仲量联行：料香港今年9月底负资产宗数或超一万宗

仲量联行今天发表的《香港住宅销售市场综述》指出，整体住宅楼价指数于7月录得年初迄今最大的环比跌幅，下跌1.1%。仲量联行估计楼价今年累积的升幅将于9月底全数抵消，负资产宗数将于本月底升穿一万宗。

报告称，7月香港二手市场交易量为2020年1月以来新低。据差饷物业估价署数据显示，整体楼价指数较去年底仅高出2.6%，升幅预计将于9月抵消。汇丰和中银香港(02388)最近将H按封顶息提高50个基点至4.125%，并减少现金回赠。随着资金成本压力增加，其他本地银行或将跟随。与此同时，美国联储局并未排除在年底前再度加息的可能性，本地银行可能不得不再次提高最优惠利率，进一步打击已经冷淡的置业意欲，楼价短期仍会受压。

仲量联行项目策略及顾问部资深董事李远峰表示，尽管有人认为，只要借款人能够准时供款，负资产案例数量就不会引起担忧，但负资产的影响，包括财富效应和失去通过转按套现获得的流动性，将延迟换楼需求和削弱入市信心，并可能引发恶性循环。李远峰补充道，私人住宅住户月收入中位数已从2019年的4.08万港元的高峰，降到2020年10月的3.65万港元，只在2023年6月回升至4万港元。随著利率的快速上升，许多正在供楼的借款人在现行情况下并不能通过压力测试。依赖二按或发展商按揭并在市场高峰期入市的买家则需要支付更高昂的供款，而估值不足也令转按更加困难。

报告还指出，由于租金收入不足以弥补按揭支出，楼市投资者正面对更严峻的情况。在此轮加息周期中，每月按揭利息已上升逾一倍， 租金增长则落后。截至2023年7月，甲类住宅单位的租金指数仍较2019年底低9%。现时超过8000个在2018年中至2020年中由非首次置业买家购入的住宅物业已不受额外印花税的约束。这批投资客可能会倾向于出售住宅资产以投资到回报较好的资产类别。

仲量联行研究部资深董事钟楚如表示，楼市无疑正面临重大挑战。去年宣布的买家印花税退税措施对于帮助外来人才入市的效果微乎其微。今年首8个月涉及买家印花税的交易数量与去年同期相比仅仅持平。该行认为，将针对非本地买家的买家印花税的支付时间从购买时推迟到出售时，可以增强楼市的稳定性并同时压抑投机需求。外来人才在这样的调整下可以更容易地进入市场，而不是数年以后，从而在短期内对楼市提供重要的支持。该调整将有助于稳定楼价走势和降低楼价寻底寻得更深的可能性。