促回款、保交付 建业地产力求下半年转亏为盈

8月31日，建业地产(0832.HK)发布中期业绩报告，上半年公司实现收入73.01亿元，同比减少64.1%；期内归属股东净亏损56.05亿元，而去年同期归属股东净利润为7.29亿元。

建业管理层表示，业绩下滑主要是受行业整体低迷和疫情影响。报告期内，公司主动对非经营性损失做出计提，致使业绩出现大幅亏损。

《中国经营报》记者注意到，今年上半年，建业地产围绕促回款、保交付、清欠款和盘活不动产展开了一系列积极的自救行动。随着河南铁建集团的战略入股，建业地产后续将利用国资增信加强融资能力。建业集团董事长胡葆森强调：“下半年集团将采取多种措施，一定要转亏为盈。”

上半年非经营性亏损增加

今年上半年，建业地产实现重资产合同销售金额约人民币140.4亿元，重资产合同销售面积约191.49万平方米，同比分别减少54.8%和52.7%。物业销售收入70.18亿元，较去年同期减少63.9%。

建业地产CEO杨明耀解释称，上半年物业销售收入下滑主要是因为行业持续低迷，公司物业销售同比大幅下滑。同时，受疫情影响，公司工程进度缓慢，期内交付体量下降，进而使得结转收入减少。

据他介绍，建业地产上半年把现金流的重要性放在经营工作的第一位，所以从年初制定销售目标时就已明确要快速回笼现金。具体执行中，建业地产对库存做了分类，库龄在一年半以上的物业，比如商业性质的公寓、车位、别墅等在销售价格上做了较大折让；库龄在一年半以内的基本还是正常销售。

由于采取打折促销的去库存策略，上半年建业地产物业销售的平均售价(不包括地库车位)从去年同期的7013元/平方米减少6.8%至6535元/平方米。

据了解，建业从去年开始持续打折销售，而相关物业陆续于本期交付结转，导致整体毛利率大幅下降。今年上半年，建业地产的物业销售毛利率由去年同期的15.7%下降至本期的6.4%。这也使得公司整体毛利率进一步下滑，上半年建业地产的毛利为5.54亿元，同比下降84.8%；毛利率为7.6%，较去年同期下降10.3个百分点。

除了物业销售外，受疫情影响，公司物业租赁收入减少21.7%至0.72亿元；酒店经营收入减少46%至0.89亿元。旗下轻资产项目的营运管理服务已分拆给中原建业，后者于去年5月份上市。

上半年，建业地产其他亏损净额约26.2亿元，而2021年同期的其他收入净额约1.9亿元。主要由于期内存货减值约14.85亿元、视作出售及出售附属公司亏损约8.55亿元，以及外汇亏损约1.47亿元所致。因与万达合作导致商业项目运营模式变更，公司对投资物业估值确认亏损15.14亿元。建业地产CFO赵瑞昆表示：“上半年公司80%的亏损来自于主动对非经营性亏损做了计提。”胡葆森亦强调，下半年公司没有减值和拨备的计划。

在交付方面，建业地产上半年顺利完成31个项目、11457户的交付工作，其中超2100套实现提前交付。目前公司在建项目192个，其中位于郑州的有24个，河南省其他城市165个，海南省3个，在建项目建筑面积约3143.8万平方米。

截至6月底，建业地产的现金、现金等价物及受限制银行存款的总值约65.08亿元；净借贷总额为192.82亿元。

积极自救

今年以来，胡葆森多次表示：“接下来要坚持三个字——少、小、好，即减少开辟新赛道、不再追求规模过快增长、把企业做得越来越好。”

年初时，胡葆森带领集团进行了一轮大刀阔斧的组织架构调整，集团原五级构架精简到三级，总部约50%的人员被分流一线，同时对集团3家上市公司管理层进行更换。

建业地产将2022年的经营定为四个阶段。其中，第一阶段、第二阶段分别对应第一、二季度，主要完成年后平稳复工，去库存、清欠款、支出减控；第三阶段主要目标是提前准备好8月份到期美元债，开源节流，保证回款，加大融资；第四阶段即年底，要保证资金安全，同时保交付、保结转、降本增效，为实现2022年全年业绩做准备。

除了加快物业项目去化以外，今年以来，建业地产还积极通过跟外部机构合作，持续优化资产结构，通过结构化融资、项目整体转让、大宗交易等方法盘活不动产。年初时，建业方面表示，已与中国电建、中海等企业展开合作，在一些重点项目中，建业将释放一部分股权予合作企业。

今年4月，建业集团与万达集团签署合作协议，将旗下商业项目出租给万达商管运营，并提前获取部分不动产项目租金收益。

5月31日，建业集团又将持有的河南戏剧幻城项目51%股权、建业电影小镇90%股权转让给国资背景的河南文旅投资集团。

目前，建业地产的资产盘活工作仍在继续，下半年公司对部分持有型资产和开发类项目仍会继续寻求合作方，从而实现权益变现。据胡葆森透露，建业目前跟央企中海、中电建的合作主要还是在项目层面，主要为郑州和洛阳的相关项目，双方正在谈判中。

今年6月1日，建业地产发布公告称，其控股股东恩辉投资有限公司将以每股0.7325港元的价格向河南铁建投资集团全资子公司——河南同晟置业有限公司出让8.6亿股股份，占上市公司已发行股本的29.01%。7月下旬，该交易完成，河南铁建投资集团成为建业地产第二大股东，出让股份所得6.48亿港元以股东借款的形式借回给建业地产，有效补充建业地产的现金流。

据了解，建业地产后续将发行一只不高于7.08亿港元的可换股债券，2024年到期，票息5%、到期收益率9%，该笔债券将由河南铁建投集团进行认购。胡葆森表示，国资企业对于可转换债的发行必须以审计报告作为一个先决条件，建业地产200多个项目的审计周期要两个多月，目前双方正在积极推进相关事宜。

8月8日，建业地产发布公告称，其一只2022年8月到期的5亿美元(约合人民币33.85亿元)6.88%优先票据已全数偿还，至此，建业地产已完成今年所有到期美元债券的偿还工作，其余7笔美元债将分别于2023年至2025年相继到期，总额约19.6亿美元，票息均在7%~8%之间。

杨明耀表示，建业地产在偿还完今年的美元债之后，工作重心迅速作出调整，下半年将继续加强去化、保交付。

据赵瑞昆介绍，建业地产今年前7个月销售额为161亿元，完成全年目标40%左右。在货值方面，建业地产下半年原有的货值是374亿元，公司计划再加推132亿元。“这些项目85%是在地级市，因为从公司上半年的销售数据来看，地级市的销售去化优于郑州市场。”

据了解，上半年，建业地产通过招拍挂和股权合作获取土地约26.6万平方米，新增储备建筑面积约88.6万平方米。截至6月底，公司拥有土地储备建筑面积约5037万平方米，其中权益建筑面积约3655万平方米。公司管理层表示，下半年不会激进拿地，目前的战略性土储足够支持未来两到三年的发展。

在8月15日举行的投资沟通会上，胡葆森表示，将争取2至3个月达到复工率95%至100%的目标，为下半年市场复苏做好准备。据了解，7月单月，建业地产实现合同销售额21.19亿元，同比下降8.8%，降幅已有所收窄。

8月份，建业地产与郑州市房地产纾困基金就建业郑州北龙湖金融岛项目达成合作。胡葆森表示：“接下来我们会跟央企和本土的一些资产管理公司加强合作，目前很多项目在谈，需要一些时间。”

（文章来源：中国经营网）

文章来源：中国经营网