低迷前景下 哪些REITs具备定价能力，值得拥有？

美银分析师Jeffrey Spector为2023年的房地产投资信托基金(REIT)制定了投资策略，尽管从历史上看，房地产在经济低迷时期表现不佳。许多策略师和经济学家预计，随着美联储继续提高利率以抗击通胀，明年经济将出现低迷。

Spector表示："我们确实认为优质REIT有多头的理由，建议23年上半年买入多头债券，23年下半年买入多头股票，而高质量的REIT提供了一个很好的投资组合，因为它们是具有债券类特征的股票。”

美银经济学家预计，美国经济将从明年第一季度开始温和衰退，到第三季度结束，失业率将在2024年一季度达到5.5%的峰值。REIT基本面通常滞后于经济4 - 6个月，因此需求疲弱可能要到2024年中才会显现出来。"因此，我们认为23年的预估将非常保守，区间较大，这是另一个需要关注的关键风险”。美银对2023年REIT的盈利预期低于华尔街的普遍预期。预计还会进一步削减。

Spector表示，由于金融状况趋紧，交易量将保持低位，“在23年下半年之前，我们可能无法预测价格。尽管如此，随着私人杠杆所有者面临现金紧缩，高质量的REIT将看到更多机会，建议投资者在23年关注质量和收益”。

关键的优质REIT特征是：面对经济衰退，有弹性的定价；基于长期增长动力的多年盈利能见度；强健、灵活的资产负债表；可见且高于平均水平的分布增长。此外，尽管利率上升，但全球资金流入的最高前景将导致资产价值相对稳定和上限利率更稳定。

按行业来看，工业、制造业住房、自储住房和老年人住房在关键标准上表现最佳。“我们相信，基于多年的长期增长动力，这些行业将在23年展现出最具弹性的定价能力，并提供最佳的盈利能见度和分销增长”。

独栋房屋租赁：美国房屋租赁公司(AMH.US)拥有第二大独栋房屋租赁组合，它将受益于独栋房屋的有限新供应和人口增长的利好。“随着抵押贷款利率上升，我们预计独栋房屋租赁需求将加快，因为相对而言，买房的吸引力将下降”。

自助存储设施：CubeSmart(CUBE.US)拥有高质量的投资组合和纽约市的大量敞口，在2023年盈利增长的同行中筛选出最好的，并拥有具有吸引力的估值。“鉴于纽约的高密度、独特的人口结构和强劲的需求，我们将其视为持续增长的关键催化剂”。

办公室：公司办公物业信托(OFC.US)，在华盛顿特区和阿拉巴马州亨茨维尔地区拥有高安全办公楼和数据中心的投资组合，主要服务于联邦政府和国防承包商租户。“我们预计，在地缘政治和经济风险不断增加的情况下，OFC的建筑和开发项目需求和租户留住将在写字楼同行中表现最佳”。

工业：普洛斯(PLD.US)拥有全球最大的工业投资组合和房地产基金业务，在工业REITs领域也拥有最强的资产负债表，应该会受益于电商需求和美国制造业的复苏。“我们预计PLD将继续创造行业领先的SS NOI +8%的增长，因为它保持了强大的定价能力，考虑到低可用性，其市场与同行相比具有更强的租金增长前景”。

零售：Regency中心(REG.US)，第二大购物中心REIT，主要以杂货店为锚。“我们相信，随着零售商继续升级店面布局，并向最主要的购物中心扩张，REG将继续受益于强劲的零售环境”。此外，REIT预计未来5年的项目支出每年将达到1.5亿至2亿美元。

人工住宅：Sun Communities(SUI.US)主要涉及收购、运营、开发和扩展人工住宅、休闲车辆社区和码头。“鉴于其对加速利率增长的指导，SUI在2023年的REITs中处于独特地位，其非常关注管理整个组织的费用”。

医疗保健：Wellcare(WELL.US)拥有并仍在持续开发老年住房、熟练护理/急性后期和医疗办公楼，随着老年住房从疫情中复苏，该公司已做好充分准备以加快提高住房率。“WELL在我们的覆盖范围内拥有最高的老年人住房运营资产敞口，根据我们的人口统计分析，从长远来看，随着婴儿潮一代继续变老，人口趋势是有利的”。