“从去年下半年以来，地产行业的发展面临着很多挑战，多重不利因素层层叠加，行业十分艰难，碧桂园也确实无法独善其身。”
8月18日，碧桂园总裁莫斌在与投资人的交流会上坦言，“虽然我们也预见到了，这些挑战对公司今年的中期业绩，特别是在利润表中，产生了直接的影响。”
碧桂园(02007.HK)在公告中披露，根据其未经审核的管理账目等资料，该公司预计，2022年上半年的核心净利润介于45亿元至50亿元，股东应占净利润约为2亿元至10亿元。
不过，碧桂园强调，上述盈利的影响因素多为非现金性质，目前经营状况良好，具备充足的可动用现金，现金流依旧稳健。
“在市场下行和市场筑底的过程中，最重要的工作是以现金流为核心。做好资产负债和利润表的平衡。保证公司能够活下去，活到健康的市场到来，让我们能活得更好。”莫斌表示，“所以我们在保证每一套房按时交付的同时，所有的债券要刚性兑付，保证我们的核心资产和核心人员，同时我们致力于新业务。”
正在推进中票发行
疫情、高价地结转、市场持续下行……每一个环节都给房企的经营带来压力。
对盈利的下降，莫斌解释称，今年上半年，受疫情的限制性措施影响，碧桂园的交付规模下降，减慢了项目结算的进度，导致收入规模下降并影响了结算毛利及利润的规模。同时，市场下行周期之久超出预期，从去年6月份到现在仍然处在下行期。
报告期内，纳入结算的项目销售毛利较低，特别是2018年-2019年拿地的部分项目，受到市场下行的影响更为明显。目前，行业风险出清的过程仍没有结束，为了保障现金流的平衡，碧桂园在部分区域对尾盘资产和要出清的资产有一些量价平衡的安排，也对毛利构成了较大压力。
“基于谨慎性原则，我们计提的减值也对毛利构成影响。”莫斌续称，“利率波动造成了汇兑损失，致使利润表也承压，所以整体会有一个较大的跌幅。”
莫斌在交流会上提到，碧桂园已将未来可能遇到的各个风险点都纳入现金流铺排的考量，做极致版本的压力测试。中长期按季度、短期按周进行滚动更新，确保实现“削峰平谷”，以平滑可能存在的阶段性波动，留足安全垫以应对外部的不确定性。
据披露，目前碧桂园的净负债率在50%以下，经营性现金流持续为正，可动用现金充足。
在债务方面，碧桂园管理层表示，其在2022年下半年已经没有到期的美元债，境内有两笔债达到可回售状态，分别是9月和11月，合计40亿人民币。
“今年6月30日到明年6月30日，我们的短债规模相比去年会进一步下降。明年上半年，只在1月份有境外一笔美元债到期，折合人民币40亿元；境内合计有4笔，有69亿公司债到期或达到回售状态，规模占比不大。”碧桂园管理层称，其会继续优化债务结构，偿还高息的、短期的债务，进一步拉长融资久期。
事实上，在房企融资渠道基本关闭的背景下，作为监管层有所支持的示范房企，碧桂园是现阶段为数不多能够进行全品种融资的民营房企。
据管理层披露，今年以来，碧桂园发行可转债折合33.68亿元，配售新股折合24.1亿；去年下半年至今，碧桂园境内发行公司债及中票合计61亿元、供应链ABS及ABN合计87亿元。
“目前，公司在交易商协会和中债信用增信公司的支持下，也在推进中票的发行，进一步稳定行业及公司的信用状况。”莫斌表示。
市场仍在筑底行业需要信心
对房企来说，资金的核心来源仍是销售。上半年，碧桂园实现权益销售额1850亿元，权益回款约为1703亿元，回款率为92%。碧桂园方面披露，今年上半年其在214个城市，如约交付了1070批次，超25万套房屋；下半年计划交付50万套。
不过，作为在三四线城市布局较多的公司，碧桂园的去化情况备受关注。碧桂园常务副总裁程光煜表示，“从全年尺度看，宏观去化率是可控的，有些项目去化得很好。差异比较大。”
整体来看，前7个月，碧桂园销售额实现2152亿元，同比下降39.8%，优于百强约49.3%的降幅。
“上半年来看，整个市场处于逐步探底的阶段，到6-8月份我们认为是底部盘整的过程，同时城市是严重分化的。”程光煜表示，绝大多数的三四线市场是封闭市场，当期的表现是当地短中期供求关系呈现的结果，其中长三角、珠三角周边城市基础比较好，人口也有吸附力；中部地区也有不错的，但差异很大，跟本地的中短期供求关系相关联。
对于今年下半年的市场，程光煜的判断是，仍处于筑底的过程，但是“不会比上半年的情况更差了，也不会有很大的反转，是一个在底部盘整、城市有分化的过程。”
“这个市场是我们不能改变的，但是要有应对策略。”程光煜介绍，当前碧桂园的货量比较充沛，有差不多一万亿可售土储，布局较为均衡，能对冲市场分化和比较严重的疫情影响。同时，通过调节货量供给，采取“以销定产”“精准供货”的方式去对冲风险。
此外，在产品方面，“我们主要以偏改善的产品为主，同时积极地调整我们的产品，使得更加有适销对路的安排，稳健度过现在市场低谷情况。”程光煜表示，“我们相信最困难的时候过去了，现在是在底部盘整的过程，伴随因城施策的深入，我们下半年会保持在有序的、合理的销售节奏上。相信我们的销售规模在下半年会稳定，和头部同行是同步的，优于同行的。”
在这个持续筑底的市场环境中，行业信心的恢复仍需要一段时间。
莫斌认为，行业的未来发展会逐步制造业化，对公司和产品也提出更高的要求，但行业仍然会是一个在长效机制下健康、规模体量超十万亿规模的市场，活下来的企业将会有更大的机会。
“公司对于未来的保交付、保债务刚兑仍然是充满信心。”莫斌表示，“行业及公司都在煎熬。信心循环的参与方都在努力恢复地产行业脆弱的信心，也需要每一个参与主体更加努力。”
（文章来源：第一财经）
文章来源：第一财经
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