贝壳二季度业绩优于预期 降本增效成效显

8月23日，房产交易服务平台贝壳(NYSE:BEKE/ 02423.HK)发布中期业绩报告，上半年平台营收为263亿元，同比下降41.3%。

收入下降主要由于平台交易额减少。财报显示，上半年平台总交易额(GTV)为12255亿元，同比下降46.5%。其中，二手房总交易额为7676亿元，同比下降42.1%；新房总交易额为4154亿元，同比下降50.6%。

期内，平台净亏损为24.85亿元，而2021年同期净利润为21.74亿元。经调整净亏损为5.92亿元，而2021年同期经调整净利润为31.4亿元。

相较于一季度业绩的下滑幅度，贝壳二季度业绩已高于此前预期。这主要是由于二季度以来，各地楼市支持政策逐步落地，贝壳平台采取了一系列降本增效措施来抵御市场波动。

据了解，今年5月11日，贝壳正式在港交所主板挂牌，成为首家以“双重主要上市+介绍上市”形式返港的中概股。

降本增效持续进行

自2021年下半年开始，全国楼市调整明显。作为国内头部房产交易服务商，贝壳新房和二手房交易均受到较大影响，截至今年6月底，贝壳业绩已连续四个季度呈下滑态势，二季度业绩由盈转亏。

今年二季度，贝壳平台总交易额为6395亿元，同比下降47.6%。相较于一季度的5860亿元环比增长9.13%；营收为138亿元，调整后净亏损6.19亿元。据了解，今年一季度时，贝壳营收为125亿元，调整后净利润为2800万元。

贝壳二季度的业绩高于此前预期。此前，贝壳曾预计二季度营收约为100亿至105亿元，同比减少56.6%至58.6%。

具体来看，今年以来，直营品牌链家着力改善经营结果、经营质量，通过治理亏损门店、提升人效、积极投入社区防疫等举措，在疫情好转后业务实现迅速复苏。二季度，贝壳平台二手房交易GTV同比降幅逐月收窄，6月平台重点32城中21城二手房交易GTV已经超过2021年均值；非链家存量房交易GTV环比增长33%。

同时，二季度各地积极释放的市场支持政策逐步落地，多个城市的二手房市场得到明显修复。比如，北京和上海上半年受到疫情影响，但依托于极强的需求韧性，市场交易量在疫情得到控制后的6月迅速回升。

根据贝壳研究院数据，第二季度全国二手市场GTV同比下降约45%，贝壳二手房交易额为3935亿元，同比下降40%，略好于市场平均水平。

新房方面，根据国家统计局数据，今年第二季度全国新建商品住宅销售额同比下降36%，相较第一季度跌幅进一步扩大，是1999年以来第二大单季度同比跌幅，克而瑞百强房企二季度销售额同比下降53.4%，市场仍在“供需两弱”的低谷徘徊。

二季度贝壳新房完成交易额2227亿元，同比下降55%，环比增长15.6%。贝壳称二季度平台持续在房源端、渠道端和运营方面做了诸多改善举措。在房源端，贝壳着力提升国企等优质房企的销售占比，进而提升房源品质、易售性及业务抗风险能力；在渠道端，经纪人更注重与房源优质、风控严格、回款安全快速的平台合作，新房渠道集中度进一步扩大；运营方面，贝壳持续推进“快佣”等聚焦销售的策略。即让开发商提前支付佣金，保障平台的应收账款和经纪人回款安全。

据了解，二季度贝壳国有房企销售占比提升至37%，环比提升7个百分点；快佣项目去化效率持续高于非快佣项目，也吸引更多开发商接受和主动选择快佣支付方式。上半年，快佣收入占新房收入比达到22%。二季度，新房业务贡献利润率达到了24%，为两年以来的高位；现金收入比为1.27，现金生成能力突出。

上半年，面对行业低迷及业务量收缩，贝壳经纪人和门店数量出现缩减。一季度经纪人数量同比减少两成至42.7万人。进入二季度后，大部分城市门店和经纪人数量逐渐企稳，6月份北京、上海活跃经纪人流失率降至1%~3%。北京、上海之外的活跃经纪人6月月度流失率降至仅5.6%。

至二季度末，贝壳连接活跃门店数超过41000家，环比下降4%；平台连接活跃经纪人超过38万人，跌幅较一季度收窄。

发力第二增长曲线

贝壳董事长兼CEO彭永东表示：“第二季度在积极的宽松政策和有效疫情防控下，中国房地产交易市场，尤其是存量市场出现了一系列积极的变化。平台的经营效益、人店规模的稳定性和作业效率都有所提升。但长期看，我们所处的内外部环境无疑充满挑战，不确定性持续增加。随着‘一体两翼’战略的推进，组织所涉及的业务也变得更加多元和复杂。”

据了解，面对行业一二手房交易的持续低迷，贝壳于去年底宣布“一体两翼”战略，将家装家居以及租赁业务提升至战略高度。贝壳内部将一二手房产交易称为第一赛道，家装家居和租赁业务为第二赛道。

在家装家居业务方面，贝壳已于今年4月底完成收购圣都家装的交易，5月实现全部并表，在此之前，双方已进行了团队组织结构、业务、系统等全方位融合。目前，贝壳在家装家居方面主要有自营品牌被窝家装以及收购品牌圣都家装。前者主营标准化整装，现阶段深耕北京市场，已完成贝壳在家装领域从“0到1”的积累。据贝壳整装大家居北京大区负责人、被窝家装总经理梁磊透露，其2021年交易额达到4.86亿元，今年上半年在北京市场已完成交付近3000单，2022年全年目标为10亿元交易额。

而圣都家装在贝壳家装业务中则承担着从“1到100”的复制任务。今年7月份，圣都整装业务宣布开启全国化战略，在贝壳与圣都的协同效应下将以直营分公司形式布局西安、郑州、武汉、成都、广州等19个城市，目前重点布局贝壳第一赛道经纪业务发展较好、业务联动有支撑的六座城市。为了更好支撑全国化扩张业务，圣都也将整装供应链联盟由原来的8家扩大为18家。

与此同时，贝壳正在探索超越传统硬装业务的盈利空间。二季度，包括定制家具、软装和家电在内的家居新零售的销售占整装合同额的比例快速提升，新零售产品销售合同金额的占比由第一季度的11%提升至16%。

二季度，在北京、上海等核心城市受疫情影响的情况下，贝壳家装家居业务实现pro forma(假设全季度并表圣都家装业绩)收入13.7亿元，同比增长超过10%，完成签约合同额接近17亿元。

租赁方面，贝壳租房上半年正式对外宣布将今年的目标定为提供10万套房源，贝壳找房副总裁、贝壳租房战略业务负责人宋春晖曾表示，这10万套房源主要为集中式和分散式两种，对于集中式房源，贝壳租房从去年底时就已在寻找机会，今年初，在上海落地战略升级后的首个重资产集中式长租公寓项目。截至今年7月底，贝壳租房在管公寓65个，覆盖7城超过1.5万套房源。

而分散式房源，则是贝壳租房的发力重点。据了解，截至二季度末，贝壳租房业务签约口径在管房源量超过4.2万套，较一季度末增加接近2.2万套。其中，贝壳分散式租赁管理业务——“省心租”在管房源规模突破3.1万套。

（文章来源：中国经营网）

文章来源：中国经营网