公募REITs再现爆款品种 募资规模超1200亿元

11月16日晚间，上交所官网发布公告称，华夏基金华润有巢REIT认购申请确认比例结果出炉。中国证监会准予本基金募集的基金份额总额为5亿份，本次发售采用向战略投资者定向配售、向符合条件的网下投资者询价配售向公众投资者公开发售相结合的方式进行。在该基金募集期间，网下有效认购申请确认比例约0.47%，刷新公募REITs网下发售配售比例纪录；公众发售配售比例为0.31%，按照网下询价价格测算，该只产品战略配售、网下配售和公众配售部分比例配售前累计吸金1200.45亿元，再度成为公募REITs的爆款品种。

根据《发售公告》披露，共有107家网下投资者管理的432个配售对象进行往下认购并且全额缴纳认购款，拟认购数量总和为298.53亿份，为初始网下发售份额数量(1.4亿份)的213.24倍。根据公告，最终网下投资者有效认购申请确认比例为0.47%。按照基金认购价格(2.417元/份)计算，网下发售比例配售前的募集规模约为721.55亿元。

而公众发售部分，公告显示，公众投资者的有效认购基金份额数量为195.14亿份，为公众发售初始基金份额数量(0.6亿份)的325.23倍，公众投资者有效认购申请实际确认比例为0.31%。按照认购价格计算，基金公众发售部分比例配售前募集规模约为471.65亿元。

据此计算，华夏基金华润有巢REIT此次发售比例配售前的募集规模达1200.45亿元。据资料显示，上述项目底层资产为由华润置地旗下有巢住房租赁开发经营的两处保障性租赁住房项目——有巢泗泾项目和有巢东部经开区项目，是上海松江区“001号”、“002号”保租房项目，也是上海市推进保障性租赁住房发展的重要示范项目。

持续扩容背景下，公募REITs今年以来持续受到券商、险资等各路资金追捧，目前已有近10只产品获得了超百倍的认购倍数。根据Wind数据显示，截至2022年11月15日，已有23只公募基础设施REITs产品获批发行，已上市的公募REITs产品数量达到了21只，上市以来平均涨幅为24.47%。

进入11月以来，关于扩大REITs试点的利好政策也不断出台。

11月7日，发改委出台《国家发展改革委关于进一步完善政策环境加大力度支持民间投资发展的意见》，表示支持民间投资项目参与基础设施REITs试点，推出民间投资具体项目，促进民营企业参与。

11月12日，证监会发布关于支持中央企业发行科技创新公司债券的通知》支持中央企业开展基础设施REITs试点，重点支持新型基础设施项目，鼓励回收资金用于科技创新领域投资。

证监会表示，将继续抓好REITs常态化发行十条措施的落地实施，进一步扩大REITs试点范围，尽快覆盖到新能源、水利、新型基础设施等领域，尽快推动首批扩募项目落地，推动已上市优质运营主体通过增发份额收购资产。证监会和国资委表示，进一步支持中央企业开展基础设施REITs试点。其中，重点支持交通、能源、水利、生态环保及5G、工业互联网等新型基础设施项目发行REITs，鼓励回收资金用于科技创新领域投资，拓宽增量资金来源，完善科技创新融资支持。

业内人士表示，公募REITs为打通一二级市场、盘活存量资产等提供了桥梁作用。上海交通大学上海高级金融学院学术副院长严弘表示，当前各路资金热衷追逐公募REITs主要原因在于，从海外发展经验来看，公募REITs的收益既包含了现金流收入，又包含了基础物业资产的增值，风险一般介于股票和债券之间，具有一定的吸引力;另外，作为资产配置中重要的组成部分，投资者通过投资公募REITs，能以少量资金直接参与到不动产资产的投资中来，并且公开市场交易的形式也使得资金流动性和信息透明度较高。

光大证券房地产首席分析师何缅南认为，从十月数据来看，产权类REITs(保障房，仓储物流表现突出，产业园受疫情一定程度影响)，整体收益表现仍优于特许经营权类REITs(环保类韧性较大，高速公路类受疫情影响最重。)从上市日是到至今的二级市场收益情况来看，受相关产品稀缺性，扩募启动利好，投资风险偏好下跌等因素影响，除平安广州广河REIT和华夏中国交建高速REIT外，其他产品全部实现正收益。其中15只股价较上市首日涨幅超20%，二级市场价格虽有所回调，但较发行涨价涨幅依旧可观。