中信建投：消费基础设施REITs新政落地 利好运营类开发商和头部零售企业

中信建投发布研究报告表示，两部委发布新政，提出支持消费基础设施建设，优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。此次消费基础设施纳入REITs试点新政，充分体现了我国基础设施公募REITs市场服务民生的属性。当前国内公募REITs规模为约860亿元，整体规模偏小，但商业不动产资产体量巨大。新政还下调了部分类型基础设施的现金分派率要求，增多了可供选择资产。这将有助于REITs市场的扩容，进一步获得境内外投资人的认可。中信建投认为新政将利好运营类开发商和头部商贸零售类公司，推动房企向资产管理的新发展模式转型。

中信建投的主要观点如下：

事件

3月24日，国家发改委发布规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知，支持消费基础设施建设。研究支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施REITs。

同日，证监会发布《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化发行相关工作的通知》，为推进REITs常态化发行，完善了基础制度和监管安排。

摘要

消费基础设施纳入REITs试点，充分体现民生属性。与传统的商业不动产的理解不同，新政中明确提及的是“优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目。”

此次消费基础设施纳入REITs试点新政，充分体现了我国基础设施公募REITs市场服务民生的属性。参照海外成熟REITs市场的发展经验，广义的商业不动产REIT均为其不可或缺的核心底层资产类别，市值占比普遍高达50%左右。消费基础设施REITs的加入也代表着C-REITs市场走向成熟。

我国商业不动产体量庞大，新政助力REITs市场扩容。当前国内基础设施公募REITs规模约860亿元，整体规模偏小。但国内商业不动产资产体量庞大，据共研网的数据，仅购物中心这一业态的存量面积就高达约5亿平方米，资产总估值达十万亿量级。新政还下调了部分类型基础设施的现金分派率要求，非特许经营权、经营收益权类项目的最低现金分派要求从预计未来3年每年4%下调至3.8%，增多了可供选择资产。优质的消费基础设施纳入REITs池中后，有助于REITs市场的扩容，进一步获得境内外投资人的认可。

利好运营类开发商和头部商贸零售类公司，推动房企向资产管理的新发展模式转型。新政提及“项目发起人（原始权益人）应为持有消费基础设施、开展相关业务的独立法人主体，不得从事商品住宅开发业务。”我们认为新政将更有利于持有运营类房企的发展，助力其拓宽融资渠道、优化资债结构，同时也将进一步提升相关房企的轻资产运营管理能力，加速推动其向资产管理的新发展模式转型。