深圳杭州上海，本轮楼市调控的“核心”是什么？

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编者按：本文来自微信公众号秦朔朋友圈（ID： qspyq2015），作者过蝈，创业邦经授权转载。

杭州“十万人”摇号大观

杭州年前惊现了一场史上“十万人”摇号，冻结资金千亿。自1月30日左右房管局开始陆续发放23张楼盘预售证，其中包括20个热门楼盘，涉及万科、融创、滨江等房企，所有房源合计超过1万套。从刚需到豪宅，从均价1.9万/平米到7万/平米，从冻资40万元到840万元不等，范围更是几乎涵盖了整个杭州。

红盘集中开闸，千亿资金躁动。1月28日，A股上证指数大跌1.91%，有段子手就在网上解读，A股大跌与杭州楼市相关——

“近期杭州有10000套左右的房子要摇号，报名人数10万左右，平均每户冻结100万，总体冻结资金达万亿，是今天A股暴跌的主要原因。”

正巧那几日股市资金流动性偏紧，这么一个脑洞大开的解释，让人耳目一新，虽然没有明确的证据表明楼市冻资和股市钱紧之间的关系。但杭州楼市“钱多”之风，洋洋洒洒甚为壮观！

杭州为何一下子推出如此多的房源呢？

楼盘集中推出和1月27日杭州楼市的调控升级政策密切相关。该政策中包括落户未满5年限购一套、人才购房追溯三年无房、中签率10%以下的楼盘被限售5年等。

其实杭州在调控的政策中有一个明确的核心，这个核心也是本轮上海、深圳的调控之核。

是什么呢？笔者决定卖下关子，还是先讲深圳的楼市调控。

深圳二手房参考价机制

2021年2月8日，深圳住建局宣布正式建立二手住房成交参考价格发布机制。官方称，发布二手住房成交参考价格有利于加大二手住房交易信息公开力度，引导市场理性交易，引导房地产经纪机构合理发布挂牌价格，引导商业银行合理发放二手住房贷款，防控个人住房信贷风险，稳定市场预期。

其中最重要的是，对银行贷款的引导。

根据21世纪报道中的案例显示：“这套房成交价是700万，银行按照官方指导价评估只有500多万，那你只能按照这个去贷款，首付就要多掏差不多200万。”

深圳官方人士也就这一问题作出回应称——银行将会以官方参考价作为发放贷款的重要参考，可以在这个基础上有所浮动。但太过离谱则可能触发约谈，并对此承担责任。

根据新闻报道，深圳目前多数房源的参考价是真实成交的8折左右，深圳湾一带的房源甚至是5折。变相提高首付的方式，会再次帮助楼市去杠杆。其实降的是谁的风险呢？银行！

本轮调控的核心

深圳、杭州对楼市的调控层层加码，本轮调控的核心是——信贷。这是和往年楼市调控很不一样的地方。

以往的楼市调控，最直接的就是“调需求”——限购！限购加码，一刀切。或者是“调供给”——加大土地供应，加大房源供给。

但“调需求”的结果，就是限购一旦放松，横盘压制的房价就即刻井喷。“加大供应”的结果则是土拍越拍越贵，开发商成本越来越高，房价自然下不来。

但本轮杭州、深圳乃至上海，对楼市的调控越发精准细腻，不再一刀切。本轮多个城市的政策调控，纷纷指向的是信贷。

“房地产短期看金融，中期看土地，长期看人口”。其实所谓金融，就是信贷。笔者在此前多篇文章中提出，目前各种巧立名目的贷款在楼市中热浪翻滚。比如上海前不久叫停了一款“税费贷”，该产品最高额度50万，年化利率约3.4%。虽然银行再三申明该贷款只能用于刷卡交税，不能套现或用作他途。但税费本身就是房价的一大组成部分，是购房前就要准备好的。这种信贷产品难道不也是楼市的助推器吗？

杭州的新政并没有提到信贷，笔者为什么也会这么认为呢？

因为杭州的“限贷”和“限售”相关。在杭州的新政中，对于认定“红盘”、或者中签率10%以下的楼盘，实行5年限售。这意味着购买期房的购房者，时间成本多达7-8年。这个时间成本对于大量带杠杆资金是致命的。各类经营贷的流转周期在3年左右，现在房子冻结时间要7-8年，大量贷款资金是等不了的。

并且，目前招商银行、杭州银行、宁波银行等多家银行的工作人员，均表示限售房在限售期间不能办理抵押贷款。这意味着，房子冻结8年，8年之内既不能卖也不能办理抵押贷款。

这项政策正破解了这几年里，杭州楼市十分盛行的一个“杠杆游戏”——老房子抵押，全款买新房子——新房子交付，再抵押，“打新”，如此往复，在这过程中催生了“代持”“待冻资”等多项业务。如果有人去深究一些倒挂严重的“红盘”，很可能会发现，炒房已经从个人行为升级为分工明确的协同作战。

房价暴涨之谜

至于杭州楼市为何如此之热？这几年的人口、经济等数据向好自然大家都看的到，买房者普遍对杭州房价的预期很高。但这只是一个局部的因素。

更要看到的是，本轮以上海、深圳、杭州为代表的楼市房价或成交量暴涨，其本质是疫情影响下，全球货币大放水下对资产价格的助推。美国纳斯达克指数、沪深杭楼市和比特币破5万美元就是最好的证明。

今年1月12日，央行发布的2020年金融数据和社会融资统计数据显示，全年人民币贷款增加19.63万亿元，同比多增2.82万亿元；社会融资规模增量累计为34.86万亿元，比上年多9.19万亿元。

尤其是去年3月以来，为助力中小企业复工有大量低息经营性贷流向楼市，是信贷的宽松助推了沪深杭三地这轮波澜壮阔的楼市风云。

好在央行、各地政府都意识到了信贷问题，各地纷纷打起补丁。预计今年货币政策将以稳为主，信用边际将会收紧。限售限贷等一系列“限字令”背后，实则是在防范系统性风险。

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