物业管理涨幅居前!行业估值有望回升

今日市场陷入震荡分化，物业管理涨幅居前，截至收盘板块上涨2.44%，三湘印象(000863.SZ)、中装建设(002822.SZ)等涨停，中天服务(002188.SZ)、桂发祥(002820.SZ)涨超6%。

2022年12月21日，国家发改委等11部门发布的《关于推动家政进社区的指导意见》提出，鼓励符合条件的物业服务企业开设家政服务机构，或与家政企业开展合作，积极拓展服务范围，推动嵌入社区综合服务中心、日间照料中心、托育机构、老年助餐点等现有社区公共服务设施，适当减免租赁费用，采取多种形式实现共享共用共管。

目前，多数物企除基础物管外还从事经营社区增值服务，通常包括房地产经纪业务、家政到家服务、美居家装服务、社区传媒业务、社区零售业务、园区空间服务等几大板块。

从2022年中报数据来看，房地产经纪业务受地产行业下行压力影响较大，成交量下滑明显，社区传媒业务受疫情影响较大，广告需求疲软，影响了整体物企的社区增值服务收入增速。但社区增值业务收入整体仍然呈正增长，同比增速的均值为24.4%。

申港证券认为，家政服务作为物企社区增值服务的重要业务之一，对增强客户粘性、优化物企收入结构、创造经营效益、增强独立性及扩张物企业务规模等方面起到了重要作用。政策鼓励物企进入家政服务领域，将有效推动物企发展社区增值业务。

此外，近期中央经济工作会议提出要满足房地产行业合理融资需求，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，支持刚性和改善性住房需求。而国务院副总理刘鹤再提房地产是国民经济的支柱产业，正在考虑新的举措，努力改善行业的资产负债状况，引导市场预期和信心回暖。

随着地产政策利好逐步兑现，民营房企信用风险缓释，房地产行业有望于2023年迎来弱复苏，叠加国内经济复苏，市场担忧情绪有望于2023年逐步释放，物业板块估值修复或将持续，而民营物企随着独立性增强、关联风险减弱，估值修复空间更大。

从二级市场表现看，2022年物业板块受到美联储加息、地产债务危机、政策救市等影响，经历了前期加速下行——年末超跌反弹的行情，而回顾物业板块近三年估值情况，2022年估值回落明显，目前仍处于历史低位，其中去年多数物企呈现下跌。

但从基本面情况看，物企22H1总营收及净利润大部分保持正增长。根据22H1在管面积与克而瑞物管22FY在管面积数据对比，在管面积TOP20物企数据均保持正增长，面积的增长预计将会为物企带来营收的增长，物业行业基本面未变。

兴业证券指出，物业管理公司的发展从规模的快速扩张到经营能力的夯实转变。过去看重的是扩张、收并购的能力、规模成长的速度，现在更看重成长的质量，尤其是资产负债表的稳定性。从公司治理和业务经营层面，物管公司和地产公司仍关连度较高，物管板块目前尚不能走出独立行情，地产板块企稳是物管板块修复的重要前提。

投资机会上，随着地产纾困政策的陆续出台，地产行业风险降低，物管板块的估值有望回升。兴业证券建议关注央企物管公司中海物业、保利物业、华润万象生活和越秀服务，民企物管公司旭辉永升服务、宝龙商业、新城悦服务和融创服务。