依然处于较高水平，仅低于日本，高于美国、加拿大、法国、澳大利亚、英国。

谈及空置率的原因，报告认为，从宏观层面分析，购房门槛、老龄化程度、租金回报均会影响住房空置率变化。在微观层面，楼龄和物业类型是影响小区空置率的两大因素。

对此，对于当前的国内城市住房空置率现状，贝壳研究院认为，一定程度的住房空置率是合理且有必要的，但过高的住房空置率值得警惕，其潜在的风险不容忽视。“从市场供需角度来看，空置住宅意味着潜在供给，高空置率等同于大量潜在供应。当房价下跌预期较强时，大量空置房屋进入存量房市场会导致短期供给激增，加剧供求失衡而放大房价下跌风险。”

报告发布数日后删除并道歉

住房空置率调查报告发布后，互联网上争议的声音不断，在此背景下，贝壳研究院对报告进行删除并致歉。

11日凌晨，贝壳研究院发文，对于报告中所涉及到的“空置率”调研数据问题做出说明。首先，调研问卷由一线从业人员填写，在实际执行中，填写人的主观判断存在的偏差，调研样本和程序不够规范，覆盖范围不够全面，部分调研问卷数据采集有误，导致数据不准确。 其次，空置率口径无法定标准，调研以“房屋是否存在连续三个月无人居住”为判断指标，不能充分反映真实情况。下一步，将会同住建、水务、电力等能源部门交叉复核准确性，做好数据复核工作。同时，贝壳强调，此报告应为内部研究材料，发至网上引发社会各界议论，对此深表歉意。

“类似删除和事件发酵或有关系，空置率的数据若是比较大，客观上也会影响到购房者的预期。从这个角度看，相关研究机构多少面临压力。当然单纯从报告本身来说，有很多研究视角和结论也是值得关注的，也有助于我们更好理解房屋空置和化解空置风险等内容。”知名地产分析师严跃进告诉证券时报·e公司记者。

财经评论员谭浩俊对e公司记者表示，住房空置率没有统一标准，因此，统计方面工作较难，但是了解住房空置率指标十分重要，可以为下一步的宏观决策提供参考。“贝壳研究院删除报告可能面临压力较大，比如数据的准确性等方面。贝壳没有把握好数据的情况下，发布文章是不严谨的。”

他举例说，比如贝壳该报告由于所抽取的样本，主要集中于一、二线城市，而一、二线城市与三、四线城市相比，住房空置情况并不一样。“如此一来，抽样结果就不能代表房地产市场的整体情况，也没有全面摸清空置房情况，对决策者的决策会产生不利影响。”

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