碧桂园上半年实现营收1623.6亿元 以现金流为核心平衡“三张报表”

8月30日，碧桂园交出了备受瞩目的中期业绩报告：公司上半年实现营收1623.6亿元，毛利润约为172.1亿元、净利润约为19.1亿元、股东应占核心净利润约为49.1亿元。

在近期已有逾50家房企披露今年上半年业绩预亏，碧桂园仍实现盈利，在一定程度上体现了这家地产龙头企业在穿越行业周期之时，尽可能做出精准预判和精细操作的能力。

不过，在当日的业绩发布会上，碧桂园总裁莫斌仍向投资者表达了歉意：虽然管理层对市场的变化已经提前预判到，但市场变化的剧烈程度依然超出预期。接下去碧桂园会在市场分析、政策研判、投资布局和授权管理等方面进一步加强，管理层有信心把企业的竞争力越做越好。

销售业绩维持韧性

保交付为行业注入信心

“2022年是地产行业充满挑战的一年，销售市场的预期，转弱需求疲软，价格下滑，让行业的每一位参与者都备感压力。”莫斌在业绩发布会上道。

今年上半年，多数房企销售持续惨淡，第三方机构克而瑞发布的数据显示，1-6月份百强房企累计权益销售的同比降幅达到51%。在这一背景下，碧桂园前6个月共实现权益合同销售面积为2348万平方米；权益合同销售金额1851亿元，同比下滑39%，低于百强房企平均跌幅水平，跑赢了市场大势。

碧桂园在销售上的强韧性得益于其在各能级市场的均衡布局，有效对冲了局部地区新冠疫情对销售的阶段性影响，同时丰富的可售资源可以应势快速调整推盘节奏、保证供货需求。

据了解，今年上半年，公司加速对部分三四线城市项目货量布局的调整，在上半年销售中，三四线市场的下跌幅度明显低于一二线城市，三四线销售占比也提升1个百分点至69%。按照城市能级划分，碧桂园上半年销售金额中，有31%位于一二线城市，69%位于三四线城市。在公司所布局的城市中，有155个城市的市占率超过5%，其中17个城市的市占率高于20%。

对此，亿翰智库亦表示，尽管碧桂园在三四线的业务占比较高，但其布局的更多是长三角、珠三角经济圈的强三四线城市，因此企业在2022年1-6月份依旧可以实现2469.9亿元(全口径销售额)的销售规模，且这些城市的楼市将在核心城市回暖后快速复苏。

另一方面，这家一贯坚持稳健经营风格的房企，也以强劲的“交付力”推动销售回款，提振了业主、市场和行业的信心。

今年1-6月份，碧桂园克服来自市场下行、新冠疫情反复、合作方变化等方面的不利影响，积极调动资金和资源，推动项目进度，按时按质保证了数量庞大的产品交付，上半年累计如期交付1070个批次超25万套房屋，覆盖全国30个省份214个城市780个区县。

碧桂园交付量之大、交付面之分散，堪称行业之最。根据第三方不完全统计(乐居财经《2022上半年房企交付榜》)，碧桂园交付量超过已披露交付量前五的其他房企的总和，遥遥领先于同行。此外，上半年碧桂园还有165个项目批次实现“交房即交证”。

多举措确保现金流安全

将持续平衡“三张报表”

在销售疲软、融资环境收紧、行业资金面持续承压的背景下，充裕的现金流是房企抵御风险的“生命线”。在此次业绩发布会上，碧桂园管理层也频频释放信息，强调当前以现金流安全为主要目标，会把重心放在保证现金流、资产负债表及利润的平衡上，以确保公司能顺利穿越周期。

在收入端，碧桂园持续压实“回款率”。财报数据显示，2022年上半年，公司累计实现权益现金回款约为1702.9亿元，权益回款率92%，已连续7年保持90%以上的高位。

同时，碧桂园继续实现净经营性现金流为正，净流入约53亿元。在行业流动性压力加剧，众多房企出现债务违约、工程停工等背景下，碧桂园仍能连续实现净经营现金流为正，这意味着公司不需借助外部融资，仅通过经营性回款就能覆盖对应的经营性支出。

为了进一步优化资产负债表，碧桂园还利用经营性现金流偿还掉高成本、期限短的融资。截至6月30日，公司总借贷余额从去年底3179.2亿元进一步降至2936.8亿元，较去年底下降7.6%，其中短期有息负债约729亿元，占总有息负债比例约24.8%；公司净负债率48.1%，继续稳定在民企最低区间。期末集团可动用现金余额约1479.8亿元，现金短债比约2倍，可动用现金储备充足，短期偿债无忧。

关于三道红线的情况，目前碧桂园仍处在较为健康的黄档，管理层在业绩发布会上透露，公司将在2023年中期之前自然实现从黄档到绿档的调整。

此外，在融资端，碧桂园是监管部门选定的示范性房企，在今年境外资本市场几乎停滞的状态下，公司发行可转债折合33.68亿元，配售新股折合24.1亿元；去年下半年至今，公司境内发行公司债及中票合计61亿元、供应链ABS及ABN合计87亿元，是目前为数不多能够进行全品种融资的民营房企。

碧桂园CFO伍碧君表示，接下来时间里，碧桂园还会通过各种手断盘活资产，全力进行开源节流，管理上也会在支出上做到更加极致，在三张报表上不停地做平衡。

“在中长期，公司通过铺排未来12个月的现金流计划，已将未来可能遇到的各个风险点都纳入了考量。如销售波动，直接融资渠道是否畅通，债务到期的安排，现金是否可盘活等，均纳入了资金预算安排，并做了极致的压力测试。”莫斌则道。

土储资源有力支撑未来业绩

投资更有确定性的市场

谈及对房地产市场未来走势的预判，莫斌表示，去年下半年以来房地产市场处于下行阶段，目前已进入底部还在盘整，盘整时间可能相对长，信心恢复的时间不会那么快。

相比之下，这家龙头房企自身未来业绩或许有望走出更为乐观的曲线。从财务数据来看，截至6月30日，碧桂园合同负债达7319.22亿元。所谓合同负债，实为房企已预售但未确认收入的房款，房屋交付后即可结转收入，转化为公司现金流。“合同负债”越多，意味着未来业绩增长更有保障。

另一方面，丰富且布局均衡的土储资源，也为碧桂园未来业绩提供了有力支撑。中报显示，截至6月30日，公司开发项目遍布中国内地31个省、298个地级行政区划1412个区县，项目总数为3179个。集团位于中国内地的权益可售资源约1.22万亿元，另有潜在权益可售资源约2917亿元，合计约1.51万亿元。

同时，碧桂园现有权益可售资源中，96%位于常住人口50万以上的区域；77%位于人口流入区域；75%位于长三角、珠三角、环渤海、长江中游、成渝等五大都市圈，很好地契合了国家重大区域发展战略和人口流动趋势。

此外，2022上半年，公司还分别在佛山、张家口、兰州等地获取低溢价率的土地，共计新获取9个项目，权益地价约61亿元；新获取土地中，71%分布在二线城市。

布局的安全性和确定性也屡屡为碧桂园管理层所强调。公司常务副总裁程光煜表示：“碧桂园强调一到五线城市均衡的布局，这是大的宏观策略。微观的策略是哪里有市场，或者是哪里的市场当期比较确定性，自己经营的效率比较高，就向哪里配置。公司已经根据市场机会呈现的情况和投资策略进行调节，下半年将坚持合理的方向，向着更加确定性的市场和人口流入的市场进行相应的投资。”

莫斌透露，在不考虑新增投资的情况下，预计碧桂园2022年全年权益可售货量将不低于5300亿元。未来公司将继续聚焦核心区位，布局供需关系良好的城市，获取优质的土储资源，更好应对市场的不确定性，支撑公司未来业绩的稳健发展。

对此，克而瑞表示，今年碧桂园计划安排的权益可售货量整体比较充足，随着市场转暖、恢复，同时拥有一定市场竞争比较优势，支持业绩快速回升。

“一方面碧桂园通过均衡布局，对冲区域市场波动带来的风险。另一方面，碧桂园坚持区域深耕，特别是在已进入区域方面，持续发挥自身优势，积极获取土地。”中指研究院亦认为，鉴于碧桂园在全国较为广泛的布局，或将最早受惠于市场面的回暖。

（文章来源：证券日报网）

文章来源：证券日报网