新城悦服务上半年营收同比增长超30% 管理层称将进一步拓展团餐业务

8月29日，新城悦服务(01755.HK)于线上举行了2022年中期业绩发布会，围绕2022年上半年的经营情况及未来发展规划向投资者进行介绍和解答。

报告期内，新城悦服务实现收入约24.66亿元，同比增长约31.4%；实现毛利约7.16亿元，同比增长24.6%；实现归母净利润约2.26亿元，同比减少21.16%。

此外，面对今年上半年的经营压力，新城悦服务实现了物业管理服务和社区增值服务业务双轮增长驱动。上半年在管面积约1.72亿平方米，较2021年末净增加约0.19亿平方米，在管面积中来自公司第三方的面积占比为约50.9%。社区增值服务方面实现收入约6.25亿元，同比增长约113.2%，公司表示，当前在手的2023年团餐业务合约收入规模已突破5亿元，计划未来三年将团餐的整体收入体量提高到每年8亿元-10亿元。

毛利率略有下降

报告期内，新城悦服务主营业务分为物业管理服务、开发商增值服务、社区增值服务以及智慧园区服务四块。

其中，物业管理服务业务实现收入约13.92亿元，同比增长约51.4%；智慧园区服务收入约1.74亿元，同比下降约36.3%；开发商增值服务收入约2.74亿元，同比下降约29.8%。

可以看出，与地产开发关联度较强的智慧园区服务和开发商增值服务两部分业务收入出现了明显减少。

公司董事长兼首席执行官戚小明指出，作为房地产行业的下游，报告期内物业服务企业不可避免会受到上游行业影响。

“虽然从上述数据可以看出，公司开发商增值服务以及智慧园区服务收入出现了一定程度的下降，但是新城悦服务自始至终都定位在走发展化之路并寻求发展独立的物业服务企业，和关联方保持密切关系的同时走自己的市场化道路。”戚小明说。

毛利率方面，新城悦服务报告期内实现毛利率29%，同比下降1.6个百分点。具体来看，物业管理服务毛利率28.5%，同比下降2.4个百分点；社区增值服务毛利率35.1%，同比下降10.1个百分点；智慧园区服务毛利率16.1%，同比增长0.1个百分点；开发商增值服务毛利率26.2%，同比下降3个百分点。

对于报告期内整体毛利率出现下降的问题，新城悦服务方面表示，系公司非住宅在管面积占比上升，同时疫情期间服务成本上升，团餐服务收入占比快速提升导致社区增值服务毛利率下降所致。

公司首席战略官兼董事会秘书尤建峰介绍，具体来看，新城悦服务在物业服务板块的业务规模持续增长，今年上半年在管面积增加了1800多万平方米，物业管理服务毛利率下降主要是由于公司非住宅在管面积的迅速提升，面积占比超过了24%，收入占比超过了20.6%，加之非住宅在管面积整体的毛利率相对较低，会整体拉低公司的物业服务业务板块毛利率。

“而另外一个原因，上半年由于新冠疫情，公司承担了大量的社区抗疫任务，例如连续工作产生的加班费等等，导致公司的服务成本略有增加，对这部分业务的毛利率产生了部分影响。”尤建峰同时表示，公司社区增值服务业务的毛利率下降幅度较大，主要是由于公司自营的团餐服务业务规模大幅增加，如果只看团餐业务的话，上半年业务收入同比增加253%至1.13亿元，由于团餐业务的毛利率相对较低，约为20%，所以会整体拉低公司社区增值服务业务板块的毛利率。

易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《证券日报》记者采访时表示，从物业企业收入来源的角度来看，除了传统的物业费收入以外，社区增值服务的收入是很重要的一部分收入来源，对优化改善企业的收入结构具有积极作用。

“对物业企业来说，提高社区增值服务收入是中长期需要坚持的方向，企业如果能在这一块打下基础并积极拓展，未来的盈利空间将会明显扩大。”严跃进如是称。

团餐业务收入同比增长252.9%

在整体业务方面，公司于2022年初提出了“大社区”+“大后勤”战略，并于上半年进入具体实施阶段并已取得一定进展。

戚小明表示，在公司重点发力拓展的社区增值服务业务当中，团餐业务作为“大后勤”具体战略举措的重要环节之一，报告期内已经完成了全业态和沪宁沿线区域的战略布局，在上半年取得了优异的拓展成绩。

戚小明介绍，诸如复旦大学、同济大学、上海大学等多所大学的学生餐厅以及韩国SK集团常州工厂等领域的员工餐厅项目，公司均已完成拓展，目前团餐业务已经成为公司社区增值服务中规模最大的业务线。

“沪宁沿线的工业产业发展程度以及城市社会化程度非常高，团餐市场容量大，公司将优先发展这一地区的团餐业务。同时，未来公司有可能将这一业务培育成具有核心竞争力的市场化业务，作为新的赛道来发展，团餐业务与公司的物业服务关联性很强，公司可以在做好物业管理服务业务的同时，拓展物业项目的团餐业务，增加单一项目的收入产出。”戚小明说。

新城悦服务半年报显示，公司团餐业务报告期内实现快速增长，目前在管项目超130个，团餐服务收入同比增长约252.9%。同时，公司于报告期内已经完成对苏州海奥斯餐饮管理服务有限公司的收购，使得公司在工厂类型业态的团餐服务能力得到补强，餐饮服务的区域覆盖范围获得延伸，具备了向苏州及其他江苏省内城市进行服务的能力。

同策研究院资深分析师肖云祥向《证券日报》记者表示，从物业管理行业目前所开展的几大块业务来看，社区增值服务业务是企业提升整体盈利能力的重要抓手，这部分收入对于物业管理企业而言是越高越好的。

肖云祥介绍，物业企业可以从两个方面提高这部分业务的业务收入。一方面，增值服务的收入依托在管理规模基础上，没有规模效应，增值服务收入规模也不会有质的变化，规模才是基础盘。另一方面，从单个项目来看，增值服务收入倚重于物业企业如何挖掘业主需求，在当前消费升级的大背景下，业主的需求是在不断增加的，关键还在于物业管理如何来提升自己的运营服务能力，不断契合业主的实际需求。

展望未来，戚小明表示，从长远来看，新城悦服务在长三角地区还会再收购一个团餐公司，计划在未来三年把团餐业务收入进一步扩大。

（文章来源：证券日报网）

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