2021，买基金还是买房？

编者按：本文来自投中网，作者吴不知 编辑蓝山，创业邦经授权转载。

“那美好的仗我已经打过了,当跑的路我已经跑尽了,所信的道我已经守住了。”

——Timothy

往年，一下雪，北京便成了北平；一过年，魔都便成了空都。

今年，受疫情影响，虽一亿人选择了就地过年，但大城市的年味却只少未增。

不论在哪里过年，我们都很难体会到那个物质匮乏时期，人们对过年的渴望和欣喜。随着城市化移民和社会财富增长的加速，年味加速凋敝，财富分化加剧，如今很多中国老百姓思考的已不是去哪里过年，而是手上的钱去哪里更能保值增值。

新年伊始，“基金”已经数次登上热搜。

Wind数据显示，截止2月19号，今年新基金规模已经超过7,600亿元，比去年同期增长了2倍多。牛年开工后宣布进入发行的新基金已经逼近100只，目前最晚的募集起始日已经排到了3月22号，据测算，后续或仍有超8000亿元资金等待入市。

基金已经成了吸纳资金的大型蓄水池，毫无疑问，基金的大年“又”来了。

“已有的事，后必再有；已行的事，后必再行。日光之下，并无新事。”如今的盛况像极了2007年和2015年的疯狂。

1“基”情在退烧

2007年是A股乃至整个基金行业最辉煌的岁月。

当年8月交银蓝筹股票基金、中邮核心成长基金、华安策略优选基金、光大保德信优势基金分别募集资金117.44亿、149.57亿、111.26亿、99.06亿。到9月，中国公募基金业持股占A股流通市值29％，基民人数比2006年底增长558%，达2400万户。

尽管时任证监会主席尚福林亲自出面提醒风险，却依然抵挡不住老百姓买基金的热情。千万基民都抱着纯真而坚定的信念——买基金怎么可能亏呢？

那段疯狂的岁月随着A股从牛到熊，戛然而止，从2007年高点6124，一路跌至1664点。

当时，很多人在5000点左右买的沪深300指数，一直熬到2015年才解套。可好景不长，6月A股大跌，基金行业遭遇前所未有的赎回潮，爆发严重的流动性危机，投资者损失惨重。

上投摩根亚太见证了这段起落。

2007年，创下记录的上投摩根亚太优势，最低跌到了0.3元左右。也就是说，每认购成功1万元，就要亏损7000元。一直到2020年11月，上投摩根亚太优势净值终于回到1元，按照2月5日净值1.2222计算，年化收益不足1.5%。

坦率的说，散户炒股不如买基金，机构为主导的市场转变是投资市场走向成熟很重要的必经之路。

基金规模并不是越大越好，钱太多，想要灵活配置，追逐超额收益就越难。普通投资者只问一年收益多少，但没人说一年赔个50%能不能承受得住。

例如，很多人追捧的易方达张坤旗下的基金，一年的最大回撤超过了40%。15年涨了20倍的富国天惠成长，最大回撤甚至达到了58.9%。管理这支基金的朱少醒曾经分析过，为什么他的相当一部分客户其实没怎么挣到钱甚至赔了，因为他们追涨杀跌。

理性的投资者们首先需要有正确的心态和正确的投资理念，从历史上看，绝大多数采用波段操作的基金投资者难以获得基金的收益，反而容易产生亏损。

春节过后，当全社会都在问买哪支基金的时候，过去经历已经告诉人们，风险将至。诚如巴菲特所言：别人恐惧的时候我贪婪，别人贪婪的时候我恐惧。

太阳底下从来就没有新鲜事，都是人性的一个个轮回。当万民抢“基”之时，多家基金公司开始给市场降温。

易方达基金分别在1月8日、28日连续下调旗下蓝筹精选混合型证券投资基金的大额申购、大额转换转入业务金额限制，申购上下也从100万上限下调至5000元。

富国天惠精选成长混合也在2月18日起，对单个基金账户大额申购每日累计金额，由此前的不超过30万元调整为不超过1万元。

公募基金经理们为了对投资者负责，不得不出手降温，何况随着大盘回落，基金收益率迅速下降。

截至2月19日，超50只今年新成立的基金净值为负，其中3只基金收益率跌超1%，跌幅最大的新基金净值回撤为3.22%。顶流基金经理们已经开始用限购行动告诉他们的客户，现在市场风险较高，追涨要适度。

表面看，最近基金的疯狂来自以A股为代表的二级市场升温，但疫情期间大多企业盈利能力并没有改善，很多专家认为，二级市场繁荣的根本原因并非市场预期企业经营好转，反倒是刺激政策扩大了企业负债规模。

说白了，大家赚的并不是企业成长的钱，而是流动性带来的估值溢价。

与此同时，后疫情时代主权债与公司债规模大幅增加。去年，国际金融协会（IIF）发布最新报告指出，随着各国政府与企业继续在抗击新冠疫情方面投入巨额资金，预计到年底，全球债务规模将飙升至创纪录的277万亿美元。

各国政府为了应对疫情持续加码财政刺激力度，全球债务规模正以惊人速度迭创新高。2021年全球金融市场很可能也会加剧动荡。流动性与债务处于“恐怖平衡”状态，投资者将面临不小挑战。

在如此错综复杂的环境下，老百姓的钱既要跑赢通胀保证本金安全，又希望稳健增值，越来越难。

2 城市的“股票”

时至今日，资本规模最大的还是房地产。

目前，全球的股票、债券、黄金、房地产等资产加起来大概是340万亿美元，单房地产一项就达168万亿美元，占了将近一半。纵观全球，房地产仍是家庭财富的最主要来源。

从发达国家的经验来看，伴随着国家的经济增长，房地产都出色的完成了分享国家经济增长红利、抵抗通货膨胀的任务。

北大金融教授香帅说，一个国家一个城市的“房地产”就是这个国家和城市的股票，它的涨跌代表了市场对这个国家和城市增长潜力的预期。

近20年，中国几乎所有城市的房子都在上涨，特别是一、二线城市，随便买一套房子就能战胜几乎所有理财产品。毫不夸张地说，中国普通老百姓通向财务自由，最可行的途径就是买房。

可惜近两年，国内很多地区房市遇冷。不仅房价增速下降，且成交稀疏，过去10多年动辄两位数的增长势头难以再现。

受此影响，过去五年房地产股票连续5年跑输大盘。

Wind数据显示，2020年，top30的上市房企中有24家股价下跌，其中，最大跌幅达到48%，平均跌幅约21%。50家上市房企市值缩水超8000亿。中国市值最高的房地产企业万科，13年前市盈率高达100倍，现在市盈率仅8.5。

中国房地产的黄金时代真的过去了吗？

从业20多年的地产大佬冯仑给出了明确答案：未来5-10年，房地产将进入刚需主导的买房时代。

中国的房子还值不值得买？冯仑直言道：钱如果是捡来的就可以继续买房投资，如果是自己辛辛苦苦赚的，不建议再投身于炒房投资事业。因为人均GDP在3000-8000美元时，住宅成长最快，是赚大钱的时候。所以今天你要找转型的方向，就去人均 GDP 三千美元开始往上的地方。

从各个发达国家的历史轨迹来看，确实印证了冯仑的结论，当一个地方的人均GDP超过8000美元时，城市化进入尾声，这一阶段房价上涨的趋势也将随之结束。

而我们国家从2019到2020年，连续两年超过1万美元，早已告别了那个闭眼买房，躺着赚钱的年代。

以上海为例，人均GDP已经超过了2.31万美元，达到发达国家平均水平。要想买到有投资价值的房子，机会和难度都已今非昔比。

此外，房产投资还有两个关键影响因素——人口和供给。

我国出生人口连续数年下跌。从1990年到2020年，十年之间新增人口规模都分别为2391万、1771万、1588万、1003万，去年甚至创下新中国成立以来新低。人口老龄化似乎已经不可避免，未来也许出现如马云所说“房子比人还多”的情况。

需求不济，供给却尤其旺盛。以上海为例，据《上海市建筑业行业发展报告（2020年）》披露的信息，上海城镇居民人均住房建筑面积已达37.2平方米，超过了日本人均住房面积。上海商品房存量已达780万套，而上海的常驻人口为2400万人。

供需关系导致租售比不断走低，以上海为例，商品房的平均租售比仅仅为1.5%，在全球城市来看，这样的租金收益都是倒数的了。

3 下一个北上广

冯仑说要找下一个房产投资的方向，就去人均GDP三千美元开始往上找。香帅说，一个国家和城市的房子就是它的股票。

“国家经济增长快、人均GDP处于3000-8000美元；人口规模大、出生率高；土地和房产供给量少”，能满足这三个条件的地方，就是下一个15年前的北上广。

菲律宾的首都马尼拉，近乎完美符合“下一个上海”的模型：

1.菲律宾经济高速增长，领跑东南亚，GDP增速连续多年超过6％，而且人均GDP为3250美元，正处于“房价上涨黄金期”。

2.菲律宾人口过亿，马尼拉人口高达2400万人，与上海一样，但生育率连续多年是中国的两倍以上，平均年龄仅24岁。

3.马尼拉土地面积仅638平方公里，每平方公里生活着3.9万人，是上海人口密度的十倍。而已开发的住宅仅35万套，甚至还不到上海的5%。

虽然种种迹象都表明马尼拉是优质资产，但对于普通投资者而言，将想法变成现实还存在一些巨大的沟壑。

比如海外投资最大的痛点是信息不对称，买贵了怎么办？大部分机构缺乏信用积累与过往业务数据支撑。而且购房流程和购后管理麻烦，找不到经验丰富、服务成熟的一站式管理的平台。若投资者并不了解长期价值投资，而是被中介忽悠投机短期炒楼花，那么如同短期炒基金一样很难赚到钱。

其实并非国内没有人看到菲律宾房产市场的价值，只是懂得菲国房地产市场运行规律并拥有成熟操盘经验的人太少了。

据悉，菲律宾甜蜜区资本是目前唯一设立了菲律宾地产研究院的公司，近年来已操盘了马尼拉核心CBD的11个住宅项目、累积投资规模超过30亿元。对此，我们采访了甜蜜区资本CEO张博。

Q：如何看待今年的菲律宾房产投资市场？

A：第一，虽然2020年受疫情影响菲律宾经济下降了不少，但人均GDP仍然达到了3300美元，尤其是2020年第四季度GDP实现了环比增长5.6%。今年全球经济回暖，加之疫苗的普及，菲律宾官方预测2021年经济增长目标为6.5%-7.5%。

第二，房产投资长期看人口、中期看土地、短期看金融。从人口和土地方面看，影响菲房产价值的中长期因素并没有什么变化，住宅缺口仍然非常之大；而短期因素方面，菲政府推出了史诗级的《企业复苏和税收激励法案》，显然会刺激到房地产市场的新一轮增长。

Q：甜蜜区能成为菲律宾市场头部投资机构有什么成功的经验？

A：从解决客户买房最头疼的三大难题入手。第一、选错了房子怎么办？第二、价格买贵了怎么办？第三、买了之后没人管理怎么办？

要解决这三大难题就要具备两个基本素质——专业性和价值观。我们最早在菲律宾成立了专业的房产投资研究院，价值观我们就不自卖自夸了，等客户来亲自感受吧。

分享一件有趣的事：甜蜜区的销售总监曾任某地产公司高管，运营总监曾任某独角兽高管，CMO曾任某A股上市公司VP，CFO曾任某美股上市公司CFO。他们有一个共同的特点就是因为参与买房而结识了甜蜜区公司，不仅感受到了商业价值还找到了共同相信的价值观，最终选择allin一起创业。而我本人也是甜蜜区的客户，后来投资了公司，成为公司的CEO。可以说这是一家由客户共同管理的公司，客户最了解客户的痛点和需求。

Q：最近基金热消退，股市震荡频繁，如果要投资菲律宾不动产，您有何具体建议？

A：第一，坚持投资核心地段、大开发商、小户型、价格相对有安全边际的房子。

第二，长期规划，至少做好3年以上投资计划，不动产流动性毕竟不如股票基金，不做短期炒楼花。

第三，量力而行，不要靠借钱去投资。交房前零利率分期付款，已具备相当不错的杠杆。

第四，多比较，找自己信任的头部投资机构。

以近期菲律宾首富财团维斯塔和甜蜜区资本共同推出的马尼拉时代公馆·天玺为例：地处核心地段CBD奥迪加斯，紧邻各五百强企业总部和香格里拉大酒店，地铁轻轨交通便利，大开发商维斯塔地产，1-2房的小户型，价格低于周边20%以上，零首付、超长分期付款，月供三千元。可以关注我们公司公众号咨询了解。

Q：投资风险方面您有哪些看法吗？

A：任何投资都是机会和风险并存的，普通投资人学会独立思考和承担责任是尊重契约精神的基本。房产投资风险主要有三方面：第一，市场风险，包括政策风险、经济周期风险、汇率风险、购买力风险; 第二，流动性风险，投资人着急用钱时房子无法像股票一样马上卖出; 第三，信用风险，主要是购房者的违约风险，无法按时支付月供及房款。

过去我们在业内第一家承诺坚持不做过度承诺、不做夸大宣传，但今年我们又是第一家制定了房产投资风险揭示书，充分披露风险可能会让我们失去很多短期炒楼花的客户，但我们宁可失去一个客户的合同，也不愿失去一个客户的信任。

我们有三个坚持，坚持正确的价值观，坚持专业的价值投资，坚持长期主义。才有可能在变幻莫测的市场中守住客户的信任、投资的信心和自己的责任，从而肩负起更多人的信任，一起成为时间的朋友。

4 终

2021年，全球资本继续宽松，虽然刺激股市走高，但若把大量家庭资产配置于股票风险过高，放在银行跑不过通胀，全部放基金又担心过热。

日前，国家外汇管理局资本项目管理司司长叶海生在答《中国外汇》有关2021年工作计划的提问时指出， 2021年外汇局将研究外汇管制有序放宽。

政策开始研究利好个人境外投资，财经作家吴晓波说中国要用人民币泡沫去淹没全世界，在风险与增值之间，菲律宾置业不偏不倚，也许正当其时。