新股前瞻丨依赖少数客户的物业服务“秦军”，经发物业能驻扎到港？

1981年，国内第一家物业管理公司在深圳经济特区成立，此后，物管行业如雨后春笋般发展壮大。中指院数据显示，2022年，中国物业管理行业按在管建筑面积计的市场规模达到289亿平方米。

需要注意的是，中国物管行业以“亿”计数的另一面，是竞争格局分散且竞争激烈。2022年，行业内有超过20万家参与者。同年，按在管建筑面积计，中国物业服务百强企业约占中国物业管理市场市场份额约49.6%。在分散的竞争环境下，物管企业若想在资本市场“亮相”，一大先决条件是业务规模做到区域市场的头部。

智通财经APP注意到，9月21日，港交所主板迎来一家综合城市服务及物业管理服务提供商——西安经发物业股份有限公司（下称“经发物业”）递交上市申请，光银国际为其独家保荐人。

陕西物业服务企业综合实力第一

经发物业招股书显示，公司为一家位于陕西省且业务布局中国西北部的领先综合城市服务及物业管理服务提供商。根据中指院的资料，按2022年陕西省在管建筑面积计，本公司在2022年物业服务百强企业中排名第一，市场份额约为1.7%。

过往业绩期间，经发物业的主要业务分别为城市服务、住宅物业管理服务和商业物业管理服务。截至2023年9月11日，公司的业务覆盖西安、铜川、韩城及石河子。

截至2023年6月30日，经发物业已约向中国138个项目提供公共物业管理服务、基本住宅物业管理服务及基本商业物业管理服务，总合约建筑面积为1490万平方米，其中总建筑面积1340万平方米由公司管理。公司为陕西多个不同级别的政府机构及公共机关提供公共物业管理服务。截至2023年6月30日，公司为城市道路、立交桥及地下通道（总面积1130万平方米）提供清洁和保养服务。

于往绩记录期间，经发物业的业务规模及财务表现均实现稳定增长。公司的在管建筑面积由截至2020年12月31日的880万平方米增至截至2021年12月31日的1080万平方米，并进一步增至截至2022年12月31日的1320万平方米，2020年至2022年复合年增长率为22.6%。截至2023年6月30日，公司的在管建筑面积进一步增至1340万平方米。

经发物业的收益由2020年的4.77亿元（人民币，下同）增加24.4%至2021年的5.94亿元，并进一步增加19.1%至2022年的7.07亿元。公司的收益由截至2022年上半年的3.31亿元增加18.1%至2023年上半年的3.91亿元。

经发物业的净利润由2020年的2663.2万元增加17.0%至2021年的3115.5万元，并进一步增加20.2%至2022年的3743.9万元。公司的净利润由截至2022年上半年的1577.0万元增加59.9%至截至2023年上半年的2521.6万元。

陕西省物业管理行业稳定成长

据智通财经APP观察，经发物业业绩实现稳定增长，外部原因是中国物业服务行业规模增长平稳，且市场份额有向头部企业集中趋势

中指院数据显示，中国物业服务百强企业的平均在管总建筑面积由2017年的约3160万平方米增加至2022年的约6400万平方米，复合年增长率约为15.1%。此外，物业服务百强企业管理的项目平均数目由2017年的178个增加至截至2022年的268个，复合年增长率为8.5%。

就陕西省而言，截至2022年，陕西省物业管理公司的在管总建筑面积由2017年的约5.02亿平方米增加至2022年的约7.67亿平方米，复合年增长率为8.9%。根据中指院的预测，陕西省物业管理公司的预期在管总建筑面积将由2023年的约8.26亿平方米增加至2027年的10.26亿平方米，复合年增长率为5.6%。

根据中指院的资料，陕西省物业管理公司的总收入由2017年的121亿元增加至2022年的191亿元，复合年增长率为9.5%。预期陕西省物业管理公司的总收入将由2023年的201亿元增加至2027年的238亿元，复合年增长率为4.3%。

在可预见的未来，陕西省物业管理行业保持稳定成长，为经发物业提供了良好的发展土壤。不过，据智通财经APP观察，公司要提升业绩质量还需要继续降低对少数客户的依赖，以及提升对外“话语权”。

少数客户依赖待进一步改善

招股书显示，经发物业的客户主要包括政府机构、公共机关、物业开发商、业主、住户及租户。2023年上半年，公司们向五大客户提供服务产生的为1.62亿元，占总收益的41.4%。上半年公司向单一最大客户西安经济技术开发区管理委员会提供服务产生的收益为1.13亿元，占总收益的29.%。

于2020年、2021年及2022年及2023年上半年，经发物业母公司经发控股集团分别向公司的总收入贡献1.12亿元、1.39亿元、1.51亿元及7400万元，分别占总收入的23.5%、23.5%、21.3%及18.9%。

于2020年、2021年、2022年以及截至2023年6月30日止六个月，经发物业的贸易及其他应收款项分别达到1.85亿元、1.39亿元、2.43亿元和2.58亿元，同期贸易应收款项平均周转天数分别为52天、57天、83天及106天。

综合来看，过去几年经发物业取得良好的业绩增长势头，但对外话语权仍旧较弱，因此此次若能上市成功，或许能改善公司第三方物业管理方面的业绩。一方面，上市融资，为其现有业务及未来扩张提供资金;上市以后，公司也能进一步扩大声誉、增强公司形象，从而提高吸引战略投资者的能力。