物业管理板块自2014年起在资本市场慢慢成长，2020年迎来高光时刻，2022年高估值红利渐去，随着头部企业旗下物业陆续入场，物业资本市场格局也迎来了新的变化。
9月19日，万物云发布全球发售公告，公司股票代码02602.HK.根据计划，万物云拟全球发售1.17亿股，其中国际发售1.05亿股，香港发售11.67万股，另有15%超额配股权。预计每股发售定价不低于47.1港元，最高不高于52.7港元，募集资金约54.9亿港元至61.5亿港元。
据了解，万物云初步敲定在9月29日上市。有业内人士指出，万物云上市之后，物业资本市场将迎来大洗牌。IPG中国区首席经济学家柏文喜在9月21日在接受《华夏时报》记者采访时表示，“物业股的估值会随着万物云的上市而分化愈加明显，处于物业股两端的企业都会成为被调仓的重点企业。”
将迎来大洗牌
招股书显示，万物云此次拟发行不超过10%(超额配售选择权行使前)的新股，预计首发募资约54.97亿港元至61.51亿港元。发行后，万物云总股本将达到11.67亿股，而按照47.1港元/股-52.7港元/股的价格来计算，万物云估值约达549.72亿港元-615.08亿港元。
受地产大环境的影响，物业管理上市公司其实从去年3月以来，已经历过一波显著下跌，虽然如今部分物业管理公司出现了筑底回升的趋势，但整体市场、股价跟去年同期相比，仍然出现了显著下滑。有业内人士指出，如果光从市值的角度来看，万物云选择在这个时间节点上市，并非很好的时机。
从目前上市物业管理公司情况来看，万物云的市值仅次于华润万象生活(1209.HK)。截至9月19日，华润万象生活总市值约803.44亿港元；碧桂园服务(6098.HK)总市值约503.27亿港元。可见，万物云的加入使得头部物企的排名发生了一定的变化。
万物云的入局不仅会使头部物企的地位发生变化，同时也影响了很多小物企的命运。
柏文喜对《华夏时报》记者表示，“今年以来，物业股估值低迷。富途证券研究报告指出，万物云上市不可避免地会造成投资者调仓。我认为处于物业股两端的企业，也就是股价表现和未来走势更好的优质企业，以及股价低迷、看不到未来的较差企业，都会成为被调仓的重点企业，前者会被重点加仓，而后者会被抛弃。另外，物业股的估值是应该会随着万物云的上市而分化愈加明显。”
9月20日，持续关注物管行业发展研究的业内人士陈浩(化名)向《华夏时报》记者指出，万物云在招股书中，一直在强调自身的科技赋能以及赛道优势(城市赛道，而非单纯的收物业管理费)，为的就是跟传统物管企业形成差异化。万物云现在的思维是传统物业管理费要、城市服务收入也要。其上市后续的市场走势对业内来说值得关注，若后期市值大涨，说明资本对物业管理行业的数字化转型以及城市赛道的探索，获得了市场的认可，有可能会成为物管领域企业转型的方向之一。
“未来部分小物企只适合做区域深耕，大部分小物企估计会被大物企吞并掉，小部分拥有高净值人群的项目，也许能够持续创造收入收获属于物业公司的优质资产，但大部分小物企公司的命运，估计是为大物企公司做嫁衣。”陈浩说道。
陈浩也指出，万物云开拓科技赋能+挖掘城市赛道，其实是将物业这块蛋糕做大。
而广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉于9月21日向《华夏时报》记者表示，万物云的上市给其他大的房企带来很好的示范效应，使得整个物业行业回归本源发展，带来了一波清流。如今几家大的龙头开发商开始将自己的物业品牌重新做起来，同时也促进了龙头物企的成长，并打破了早前物企只是房企融资工具的模式。
值得注意的是，在万物云登陆港交所之后，龙头企业的物业仅剩龙湖智创生活和金地物业尚未上市。目前，龙湖智创生活已经二次递表，正推进上市进程。而金地物业还没有明确的上市时间表。
对此，柏文喜认为，这意味着物业的资本化基本完成，在相对理性的行情下，接下来物业股在资本市场上一方面会加快板块内的分化，另一方面也会加快物业板块内的行业整合，出现强者恒强、赢家通吃和一些弱势企业被迫逐步退出，而行业集中度在未来加快上升的市场格局。
或许等龙头物企全部登陆资本市场后，物企才能真正进行一场实力的比拼。
国盛证券9月19日研报表示，2022年上半年物管行业整合加剧分化继续，行业营业收入和归母净利润增长放缓。
“我们认为之前物管板块的制约因素主要体现在三个方面：业绩指引下调；销售尚未回暖可能影响新增管理面积的市场空间；民企物企关联房企的不确定性，三个因素下应该选择经营稳健的物管企业。几个制约因素逐步消化后，叠加当前疫情对经济的影响，市场还是会关注到物管这个现金流稳健、负债率低、中高速增长、估值合理的板块。”国盛证券称。
“物管走下神坛，回归理性”
自2014年6月彩生活登陆港股市场，成为我国首家上市的物业管理公司，到如今万物云的公开招股，短短8年间，我国物业资本市场便已历经了一个兴衰周期。
而万物云自2021年6月被万科董事会主席郁亮公开许可上市这段时间以来，恰好处于物业板块的下行周期。
在陈浩看来，2020年的时候，物管行业的并购规模就在百亿以上，经过这一轮下跌后，估计市场风险也差不多出清了，物企开始寻找新的出路。万物云上市其实就是个很好的契机，“万物云作为物管行业的头部企业，只看未来资本市场认不认可它所尝试的方向了”。
申港证券指出，2021年中至今，地产政策进一步收紧、板块流动性危机加剧，物企资本市场表现急转直下。
同时，申港证券数据显示，物业板块市盈率(TTM)2021年初达到顶峰67.01倍，后迅速降温，2021年末物业服务板块市盈率(TTM)仅为19.81倍，较2020年末(50.76倍)降幅达60.97%。
2021年末，易居企业集团CEO丁祖昱曾直言：“物管走下神坛，回归理性。”
中指数据显示，从今年年初到9月6日，港股物业板块整体市盈率均值约为15.40倍，恒生指数市盈率均值约为9.99倍。
万物云选择在行业下行周期的时候上市，是否影响其估值？
8月31日，在万科的中期业绩发布会上，万科董事会秘书朱旭指出，虽然去年物管行业的市场估值远高于现在，但对万科来说，推进业务分拆并不以资本市场的市值窗口为考虑因素，万物云上市的时机主要考虑到它的战略发展方向不是以传统、单纯的物业管理公司，而是以一家城市服务商为定位。
陈浩同样认为，对企业来说，无论是在行业上行周期还是下行周期上市，最终本质上都是看企业自身的发展成果，得看企业的方向、战略能不能打通。在不同时期上市，影响的只是企业短期的估值，在资本市场有太多上市公司开盘即巅峰，随后市值一路下滑，类似的案例也很多。
克而瑞数据显示，截止到今年7月底，有29家上市物企的股价较巅峰时期平均下滑了61%。距巅峰时股价下降80%以上的物企有6家。其中，时代邻里股价较巅峰时降幅最大，下降了90.71%。
那物企未来会如何发展？
申港证券研究报告指出，在目前地产行业承压下行的情况下，目前物企板块估值已回归理性，具有央企、国企背景的物业服务企业在市场表现、经营业绩、品牌价值等方面表现优于民营物企，在波动的市场环境下价值韧性凸显，具有较好的投资价值。
柏文喜认为，目前，物业所做的“科技赋能”还停留物业管理的技术应用以及公司运营层面，而未来会真正落到整个行业生态之中。科技除了能改变物业这个行业的技术与运营之外，实际上最终还将能够改变行业的运维方式与行业生态，乃至与社会和其他行业的交互方式。
（文章来源：华夏时报）
文章来源：华夏时报
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