新股消息 | 珠海万达商管四度递表港交所 截至2022年管理472个商业广场

港交所6月28日披露，珠海万达商业管理集团股份有限公司向港交所主板递交上市申请，中信证券、摩根大通及瑞信为其联席保荐人。该公司曾于2021年10月21日、2022年4月22日以及2022年10月25日向港交所递交上市申请。

招股书显示，按截至2022年12月31日的总在管建筑面积及储备项目建筑面积计算，珠海万达商管是中国最大的商业运营服务提供商，市场份额为9.0%。公司主要专注于商业广场，其商业运营服务包括商业管理服务、物业管理服务以及增值服务。

商业管理服务方面，主要分为开业前咨询服务和运营管理服务两个类别。其中，开业前咨询服务包括选址、市场研究及项目定位服务、设计咨询服务及建设咨询服务；运营管理服务包括开业筹备服务、招商管理服务、租户指导服务、消费者会员服务及业主关系管理服务。 物业管理服务方面主要包括安保服务、清洁及绿化服务及维修及保养服务。 增值服务方面主要包括广告空间管理服务、公用区域管理服务、停车场管理服务以及宣传推广服务。

截至2022年12月31日，公司管理472个商业广场，在管建筑面积达6560万平方米，覆盖了中国所有的省、自治区、直辖市；以及224个地级及以上的城市(覆盖了60.0%以上的地级市)。于2020年、2021年及2022年，公司的在管商业广场(不包括停车位)平均出租率为98.6%。于同期，公司有181个储备项目，包括163个独立第三方项目。

中国商业运营服务市场较为分散。截至2022年12月31日，根据弗若斯特沙利文的资料，在众多商业运营服务提供商中，按在管建筑面积计算，公司在全球以及中国均排名第一。同时，公司的在管建筑面积在中国超过第二名至第十名的总和。另外，按储备项目建筑面积计算、按管理的独立第三方商业广场数量计算，公司在中国均排名第一。

从2015年起，公司开始以轻资产模式管理独立第三方商业广场。截至2022年12月31日，公司管理的商业广场中，184个由独立第三方拥有，占在管商业广场总数的39.0%。于同期，公司是中国唯一向独立第三方大规模输出管理的商业运营公司。公司主要运营数据如下：

在过去近20年里，公司积累了大量的运营数据，通过人工智能技术对于所积累的运营数据进行多维度分析，协助商业决策并指导运营。例如，智能选址系统可在60秒内提供拟选址地点的分析报告。公司也通过物联网技术实现商业广场的智能化管理，提高运营效率、

降低运营成本；另一方面，公司通过慧云管理系统对商业广场能耗智能调控，对比未应用慧云管理系统的商业广场并以经营面积为80.0千平方米的商业广场计算，平均每个商业广场每年大约可以节省人工以及能源费用超过200万元人民币。

财务方面，于2020年、2021年以及2022年，珠海万达实现收入分别约为171.96亿元、234.81亿元以及271.20亿元人民币；净利润分别约为11.12亿元，35.12亿元以及75.34亿元人民币。

但需要关注的是，于往绩记录期内，公司的大部分收入由万达集团拥有的项目所产生，而该等项目并不受公司控制。同时大量与业主的商业运营服务合约届满后终止、提早终止或不续约可能对公司的业务、财务状况及经营业绩造成重大不利影响。另外，公司维持或提升盈利的能力取决于公司能否控制运营成本，特别是员工薪酬、分包成本、能源费用以及销售及分销开支。