3月28日，保利置业集团(00119)举行2022年度业绩发布会。近年，保利置业集团债务规模持续增长，杠杆水平保持较高水平，公司财务结构稳健性有待改善。据介绍，截止2022年底，公司总资产2031亿元，总负债增加4%至1613亿元，总借贷增长15.3%至800亿元。盘面上看，保利置业集团(00119)绩后迎跌，今日收报1.79港元，跌1.1%，总市值68.4亿港元。
据保利置业集团2022年财报，截至2022年12月31日止年度业绩，该集团期间内取得收入411.27亿元人民币，同比增加35.71%;股东应占溢利8.16亿元，同比减少60.36%。2022年公司核心规模净利润15.19亿元，同比跌幅17.3%。
公告称，年内集团(集团连同其合营企业及联营公司)完成新开工建筑面积约274.6万平方米，竣工建筑面积约476.5万平方米;合约销售面积约239.9万平方米，其中持续销售项目123个，首次开盘项目23个。截至2022年12月31日，集团共有73个在建及待建项目，总建筑面积约1916.7万平方米。
从左到右依次为：副总经理彭祎、董事总经理王健、董事会主席万宇清、副总经理及财务总监刘忱、助理总经理潘治平。
就投资者关心已售未结转的情况，保利置业管理层称，截止到22年底，公司已售未结转的规模是490亿，预计应该有310亿会在明年会结转，剩下的会在后年和以后年度结转。此外，保利置业指出，对今年合同销售目标不设指引，对于未来市场，今年公司还是保持谨慎。
谈及香港市场，保利置业表示，2023年开始，香港房地产市场是明显恢复的。从市场的数据，可以明显看到一二月份一手的成交大概接近1000宗，到3月份市场大概预期到2800宗。管理层还表示会继续关注香港的投资机会。
董事会主席万宇清强调，2023年，公司经营思路主要是调结构、稳增长、稳中求进。其中，要控制整体负债规模，首先确保今年公司经营性现金流转正，今年投资销售比控制在40%左右，坚持以销定产、以销定投。同时，加大力度去库存、去产成品。公司内部已成立小组，坚决要去化变现。融资方面，继续调整负债结构，用长债替换短债，并降低融资成本。
以下为智通财经APP整理的保利置业集团业绩会问答实录：
问：公司去年已售未结转的情况及这部分的毛利率？管理层对于未来的业绩和毛利率的展望如何？公司的净负债率有上升，未来有没有降负债的一个计划？
答：截止到22年底，我们的已售未结转的规模是490个亿，所以我们有一个比较好的未来业绩的储备，预计应该有310亿会在明年会结转，剩下的会在后年和以后年度结转。这些已售未结转的销售对应的毛利应该是在18-20之间，对比今年会有所降低，但这应该也是行业的趋势，我们还是希望毛利率能稳定在行业一个相对较好的水平。我们对未来的业绩还是比较谨慎，但是我们相信毛利能够比较好的坚持，另外一个通过我们不断的扩大经营，保证投资者的一个绝对值的回报。
净负债率方面，今年我们的净负债率对比去年是有所增加，实际上我们管理层非常重视对负债率的控制，实际上我们也希望在这个环境中保持整个公司经营的一个现金流的稳健。
一方面我们拓展了一些直接融资渠道，去年我们获得了公司债和中票的额度，是注册了150亿，然后发行了80个亿，这部分直接融资期限比较长，利率也比较便宜，改善了我们的负债结构，所以我们的短债比实际上是23%，得到了进一步的降低，整个的融资成本也从21年的4.57%降低到了去年的大概4.27%。
我们相信对整个公司负债率的降低，还是要通过存货的去化，加速项目的周转，所以23年公司会以正现金流为经营的一个目标，我们相信在这个目标下，我们的负债率会随着整个经营会变得逐步得到控制和逐步下降。
问：销售和资金回笼的角度，今年库存盘活跟释放的安排？公司的费率和利润如何？土储大概利润率是个什么状态？在市值管理的角度是否有具体的铺排？
答：利润率方面，其实我们整体在前几年拿了地，因为确实有一些地前几年是在高位，整体的话利率相对较低，去年跟前年我们拿的一些地相对合适。如果平均下来，因为拿地的市场环境已经发生了很大变化，我们基本上能够判断毛利率还是在18%-20%左右。
资本市场对于市值管理方面，我们觉得市值管理的核心还是在于企业的基本面。公司核心还是扎扎实实这一两年把基本面改善，通过去库存、调结构，加快项目开发，加快销售，获取优质项目，改善我们的基本面。
22年全年大概1300个亿的货值，包括老的一些货，再加上22年新推的货，当年的去化在4成左右，我们在23年基本上余货再加上新推，可能总货量水平和22年基本差不多，那么从我们内部考虑来讲，去化争取是在4成左右。当然如果市场能够进一步向好，或能够维持一二月份的水平的话，我们去化率会进一步的提升。
对于长周期库存会有专项的推动、跟进。所以这个是大致22年和23年的一个销售总量的安排。投资方面，会积极谨慎的开展投资。相比来讲，从总量的角度来讲，维持在我们销售的4成左右的水平，方向上还是聚焦在长三角、珠三角等核心的一二线城市的核心板块。从产品的角度来讲，还是以中小型快速滚动的产品为主，总体来讲还是积极谨慎的去开展工作。
问：对今年合同销售的指引？管理层预计市场气氛会在什么时候回暖？
答：今年销售目标我们不设定，因为整个的市场现在还是竞争很激烈，我们觉得实际上是逐步在恢复平稳。对于未来市场，今年我们还是保持谨慎。
问：未来还会在香港有投资计划吗？怎么看香港的市场？
答：2023年开始，香港房地产市场是明显恢复的。从市场的数据，我们可以明显看到一二月份一手的成交大概接近1000宗，到3月份市场大概预期到2800宗。我们很有信心香港市场会越来越好的，我们会继续关注香港的投资机会。
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