透视华发物业服务（00982）年报：规模有效增长 多元业态后劲十足

3月29日，华发物业服务（00982）发布2022年度业绩报告。期内，公司实现营收15.99亿元（单位：人民币，下同），同比增长24.6%；公司拥有人应占净利润为1.93亿元，同比增长24.1%。综合业绩表现显著提升。

透视华发物业服务2022年财报，可发现公司在规模与业务均有亮点，共同构筑其扎实经营的增长曲线。

做大规模：总建筑面积增长34% 未来业绩强力保障

华发物业服务深耕物业服务行业37载，已从一家区域性物业管理企业发展成为全国性的生活服务企业。期内，华发物业服务业务遍布全国42个重点城市，形成了扎根大湾区、覆盖全国的业务格局，向302项物业提供物业管理服务及增值服务。

2022年，在高质量发展战略的引领下，华发物业服务的区域深耕和市场化竞争优势不断强化，有效保障管理规模的有效拓张。从布局来看，华发物业服务持续深耕大湾区，实现优势区域的集约化管理；另一方面，优质扩张服务版图，全国化布局进一步加快。

截至2022年12月31日，华发物业服务总合约建筑面积约5182万平方米，同比增长34.1%，总收费建筑面积达约2437万平方米，同比增长20.1%，其中大湾区建筑面积占比高达66.3%，环渤海、长三角及华中区域建筑面积规模均有增长。合约在管比大于2，为未来业绩提供强力保障。

做强业务：多元布局成效凸显 增值空间广阔

华发物业服务的营业收入可分为三条主线，一是基础物业服务，二是业主增值服务，三是其他增值服务。期内，公司各版块业务其发力，多元聚势，蓄力成长。

期内，华发物业服务收入达10.50亿元，同比增长27.5%，占总收入的65.6%；业主增值服务收入为1.72亿元，同比增长51.9%，占总营收的10.8%；其他增值服务收入为3.65亿元，同比增长约10.2%，占总收入的22.8%。三大业务协同发力加速扩张，挖掘增值服务的盈利增长点，充分证实华发物业服务具备穿越周期的能力。

基础物业服务板块涵盖多种物业形态，包括住宅物业，非住宅物业（如办公大楼、商场、政府楼宇、口岸、工业园、学校及医院等），以及提供其他专项优质的定制服务。截至2022年12月31日，已在管非住宅物业的收费建筑面积约为550万平方米，同比增长约38.6%。

该板块业绩的增长，源于规模的扩张。期内华发物业服务成功中标珠海市机关大院、珠海市供水工程有限公司项目、中国移动广东公司物业管理服务阳江市标段等多个公建物业管理项目，进一步巩固华发物业在公建物业管理领域布局。正式入驻闸口海关和青茂海关办公区、中标珠海高新区科创产业园等项目，为华发物业拓展特色关口类物业服务、产业园区服务领域开启新篇章。多元业态的拓展，推动公司基础物业服务规模化发展提质增速。

业主增值服务方面，华发物业服务以客户需求为导向，精准匹配对应的增值服务产品，扩大利润来源。公司聚焦增值服务的纵深发展，包括居家服务、空间运营、社区新零售、车辆管理服务及其他服务等，重点发展社区增值服务生态，提供一站式社区生活场景全周期服务。

该业务业绩取得51%的强劲增幅一方面得益于规模的持续扩张，另一方面则在于挖掘存量业务，以自有平台“华物优选”为基础，引入优质供应商或与专业领域龙头企业合作，延伸服务内容，拓宽服务边界，最大化利用社区资源，提升业主生活便捷性和幸福感，建立完善的社区增值服务生态体系。

借力协同：华发股份正式成为间接控股股东 内生+外拓助力腾飞

根据智通财经APP了解，于2023年1月，在不改变最终控股股东为华发集团的情况下，华发股份正式成为华发物业服务间接控股股东。根据公司公告说明，该操作主要是为了加强产业链上下游之间的协同，助力两家上市公司之间资源协同，提质增效。

数据显示，2022年华发股份销售额位居亿翰智库《中国典型房企销售业绩研究报告》的第17位，同比2021年大幅提升13位，逆势前跃，稳居行业前20强。

据悉，华发股份2022年全面实施“立足珠海，布局全国”发展战略，抓住土地市场机遇，积极布局核心城市核心区域，逆势补充核心城市核心区域土地储备，成功在上海、杭州、珠海、成都等深耕城市获取多个优质项目。截至2022年12月31日，华发股份拥有土地储备计容建筑面积386.38万平方米，在建面积1385.06万平方米，良好的项目储备资源奠定了华发股份在市场修复过程中持续领跑的能力，作为华发股份间接控股公司，华发物业服务与华发股份的一体化协同有望提升，跟随华发股份的扩张步伐，公司的业绩有望随着规模扩张而增长。

值得注意的是，华发股份2022年华东大区全年完成销售779.09亿元，销售占比64.79%，成为公司业绩“压舱石”，而华发物业服务目前在管收费面积在长三角区域占比仅5%，结合华发股份的销售情况，我们预测华发服务服务未来在发达地区长三角占比、密度将进一步提升。

规模的快速增长，除了积极发挥国企背景资源优势外，华发物业服务凭借卓越的服务质量和良好的行业口碑积极外拓业务。报告期内，公司来自由独立物业开发商开发的物业收入同比提升56.5%。通过内生+外拓市场化方式实现管理业态多样化，华发物业服务实现了管理规模持续稳健发展，市场拓展有质有量。

华发物业服务既具备国企资源赋能稳定性的特有标签，又兼有自身的强市场化拓展能力。在如今竞争激烈的物管行业，对于资本市场评估而言，无疑是一大优势及亮点。

财务同比大幅度改善 未来派息或有希望

值得关注的是，华发物业服务财务表现亦有亮点。公司通过组织架构优化和科技化赋能精益管理，通过开展财务共享、客户运营平台、能耗管理和档案管理建设，提升管理效率和管理效果，降本增效初见成效，2022年行政开支同比下降16.2%至9897.90万元，行政费用率同比下降3个百分点。与此同时，资产负债结构优化，截至2022年12月31日，公司资产负债比率为99.4%，同比去年114.7%大幅改善，现金及现金等价物为4.54亿元。

盈利增加，负债降低，对公司实现净资产转正具有积极意义。未来随着华发物业服务业务进一步释放，盈利质量提升，财务结构进一步改善，净资产价值会持续上升，派息条件逐步成熟，投资价值亦有望显著增强。