在管面积3亿方！2021计划冲击8亿方，恒大物业怎么做到的？

今天，恒大物业交出了上市以来首份成绩单：2020年营收突破百亿大关，达105.09亿元，同比增长约43.3%；净利润26.47亿元，同比增长约184.5%。

恒大物业业绩大幅增长背后，得益于规模的高速增长。

截至2020年底，恒大物业总合约管理面积约5.65亿平方米，新增约5940万平方米；在管面积约3亿平方米，新增约6260万平方米；业务范围扩展至全国290个城市，覆盖220.7万户业主。

近日，另外一家物管公司融创服务也发布了2020年业绩报告：2020年实现收入46.23亿元，同比增长63.5%；归母净利润6.01亿元，同比增长122.6%。

截至2020年底，融创服务合约建筑面积达到2.64亿平方米，同比增长67.2%；在管建筑面积达到1.35亿平方米，同比增长155.1%。

在房地产开发领域能与恒大一争高下的融创，在物管领域已经被恒大物业远远抛下。

受财报业绩影响，截至3月16日收盘，恒大物业股价涨幅7.38%，市值达1762亿港元，较上市首日收盘市值955.7亿港元翻了近一倍。

恒大物业在上市前，曾引入23名基石投资者。随着禁售期结束，会出现大规模抛售行为吗？

对此，恒大物业执行董事兼总经理胡亮表示，多数基石以及战略投资人和公司是长期战略合作伙伴关系，他们对公司长期前景非常看好。

胡亮称，目前头部物管企业2021年平均市盈率估值在47倍左右，在没有考虑恒大物业规模增长以及收并购的情况下，分析师对恒大物业的估值保守在2300亿港币。

1、规模基本靠“买买买”，2021年合约面积不低于8亿方

2019年，恒大物业的营收不过73.33亿元，净利润9.31亿元。而到了2020年，恒大物业的营收规模就突破百亿大关。恒大物业是如何做到的？

答案是靠收并购。

财报显示，2020年内，恒大物业共完成收购5家区域型独立第三方物业公司，累计收购金额达1.21亿元。这5起收购事件如下：

（1）2020年9月4日，恒大物业签订收购南昌馨雅物业的股权转让协议，以代价3070万元收购其100%股份。

（2）2020年9月5日，恒大物业签订收购成都威尔斯普物业的股权转让协议，以代价3900万元收购其100%股份。

（3）2020年9月8日，恒大物业签订收购遵义市中信物业的股权转让协议，以代价约1910万元收购其100%股份。

（4）2020年9月10日，恒大物业签订收购湖北冠博物业的股权转让协议，以代价约1220万元收购其51%股份。

（5）2020年9月10日，恒大物业签订收购永康嘉华物业的股权转让协议，以代价2000万元收购其100%股份。

在恒大物业全年业绩发布会，恒大物业执行董事兼总经理胡亮表示，2020年全国物业管理面积约251亿平方米，预计2024年将达311亿平方米，市场增速迅猛。与之相对，当前行业集中度较低，2019年前十强物业公司市场占有率只有9%，2020年前十强的占有率刚超过10%。

为此，恒大物业计划通过横向并购迅速占领市场。目前恒大物业已组建了300余人的投资拓展团队，

那么，恒大物业筛选并购标的的标准是什么？

恒大物业执行董事兼副总经理王震表示，公司并购绝对不是盲目的，对标的的选择是有清晰的标准，比如说尽调审计后的毛利率在20%的水平，净利率也不低于10%以上。“并购公司的质量是非常不错的，符合我们公司高质量发展的一个诉求。”

恒大物业执行董事兼总经理胡亮在发布会上强调，恒大物业已建立包括管理制度、组织架构、人员配置等完善的标准化体系，且储备了大量专业人才，可实现“麦当劳”式管理复制，确保高品质服务输出。

据了解，早在上市之初，恒大物业便提出要成为全球规模最大的物业公司。

为此，恒大物业年初立下军令状：今年平均每月拓展面积不低于3000万平方米，2021年合约面积不低于8亿平方米，在管面积突破6亿平方米，力争成为全球最大综合城市服务运营商。

2021年初，恒大物业以现金对价15亿元收购宁波市雅太酒店物业服务有限公司及其子公司100%股权。

宁波雅太集团位列2020年中国物业服务综合实力百强企业第54位，在浙江、江苏、山东、四川等13个省份39个城市拥有在管项目940个，在管面积超过8000万平方米，涵盖住宅、写字楼、城市综合体、大型工业园等业态，服务业主超过200万人；同时，公司还拥有33个城市公共服务项目，在5A景区、地铁、高铁、机场、医院等公共建筑及城市公共服务领域拥有丰富管理经验。

通过一系列大手笔并购，仅两个月时间，恒大物业便实现新增拓展在管面积1.1亿㎡，完成全年目标31%。

2、发力社区增值业务：重点发展房产中介、保险经纪、家装美居和社区团购

目前，恒大物业收入主要来自三项业务板块：物业管理服务、社区增值服务和非业主增值服务。其中，物业管理服务依然是最主要的收入来源。

图：恒大物业收购构成（来源：公司财报）

从2017年到2020年，恒大物业社区增值服务的收入由2.51亿元增长到12.64亿元，营收占比从2017年的5.7%增长到2020年的12.0%，业绩实现了大规模的增长。此外，恒大物业社区增值服务的毛利率较高，2019年为57.4%，2020年达到63.4 %。

在社区增值业务板块，恒大将重点发展房产中介、保险经纪、家装美居、社区团购四大业务。

在房产中介板块，恒大物业将与房车宝集团全面合作，立足超3万个服务中心，提供房产信息整合与推荐、拓客引流、房产托管等服务。

在保险经纪板块，恒大物业将收购恒大保险经纪公司(2020年保费业绩约9.5亿元)，并搭建恒智汇APP平台采用裂变式全民拓客模式，，除了代理寿险、财险、车险、游客险等产品，公司还将与恒大人寿等专业公司合作，为恒大物业住户提供高性价产品；

在家装美居板块，目前，恒大的战略合作装修单位24家，年装修量超300亿元，物业自管300多万户房产。

在社区团购板块，恒大物业将依托社区“最后一公里”入口优势，扩大社区团购业务范围，辐射周边社区和上下游单位企业客户，全渠道吸引客户。

恒大物业管理层在发布会上预计，凭借母公司恒大集团在汽车、旅游、健康等领域的多元产业优势，力争2021年社区增值业务再次实现翻倍增长。照此来看，增值业务将成为恒大物业的下一个增长引擎。