随着房地产行业边际改善，物业管理板块也闻风上涨。
截至今日收盘，物业板块上涨2.9%，三木集团(000632.SZ)、中国武夷(000797.SZ)、新黄浦(600638.SH)、南国置业(002305.SZ)涨停。拉长周期看，自10月31日触底反弹以来，板块累计上涨16%，跑赢沪深300同期10个百分点。超额收益明显。
民生证券认为，本轮物业板块的上涨主要驱动因素是预期的改善带来基于PB的价值重估，体现为应收账款恶化程度有限，市场对民营物企的持续经营能力逐步予以肯定，对现金等资产端价值予以重估。
具体来看，受地产行业深度调整与上半年龙头物业等事件影响，市场质疑地产开发端调用物业现金流的可能性较大，部分投资者甚至对物业管理公司作出了较为极端的两大假设，即现金流质量不佳与应收账款端持续失血。
目前该预期逐渐扭转，主要是由于1)近期地产刺激政策如“第二支箭”、“16条”、“保函”等的密集发布，在融资端对房企给予明确支持，促使市场对地产信心有所提升，物管行业短期内边际改善。
2)今年以来地产开发端销售改善有限，对管理层而言，其在物企持股比例较高，且地产开发业务好转尚需时日，“调用物业资金救开发”的可能性持续减弱，现金流的质量与关联交易的安全性逐步为市场接受。
总体而言，市场对物业管理行业的担忧逐渐缓解。
物业公司的本质是为已签约管理的小匙提供基础管理服务和增值服务，并因此收取一定的管理费。物业公司目前仍处于第一阶段，即规模增长。而主要成长来自于在管面积的增长。
在管面积的增长既可以是内生于关联房企竣工面积交付，也可以是物管公司拓展第三方开发项目获得管理面积。通常物业公司物业费收缴率高，存量项目收入确定性强，因此物业公司的业绩增长应该具备较强的抗经济周期属性。
从历史估值来看，物业公司2020年是疫情下的热门赛道，而2021-2022年受地产板块下挫，估值来到极低水平。
2020年疫情爆发后，物业板块反而迎来了估值提升。一方面物业承担为业主提供最后一公里生活服务和社匙消杀的重要任务，社匙增值服务迎来增长;另一方面2016-2020年关联房企销售陆续进入竣工交付，推升物业公司在管面积以及对应收入和利润增速。
2021年龙头出现债务违约后，物业板块估值整体下挫。物业公司和母公司房企之间的母子关联导致市场担心物业公司可能会成为母公司房企的融资工具。此外，母公司房企销售持续下降，预示着未来可提供给物业公司竣工交付的面积增速会持续减弱。
截至2022年10月28日，由A+H61名个股组成的物业服务板块市盈率(TTM)降至8.17倍，2021年同期为24.74倍。板块估值回落至历史最低值。
从基本面来看，物业管理公司可以分成规模成长性、管理效率、收入增长潜力、独立性和利润稳定性五个方面来衡量。短期地产行业基本面筑底未完成前，物业公司和地产公司受政策影响同涨同跌;地产行业基本面企稳后，物业公司有望走出独立行情，估值回归，由业绩增速而定。
浙商证券认为，地产基本面筑底在即，物业公司还有较大修复空间。
投资机会上，民生证券指出，受益于近期地产开发端促进政策密集推出，市场对物业公司经营可持续性预期有所改善，对物企的独立性认知持续强化，物业管理行业估值有望进一步提升。建议关注高弹性与高成长两条投资主线：
1)高弹性标的：市场对公司经营可持续性分歧较大、PB较低、且母公司受益近期政策较多的实力物企——旭辉永升服务、碧桂园服务、新城悦服务;
2)高成长标的：业务具有强确定性、母公司经营稳健、收入规模高增长的优质物企——滨江服务、新希望服务。上述公司长期考虑特色增值业务成长与渗透率提升，短期仍以价值重估为主。
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