要约交换获通过 合景泰富蓄力重生

合景泰富在中秋节后公布了一则算得上还不错的消息。

9月13日，合景泰富发布公告称，2022年9月两笔合计9亿美元债的交换要约已获本金总额约93%通过，2023年9月一笔7亿美元债交换要约获本金总额约91%通过，同意征求也获得通过。

这意味着，合景泰富本于本月到期的两笔以及一年后到期的一笔美元债全部获得展期，合景泰富也由此争取到了宝贵的时间。在偿债高峰暂时平缓以后，合景泰富未来的工作重心将是保交付与稳经营——这是偿债的基础，也是获得资本市场对之的信任之后，合景泰富必须要证明和努力的方向。

合景泰富方面在接受21世纪经济报道记者采访时表示，这次交易能够帮助公司缓解短期流动性压力，避免债务违约，以使管理层得以投入更多的精力到核心业务运营，以期以更好的状态兑付境外美元债，公司会尽可能保障投资人的利益，寻求企业经营和市场回报的双向平衡。

追加增信

合景泰富本次开出的要约条件具有相当的诚意。

根据21世纪经济报道此前报道，合景泰富为本次要约开出的条件是，针对2022年9月到期的两笔美元票据，每1000美元的代价是用2024年1月、本金总额为950美元的新票据替换，另50美元则以现金偿还，同时合景泰富会给出5美元的奖励金。

而针对2023年到期的美元票据，合景泰富将交换为2024年8月、本金总额为1000美元的新票据，合景泰富会给出现金5美元的奖励以及偿付任何应计利息。

除此以外，合景泰富还追加了增信条款，新债券的增信措施将与合景泰富香港住宅项目销售挂钩及相关新增融资指标挂钩。

这一方案最终得到了债权人的支持。相较于此前发起要约的其他房企，合景泰富这一次的通过比例在较高的区间，均在90%以上的通过比例。

合景泰富本次能够获得较高比例通过的原因除了与要约交换条件相对不错以外，和债权人的信心博弈也有一定关系。自从去年多家房企进行美元债要约交换以后，债权人的预期已经降到较低的区间。

据广发证券统计，2021年第四季度至今年7月13日，已有16家民营房企进行了交换要约动作，债券余额合计达857亿元。

因此，在债券发行人给出一定兑付条件的基础上，债权人通常倾向于同意要约交换的方案。

虽然获得了大部分债权人的支持，但合景泰富本次交换要约仍有剩余未进行交换的持有人。

合景泰富方面对21世纪经济报道记者表示，对于剩余未交换的美元债，公司已获得豁免交叉违约，因此不会造成其他美元债违约。接下来公司会积极和这部分投资者进行沟通，在公平一致的前提下寻求妥善解决方案。

在本次交换要约方案通过后，合景泰富2022年到期的美元债也已经大幅降低。合景泰富方面认为，其流动性得到进一步改善，债务结构也可实现优化。

稳定经营

在偿债高峰平复之后，由于融资渠道暂时未全面打开，合景泰富未来的工作重心将是稳经营、保交付，通过经营所产生的现金流为偿债保驾护航。

从今年以来的交付情况来看，合景泰富在经营面上保持相对积极的步调。

根据合景泰富方面披露的数据，今年上半年，通过组织、资源和支付等多维度的保障，其累计交付15个项目、20余批次、近7000套房屋，且大部分为高端住宅及位于核心区域的改善型住宅。

合景泰富未来也仍将保交付作为工作的重中之重。

在今年中报中，合景泰富表示，面对行业低谷要有信心，要积极应对，企业更要肩负起社会责任，在保交付工作也将有可预见的品质提升，这也将是今年下半年的工作重点。

今年以来，受到市场环境的影响，合景泰富在土地市场上也保持审慎。但如果未有充足的土地储备，未来的持续经营也将受到一定的挑战，合景泰富在这方面仍有一定的积蓄。

根据合景泰富发布的数据，截至2022年6月30日，其旗下共拥有177个项目，分布于中国内地和香港共44个城市，拥有土地储备总建筑面积约2062万平方米，权益建筑面积约1494万平方米，足够满足未来一段时间的开发。

按照区域划分，合景泰富的土地储备中，一二线城市占比达95%，大湾区核心城市占比达71%。

除此以外，合景泰富的持有型物业也相对较好，未来仍能够为之贡献现金流，且在必要的时候，其变现的能力也较强。

根据公开数据，合景泰富已开业投资性项目共45个，包括商场11个、写字楼10个、酒店24个。从2019年至今，合景泰富投资型物业租金收入连续三年递增。今年上半年，合景泰富物业投资租金收入为9.16亿元，小幅增长1.7%，其中商场和写字楼租金收入分别同比增长了25%、16%。

据合景泰富方面对21世纪经济报道记者透露，其在今年年初组建了大客户销售团队拓展大客户资源以促进整售式大单项目，并计划销售集团位于广州、北京、上海的部分非核心区域的写字楼，这些项目位于一线城市的城市副中心或新兴商务区，其积极推进整栋写字楼销售落地，预计将带来稳定而可观的现金收入。

随着市场信心恢复，房企的经营面也将获得一定修复，合景泰富也有信心穿越周期。合景泰富此前也表示，此后将通过积极合理的债务管理用时间换空间，顺利度过行业下行周期，相信市场会逐渐恢复。

（文章来源：21世纪经济报道）

文章来源：21世纪经济报道