新股解读|升辉清洁：广东商业物业头号“清洁工”，收入向左利润率向右

怀揣“立足广东、辐射全国”的梦想，成立已23年之久的广东省商业物业清洁服务“一哥”——升辉清洁集团控股有限公司（下称“升辉清洁”），终于行将踏入港股市场。

港交所11月22日披露，升辉清洁通过港交所主板上市聆讯，信达国际为独家保荐人。

广东商业物业清洁“龙头”，市占率7.3%

招股书显示，升辉清洁是中国一家综合环境清洁及维护服务供应商，也是广东省知名的物业清洁服务供应商之一。公司自2000年成立以来已将业务稳步发展至为超过700名客户提供广泛的服务，并将业务覆盖范围扩大至中国14个省级地区。其中，广东省作为升辉清洁“大本营”，在2023年上半年贡献了收入比重的78.7%。

具体到业务方面，升辉清洁服务的场所包括商业楼宇、机场等交通枢纽、住宅物业、购物商场及商业综合大楼、街道、公园及其他公共空间。公司的环境清洁及维护服务涵盖高端商业物业，如广州国际金融中心、广州太古汇、珠江城大厦、重庆来福士广场、深圳来福士广场；公共交通枢纽，如重庆江北国际机场、广州白云国际机场、港珠澳大桥珠海口岸；高端住宅物业，如深圳湾一号；及购物商场，如悦汇城。

升辉清洁在招股书中表示，多元化的服务种类是公司的竞争优势之一，可为客户提供全面及一站式的清洁服务。公司的服务能力包括提供基本清洁及维护服务、垃圾收集及运输服务、废物收集及运输服务、水箱清洁服务及配套服务。公司还提供专门清洁服务，如石材清洁和修复，以及使用移动高架平台的高空清洁。

截至2023年上半年，升辉清洁收入来源以物业清洁为主，其中，商业楼宇清洁收入占比53.6%；住宅楼宇清洁收入占比21.6%。招股书显示，2022年，广东省商业物业清洁市场前五大行业参与者的市场份额为19.3%，升辉清洁排名第一，市场份额为7.3%。

财务方面，于2020年、2021年、2022年及2023年6月30日止，升辉清洁集团收益分别约为4.66亿元、5.64亿元、5.94亿元、2.98亿元（人民币，下同）；年/期内溢利及全面收益总额分别为3131.2万元、3992.1万元、3438.9万元、1530.8万元。

服务成本高企，利润率下探至5.1%

弗若斯特沙利文报告显示，广东省作为中国最繁荣的地区之一，物业清洁界别的市场规模快速提升。市场规模由2018年的53亿元增加至2022年的79亿元，复合年增长率为10.7%。预期广东省物业清洁界别的市场规模将由2023年的86亿元增加至2027年的140亿元，复合年增长率为12.8%。预计商业物业清洁的市场规模将由2023年的40亿元增加至2027年的69亿元，复合年增长率为14.1%。

可见，升辉清洁的收入增长与广东省物业清洁市场规模成长紧密相连。然而，公司利润增长的稳定性却不及收入。其主要原因之一是公司的业务营运属于劳动密集型，经营成本中很大部分由雇员福利开支及分包劳工成本组成。

截至2020年、2021年、2022年及2023年上半年，公司服务成本的雇员福利开支分别约为2.09亿元、2.55亿元、2.92亿元及1.51亿元，分别占服务成本的约54.1%、53.7%、58.4%及60.2%。由于雇员福利快速增长导致服务成本提升，升辉清洁2023年上半年的净利润率下滑至5.1%，低于2020年至2022年的表现。

业务“全国化”成效待考

在广东省物业清洁市场“天花板”较低以及利润率被成本“摊薄”的背景下，业务“立足广东、辐射全国”是升辉清洁保持业绩稳定增长的必由之路。

根据弗若斯特沙利文报告，全国来看，2018年至2022年物业清洁的市场规模的复合年增长率为10.3%，反映出整体增长稳定，预期增长于2023年至2027年持续，复合年增长率为8.8%。

智通财经APP注意到，为抓住全国物业清洁市场成长机遇，升辉清洁在2017年5月成立海口分公司，重点项目包括为三亚凤凰国际机场及由一家专门从事物业发展，且在海南省逾200个城市均有业务的综合企业集团所管理的多栋海南省高端住宅物业提供一般清洁服务。

2020年12月，升辉清洁成立重庆分公司，作为公司第二个办事分处。2023年5月，成立郑州分公司，作为公司第三个办事分处，并获得郑州新郑国际机场的一个项目，该机场是为河南省中心城市郑州提供服务的主要机场。

需要注意的是，海南省作为升辉清洁较早布局的省份，2023年上半年，公司来自海南的收入占比仅为5.3%。同期，来自重庆和广西的收入占比分别仅有4.4%和1.8%。可见，公司拓展全国市场并不能一蹴而就，需要面临较大的竞争压力。

以北京、上海、浙江市场为例。根据行业报告，2022年，北京、上海及浙江分别有46,427家、10,212家及10,242注册物业清洁公司。升辉清洁在招股书中表示，如要进军北京、上海及杭州市场，新市场业者必须具有良好及出众往绩、声誉、专长及行业知名度，此等因素成为大多数入行者涉足相关市场的障碍。拥有上述竞争优势的公司能胜过其他公司及取得项目，而于项目招标程序中，上市公司因其上市地位而可能享有额外竞争优势。

升辉清洁虽然成为区域市场物业清洁市场的“领头羊”，但进入到全国市场的“汪洋大海”中，能否在新市场中占据头部地位需要时间验证。公司能否获得二级市场投资者青睐，也需要时间给出答案。