湘财证券：楼市复苏分化仍较明显 建议关注拿地投资能力强、城市布局优异的房企

湘财证券发布研究报告称，3月新房供应大幅增加，销售同比和环比较2月明显扩大，前期积压的刚性及改善需求得到释放。但分析师认为，目前楼市复苏分化仍较明显，尤其是反映在新开盘去化率上，一线及热点城市保持高去化，能级较低的城市受供应增加影响去化率有所下降，因此市场热度持续性还需观察，居民收入恢复情况及购房意愿仍是主要影响因素。现阶段建议关注拿地投资能力强、城市布局优异的房企，维持行业“增持”评级。

湘财证券主要观点如下：

3月新房销售继续回升，一二线城市复苏明显，市场热度分化

30个大中城市3月商品房成交面积同比+44%、环比+46%，增幅较2月分别扩大12pct、17pct，成交面积接近19年同期。分城市看，一线、二线和三线城市3月商品房成交面积同比分别为+63%(前值+10%)、+33%(前值+27%)和+53%(前值+79%)。其中，一二线城市热度较高，3月成交已超过市场较热的19年和21年同期，而三线城市由于去年基数较低，导致同比增速较快，实际销售仍低于19年和21年，仅与18年持平。

从高频数据来看，3月以来周度成交持续上升，30大中城市3月的4周滚动同比分别为+14%、+15%、+32%、+41%。此外，从更能反映市场热度的去化率看，克而瑞公布的3月20个重点城市平均开盘去化率为46%，与上月基本持平，但分化仍较明显。一线及热点城市(上海、成都、杭州)去化率保持在70%以上，刚性和改善需求仍然较多;部分二线城市(南京、苏州、武汉、宁波)去化率下降，除苏州外均不到50%。由此可见，目前新房市场热度分化较明显，我们预计随着供应增加，传统热点城市销售复苏还将持续，但低能级城市复苏情况有待观察。

供应环比增长导致库存小幅上升，销售显著改善加快去化。3月十大城市(北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、青岛、苏州、南昌、厦门)商品房库存环比+0.6%、同比-0.1%，库存去化周期为13.9个月(前值15个月)。其中，一线城市库存去化周期为11.9个月(前值13个月)，二线城市库存去化周期15.7个月(前值16.6个月)。

TOP100房企3月销售金额同比高增，一季度同比转正

从房企销售金额看，克而瑞公布3月TOP100房企实现销售操盘金额6609亿元，单月环比+42%、同比+29%;1-3月实现销售操盘金额14828亿元，同比增长3.1%(1-2月同比下降11.6%)。3月销售金额显著回升的主要原因是由于房企推盘增加，克而瑞统计的3月重点30城供应环比增长164%，前期积压的需求持续释放。从竞争格局来看，1-3月TOP10房企销售操盘金额门槛同比+36%，但是TOP30、TOP50房企销售操盘金额门槛同比分别下降13%、-18%，TOP100门槛同比下降9%，行业竞争格局持续分化。

风险提示：房地产支持政策落地执行不及预期;经济复苏不及预期导致居民收入恢复较慢;市场销售复苏低于预期;房企信用风险暴露增加。