仲量联行：新盘销售未见改善 料未来将有更多地皮流标

11月15日，仲量联行发布《香港住宅销售市场综述》。其中指出，2022年及今年年初至今香港政府住宅地流标数量已经超过前7年的总和，反映普遍发展商对吸纳地皮的需求显着回落。由于《施政报告》对楼市措施“减辣”后，主要新盘推售首日的售出率仅24.6%，新盘销售未见改善下，将持续影响发展商投地意欲，预期未来将有更多地皮流标。

仲量联行指出，在《北部都会区行动纲领》中，北部都会区可提供3000多公顷的新发展土地，其中大约1400公顷在10年内可供发展，将提供超过50万个新住宅单位。这些造地计划对城市的长期发展至关重要，在北部都会区发展更多土地将会提升香港的竞争力，降低地产成本，提高对外国人才和企业的吸引力，降低置业难度，并改善弱势社群的生活水平。同时，这些计划也可以改善香港政府适时调控房地产供应的灵活性。

然而，目前的市况可能会对实现长期私人房屋土地供应目标带来挑战。近期两幅位于东涌住宅地流标，东涌第106B区和东涌东站第一期，合共可提供1614个单位。如果政府设定的底价继续背离楼市现实，仲量联行预计未来可能会有更多住宅地流标。

仲量联行还指出，东涌第106B区住宅地的标价对未来北部都会区土地供应可达到的楼面地价范围有借鉴意义。东涌和北部都会区均采用了“基建先行”的规划。尽管较北部都会区的部分区域而言，东涌目前的铁路容量更能应对潜在的人口增长，但市场对于东涌两个地皮的投资意欲仍较为冷淡。

对于住宅市场何时能够回暖以确保稳定的长期私人房屋土地供应，仲量联行表示，楼价下跌的趋势主要源于结构性变化，而不是短期市场波动。即便在加息周期之后，重建市场情绪也需要时间。

显然，减辣并未能为地产市场注入足够的活力：二手楼价继续下跌，一手市场活动亦未如预期复苏。施政报告后的两周内，主要新盘推售的首日售出率只达到了24.6%，而在第三季度推出的主要新盘的首日售出率为73.9%。

仲量联行称，为了公众利益，土地供应不应被无限期放缓。在牛市中，土地价格被推高，导致楼价过高。而在熊市中，确保稳定供应也至关重要。与行业的沟通是利用市场力量加快开发新区的关键。鉴于已落成未售出的单位数量已升至18300个，自2007年以来的最高水平，更多的规划确定性和诱因对于重建发展商的信心至关重要。同时，香港政府应考虑改善现行的土地招标程序，甚至考虑重新推出土地拍卖，以提高卖地计划的效率。