中指研究院：TOP100房企11月单月销售额同比下降29.2% 环比下降0.6%

11月30日，中指研究院发布《2023年1-11月中国房地产企业销售业绩排行榜》。2023年1-11月，TOP100房企销售总额为57379.0亿元，同比下降14.7%，降幅相比上月扩大1.6个百分点。其中TOP100房企11月单月销售额同比下降29.2%，环比下降0.6%。中指研究院表示，整体来看，11月多地市场情绪走弱，前期政策效果持续性不足。短期来看，二手房挂牌量高企导致二手房价格下跌态势延续，部分购房者转向二手房市场，新房市场调整压力或仍较大，12月进入房企业绩最后冲刺阶段，预计部分城市供给端或有放量，带动新房成交保持一定规模，但多数城市市场活跃度或仍不足。

业绩：TOP100房企销售总额为57379.0亿元，同比下降14.7%

2023年1-11月，TOP100房企销售总额为57379.0亿元，同比下降14.7%，降幅相比上月扩大1.6个百分点。其中TOP100房企11月单月销售额同比下降29.2%，环比下降0.6%。销售额超千亿房企16家，较去年同期减少3家，百亿房企108家，较去年同期减少10家。TOP100房企权益销售额为39484.6亿元，权益销售面积为22971.8万平方米。

数据来源：中指数据CREIS

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2023年1-11月，各阵营房企销售额均有所下降。其中，TOP10房企销售额均值为2523.7亿元，较上年下降9.3%;TOP11-30房企销售额均值为779.2亿元，较上年下降14.6%;TOP31-50房企销售均值为379.5亿元，较上年下降17.7%;TOP51-100房企销售额均值为179.4亿元，同比下降25.1%。

数据来源：中指数据CREIS

数量：百亿以上阵营企业数量减少

2023年1-11月，百亿以上阵营企业数量减少。具体来看，千亿以上阵营16家，较去年同期减少3家，销售额均值2036.0元。第二阵营(500-1000亿)企业14家，较去年同期减少2家，销售额均值588.9亿元。第三阵营(300-500亿)企业16家，较去年同期减少9家，销售额均值404.3亿元。第四阵营(100-300亿)企业为62家，较去年同期增加4家，销售额均值186.8亿元。

数据来源：中指数据CREIS

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租赁业务：保租房迎来市场窗口期，保租房公募REITs扩容

2021年，保租房被纳入基础设施公募REITs试点范围，提供了融资退出渠道;截至目前，已发行4只保租房公募REITs，分别为红土深圳安居REIT、中金厦门安居REIT、华夏北京保障房REIT和华夏华润有巢REIT，营收均保持在1300万以上。自此之后上市保租房REITs再无新增，如今阵容数量有望再次扩大。目前，多个省市的保租房项目正在积极筹备上市，北京、上海、天津、青岛等城市均有保租房REITs项目启动了发行招标流程。10月13日，建设银行发布公告称，以建信住房作为原始权益人，在北京、上海、苏州持有运营的三个保租房项目申报发行基础设施公募REITs，国家发改委已正式受理。由上海城投集团作为发起人，以旗下江湾社区、光华社区作为底层资产，国泰君安资管作为基金管理人和资产支持证券管理人，国泰君安城投宽庭保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金于11月24日正式获批，上海证券交易所同步发出无异议函。

数据来源：中指数据CREIS

当前保障性租赁住房是热门赛道，政策利好频发，房地产企业可将商办项目改建为保租房，不仅可享受到减税降费等优惠，政府背书下项目出租率也有保障，现金流收入将较为稳健。同时，随着社会生活水平的提升及新生代群体差异化租房需求进入市场，品质化租赁产品将越来越受到群体关注，房企将商办项目改建为市场化品质长租公寓也是不错的选择;未来，市场化长租公寓也大概率将纳入公募REITs的试点范围。

展望：年底业绩冲刺，在供给端放量带动下，12月新房成交或保持一定规模

政策方面，11月，监管部门积极落实中央金融工作会议相关部署，召开金融机构座谈会，给予房企更大金融支持。10月末中央金融工作会议强调“一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求”，加快支持“三大工程”建设。11月，央行等多部门召开金融机构座谈会，再提“三支箭”给予房企资金支持，对正常经营的房地产企业不惜贷、抽贷、断贷，继续用好“第二支箭”支持民营房地产企业发债融资，支持房地产企业通过资本市场合理股权融资。同时，据媒体报道，金融监管部门正在制定50家房企白名单，并提出“三个不低于”目标，若相关支持政策真正落地，房企资金压力有望逐渐改善。另外，住建部倪虹部长接受专访，强调构建行业新发展模式重要性，在抓落实上也进一步强调“三大工程”建设。

地方层面，11月，各地出台政策频次与10月基本持平。深圳下调二套最低首付比例至40%，并优化普宅认定标准，取消了750万元“豪宅线”;厦门取消限购，长沙放松本地居民购买改善住房的限购要求;同时多地取消地价上限，截至11月30日，集中土拍的22城中，北京、上海、深圳暂未取消土拍地价上限，宁波将溢价率上限提高至30%。

市场方面，据初步统计，11月，重点100城新房成交面积环比小幅下降，同比下降约14%，降幅较10月扩大，除个别城市外，多数城市市场活跃度回落。从供给端来看，年底房企冲刺年终业绩，本月企业推盘意愿回升，重点50城批准上市面积环比增长超30%，但同比仍下降超20%，供应规模整体处在低位。

分城市来看，部分核心城市在持续利好政策及供给端改善带动下，销售规模环比增长：

长三角、珠三角中上海、深圳、杭州等城市新房销售面积环比增长，其中深圳、杭州受去年同期低基数影响，同比也保持一定增幅。而区域内多数城市11月市场表现较弱，销售面积环比下降，其中广州在高基数下环比降幅较大，合肥环比降幅也在20%左右。

京津冀、山东地区、中西部地区市场整体延续低温运行趋势，仅成都在前期政策优化带动下网签数据表现较好，11月销售规模环比同比均增长，但受限于核心区供给量不足，成都新房市场活跃度出现走弱迹象;北京11月新房成交继续下行，二手房成交量小幅回升，表现好于新房;青岛、济南新房市场表现均偏弱，销售面积环比降幅均超20%。

整体来看，11月多地市场情绪走弱，前期政策效果持续性不足。从政策趋势来看，深圳降低首付、优化普宅认定标准后，北京、上海优化相关政策的预期也在增强，未来北京、上海降低首付比例、降低房贷利率、优化普宅认定标准、降低交易税费等或是重要方向。市场趋势方面，短期来看，二手房挂牌量高企导致二手房价格下跌态势延续，部分购房者转向二手房市场，新房市场调整压力或仍较大，12月进入房企业绩最后冲刺阶段，预计部分城市供给端或有放量，带动新房成交保持一定规模，但多数城市市场活跃度或仍不足。