房源紧缺、房东跳价：上海楼市冬天里的一把火

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编者按：本文来自微信公众号棱镜（ID： lengjing_qqfinance），作者郭菲菲，创业邦经授权转载。

“地震，心慌中。”1月21日，刚过晚上10点，袁玥向作者发来一行信息。

半小时前，上海官方发布楼市调控新政，其中包括严控“假离婚”购房、上调增值税征免年限等措施，试图为滚烫的楼市降温。

为了破解限购，两个月前，袁玥刚靠着“假离婚”净身出户拿到了房票，她在上海虹口区购置了一处1990年代的“老破小”，现在，房价涨幅已高达20%。由于年末央行收紧房贷占比，袁玥的房贷预计要延迟到今年4月份才能审批，虽然已经网签过户，但新政推出后，她还是担心自己会成为被精准打击的对象。

2016年“沪九条”限购限贷调控推出后，上海楼市进入了长达三年的低谷期，2017年至2020年，二手房成交均价年均涨幅仅有2%左右。与深圳不同和与北京类似，上海也是存量房市场为主导的城市，二手房成交占比约七成，由于新房限价、预售证推货节奏被控制等因素，二手房市场更能真实反映上海楼市的水温。

去年四季度开始，在学区房带动二手房、二手房带动新房下，上海楼市迅速量价回暖。易居、同策、信义等多家市场机构的统计数据显示，2020年12月单月，上海二手房成交量达到3.8万套，这是2016年调控以来的最高点，而从2020年全年来看，成交量同比增长近三成，成交均价涨幅达到15%，尤其是个别学区房，涨幅甚至超过七成。

这已经是袁玥第二次“假离婚”。2015年10月，尚在哺乳期的她第一次离婚并取得购房资格，入手了静安区一套学区房，如今房屋总价已经翻倍。

“先去离婚登记中心预约，过了30天冷静期后办好离婚证，就腾出了一张上海房票。”袁玥告诉作者，现在“假离婚”限购监管趋严，第一次离婚时夫妻名下的房子有过变更记录，第二次操作时就相对麻烦些，要先结清剩余房贷，在婚内做房屋配偶更名，交了80块钱房产证工本费后，把产权归到老公名下再离婚。

像袁玥这样绞尽脑汁的炒房客，只是上海楼市突然火爆的原因之一。宽松的货币政策、学区房政策调整、落户门槛放宽、旧改规模超预期等诸多因素叠加，都让积压的大量需求涌入，市场短期内严重供应不足，上海楼市库存降至近两年最低点。

房东临时毁约、一夜跳价百万的现象，并不稀奇。

“一月份如果不出政策调控，成交量肯定会突破4万套，过了年之后价格会有失控的风险。”对于调控政策的及时到来，一位上海头部中介机构高管忧心忡忡地对作者预测到。

学区领涨，中介都慌

上海隆冬的一个工作日午后，在位于虹口区的巴林路上，四五家中介因为缺乏房源门庭冷落，刘深是其中一家的老板，他的这间夫妻店在当地开了22年，见证了上海楼市的几番起伏。

从业以来，令刘深印象最深的，是上海2005年的楼市调控，房价最高跌了40%。那年，他一套房子都没卖出去，只能靠租房业务勉强维系生意。然而，眼下这波剧烈上涨的行情，让他又有了些当年的感觉。

“这个板块都是八零年代的老公房，对口学校是公立的上海虹口实验中学，2016年最高价一度涨到6.8万/平米。”刘深告诉作者，去年学区房政策调整后，从2020年9月开始量价齐升，短短两三个月，每平米从6万元涨到了7-7.5万元，“现在整个片区都没什么房源可卖”。

刘深提到的学区房新政，即上海教委在2020年3月发布的“公民同招”、“民办摇号”政策，与过去可以同时运作民办和公立不同，新政要求学生在民办和公立学校间二选一、且民办入学也需要摇号，这也意味着从前计划先争取教学和升学质量更优的私立、不行再考虑公立保底的“牛娃”家庭，如今很多都直接转战公立，优质学校的学区因此受到追捧。

一位专注于学区房的投资客对作者表示，三年前，他曾以不到6万元的单价，入手了普陀区第一梯队的华师大附小学区房，如今趁着市场高点出货，单价已达到9万元。

嗅到市场机会后，2020年11月初，这位投资客以417万再度拿下静安区的一套45平米一梯队学区房，当时，小区挂牌超过20套房源，房东还给他降了4万块钱。而如今短短两月，挂牌房源仅剩10套，变化更大的是，房东开始惜售，只有2套可以看房，每平米涨了2万元，最低挂牌价涨至500万元。

不仅关乎孩子的教育问题，学区房的火爆，还源于其在楼市中“抗跌+领涨”的独特属性。在学区房引领下，这轮上涨行情的板块轮动效应也开始显现。

“相邻的学区房板块整体上涨后，置换客户开始涌入高行（位于浦东新区东北部）板块，原先500-600万元的区域均价，现在上涨到近700万元，从1月初开始，片区就没什么房子了。” 一位浦东金桥高行板块的资深经纪人告诉作者，现在自己的核心工作就是加倍开拓房源，把不调价、能签合同的房源给找到，如果临时调价，不要太离谱就行，因为“经纪人对业主已经完全没有约束力”。

当市场进入完全卖方主导，房东话语权就被无限拔高。上海本地互联网房产服务平台大房鸭的一位资深社区顾问对作者表示，现在很多业主都会挑买家，要求能付全款、付款快，压缩成交周期，房子成交越快越好，自己拿钱再去入市，以免被市场踏空。

“作为中介机构，虽然趁着快速上涨行情赚了些快钱，但我们并不希望看到这样的行情，经纪人没办法安心作业，没办法更好追求专业度和服务品质。” 上海本地一家头部中介机构负责人对作者表示，从12月开始，app、网站的房源成交价不再对外公布，也要求不允许经纪人发房源及与市场分析相关的朋友圈，避免引发市场恐慌，“希望劝客户更理性一些”。

秒涨百万，郊区也抢

韩夏是一位山东姑娘，2016年，在杭州房价暴涨前夜，她在阿里大本营未来科技城区域，以每平1.9万元的单价，成功抄底楼市。2020年10月韩夏将杭州的房子卖出，获利近两倍，受益于上海落户门槛降低，她在11月中旬取得购房资格，很快便又在上海购置了房产。

“之前看中了陆家嘴附近一套二手房，房东一晚上跳价108万，市场上二手房源又紧缺，只好去摇新盘。但是上海摇号太难了，开发商通过提高认筹金额和付款周期来筛选客户，一轮一轮筛。首付资金不仅要随时准备着，而且认筹资金还要被占用至少15个工作日。”韩夏向作者抱怨到，有朋友借来名额一个人认筹了6个号，中签率高太多了，和开发商关系好的话，还可以后台变更中签名额。

由于二手房房源和价格极不稳定，像韩夏这样将目标转向新房的人群不在少数。

根据易居、贝壳等机构统计数据，上海二手房库存量从2020年四季度迅速下降，12月份更是环比下降了18.5%，仅约5万套房源，处于近两年的历史最低位；进入新年后持续火热，2021年1月的前13天，上海链家二手房成交量环比去年12月同期增长了42%，业主涨价占比提高了12个百分点，达到67%。同时，新房库存去化下降至约7个月，库存量为692万平米，其中，外郊环、郊环外库存占比达73%。

同策咨询统计数据显示，2020年12月，上海新房开盘项目超30个，其中20余个项目认筹率超100%、13个项目认筹数量超1000组。徐汇区长桥板块一个单价7.9万元的楼盘，认筹率高达1269%；徐汇区滨江一个项目，购房者要拿出高达600万元的认筹金。

新房限价、周边二手房上涨，导致价格倒挂愈演愈烈，也让购房者对新房更加趋之若鹜。在上海外环内新盘项目认筹率节节攀升的同时，行情开始蔓延至郊区。

居理新房上海咨询经理陈帅观察到，以往高认筹率多集中于市区供应量不大的小户型刚需楼盘，从去年四季度开始，根据案场观测数据，郊区的嘉定、松江、青浦等板块，认筹比也攀升到1:2以上，有些热门楼盘甚至达到1:7，以往这些区域的项目认筹率仅为一半。

“原来热门楼盘开盘时，一楼二楼顶楼的户型很难卖出去，甚至降价才能去化，现在基本不受户型影响，开盘后往往快速清盘。”陈帅对作者表示，在公司广告投放成本没增加的情况下，客户咨询量增长了四成。

需求集中，供给失衡

“二胎经济学和学区房新政、疫情后改善需求增加、经营贷违规入市，这三种因素，是本轮房价上涨的驱动力。”大房鸭CEO苏文庸对作者分析到，从历史来看，这轮行情预计持续半年左右，此次楼市调控后，市场有望在春节前后就逐步转向相对平稳的状态。

资金面被认为是上海房价近期上涨的原因之一，甚至包括违规资金。在最终入围的认筹客户微信群里，韩夏就发现，开发商的置业顾问经常在群里拉进贷款中介，声称可以帮助购房者提供资金贷款服务，甚至包括消费贷、经营贷等违规入市资金。

部分炒房客通过房抵经营贷推高房价并不罕见，深圳楼市上一波暴涨时就屡见报端。民生证券研报指出，抵押经营贷单笔贷款金额大（可达1000 万元及以上）、贷款期限长（可达10 年）、贷款利率低（3%-4%），虽然在2020 年 4 月，央行已经开始出手整治经营贷等违规资金进入房地产市场的问题，但由于资金监管较困难，推测此现象仍然存在。

一位上海本地贷款中介对作者表示，上海做经营贷相对严格，近期也帮客户做过，如果客户本身名下有公司，且实际经营1年以上，利率可以做到3.65%；如果没有公司，需要花1万元买个壳公司，比如家政、装修、古玩公司等，伪造购销合同。同时还需要看抵押房的位置、楼龄等产权信息，贷款时限从5年到15年不等，利率在3.85%至4.75%之间，先息后本，中介要收1.5%至2%的手续费，一个月左右银行就能放款。

一位熟悉银行个人房贷政策的市场人士对作者表示，2015年上一轮楼市时，个人住房按揭如果贷款300万，银行要求提供与收入证明相匹配的收入流水证明，“但现在已经不需要了”。该人士认为，银行对杠杠购房的放款目前相对宽松了。

实际上，此轮量价齐升行情中不可忽视的，还有上海旧城改造超预期完成和落户门槛的降低。

根据官方统计数据，上海2020年旧改计划目标2.8万户，实际完成约3.5万户，预计2021年旧改规模约3.4万户。

“以前拆迁是‘看人头’，现在变成‘数砖头’，一夜暴富的时候已经过去了。”一位上海黄浦区动迁户向作者表示，现在拆迁户面积多在10-30平米左右，按照区位单价来计算，赔偿总价并不高，相较于郊区安置房，目前政策倾斜于货币安置，好处是1-3年内不限购、免契税，各个区域政策不同，现在大多数都会选择货币安置，直接拿钱去市场买房。

本地内生需求之外，还有像韩夏这样的外来户。上海外来购房群体在2020年末集中涌入市场，得益于12月1日施行的“居转户”户籍政策和人才引进落户的放宽。官方数据统计，2020 年，上海居转户数量达到18418人、人才引进落户达到13043人，同比2019年分别增长了40.4%、48.4%。

多重因素下，被积压的购买力在2020年四季度短期内爆发式涌入市场，新房及二手房库存未能匹配，于是，一场量价齐升的楼市热潮发生。而当新房、二手房库存量达到近两三年的历史新低，这一轮最新的收紧楼市调控究竟能缓解多大市场压力，目前不得而知。

根据同策研究院预计，2020年上海宅地出让量同比再次增长，2021年的新房供应有充足保障，而同时，前期需求未落地人群、新落户人群以及依然存在的动拆迁人群，也保证了需求端不会明显下滑。上海二手房市场，势必会有一个“挤泡沫”的过程。

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