宝能系大手笔减持华侨城 文旅为何屡被地产大佬“抛弃”？

编者按：本文来源创业邦专栏雷达财经（ID：leidacj），作者张凯旌，编辑深海，创业邦经授权转载。

3月19日晚华侨城A发布的公告显示，合计持有公司8.98%股份的股东前海人寿及一致行动人深圳市钜盛华计划减持公司不超过总股本2%的股份，以华侨城A目前股价估算，减持金额最高接近16亿元。

资料显示，前海人寿和钜盛华背后的实控人均为宝能系大当家姚振华，自2021年2月以来至3月19日，华侨城A股价一改往年不温不火的态势，扶摇直上一路探至最高9.97元，涨幅接近50%，而在姚振华精准减持后，3月22日华侨城单日跌幅达4.74%。

华侨城A隶属华侨城集团旗下，目前主营业务由文化旅游业务、房地产两大块构成。

雷达财经注意到 ，这并非文旅首次被地产大佬“抛弃”。曾经，在王健林手中，文旅是足以叫板迪士尼的资本，但高企的负债让他无奈断臂求生，如今虽又在文旅方面投入重金，却已不复当年之勇；而对接过王健林13个项目的孙宏斌来说，文旅则是诗和远方，虽已重金押宝，但回报还在遥远的未来。

值得一提的是，知名演员李亚鹏也曾押注文旅。然而，就在华侨城A发布减持公告的前一天，李亚鹏被判向泰和友联支付4000万元债务及利息，起因为8年前一处商业文旅地产项目开发不力。

“文旅地产，王健林都玩不转呢”，有网友对此评论道。

宝能系减持华侨城，浮盈近30亿

据公告，此次减持股份的来源，为华侨城A于2015年非公开发行的股份。彼时，华侨城A向华侨城集团、前海人寿和钜盛华等3名发行对象非公开发行股份，发行价格为6.81元/股，前海人寿和钜盛华合计认购约7.05亿股，对应持股比例8.46%，合计耗资48亿元。

天眼查显示，钜盛华为前海人寿的大股东，持股比例51%，而钜盛华则由姚振华通过深圳市宝能投资集团有限公司间接控股。

华侨城A是旅游地产行业龙头上市公司，在全国各地开发了包括欢乐谷、世界之窗等知名IP项目和主题公园。

宝能系入股时曾有行业人士分析称，华侨城“旅游+地产”的商业模式使公司在行业毛利率下行的情况下始终保持在50%以上的高位，但公司依靠地产开发变现旅游资产的盈利模式，并未得到二级市场合理的估值。

然而此后，华侨城股价也始终未出现明显起色，其在2018年2月后的很长一段时间都未能突破9元大关，直至2021年2月的这波上涨。

从消息面上看，华侨城股价的暴增与在疫情控制取得新进展的情况下，文旅行业重新受到机构青睐有关，多家机构纷纷给出“买入”评级，主要理由是“疫情后报复性消费支撑游客快速复苏，估值将修复。”

宝能系借此减持，可谓获利颇丰。以3月19日公告当天收盘价9.7元计算，前海人寿和钜盛华通过股价上涨获得的账面浮盈约为21.28亿元。在此期间，华侨城A还曾进行4次现金分红，合计每10股派红利10.06元，其中宝能系获得约7.4亿元，两相结合，宝能系自非公开认购华侨城A股份以来，累计浮盈达到约28亿元。

文旅地产龙头的债务危机

此次遭到宝能系减持的华侨城A，已在文旅地产深耕多年。

公开资料显示，华侨城A于1997年登陆深交所，2009年公司营收已突破百亿大关。自创业以来，华侨城A一直奉行“地产+旅游”的组合拳战略，公司的毛利率也因此常年保持在行业平均水准以上。

2019年，公司的销售毛利率和销售净利率分别为56.58%和23.89%，相比之下，行业龙头万科和保利的这两项数据则为36.25%、14.99%和34.96%、15.92%。

有业内人士指出，华侨城在毛利率、净利率数据方面的领先是其特有的文旅拿地模式造成的。如果建造一个欢乐谷，不仅可以拿欢乐谷的地，还可以借势把周边的地全拿了，而且地价打包的，所以整体价格较低。

官网信息显示，截至2019年末，华侨城集团资产总额超5500亿元，实现营业收入超1300亿元，利润总额近240亿元。其入园游客数更是突破1.5亿人次，是全球主题公园集团三强，位居亚洲第一。

不过，近几年来集团却开启了资产甩卖模式。数据显示，2018-2019年，华侨城集团分别出售了至少18家和11家子公司股权及债权。另据华侨城A于2021年1月发布的公告，公司过去一年通过公开市场成功完成了11个项目的转让工作，合计交易对价68.9亿元。

也有媒体报道称，仅2020年10月、11月，华侨城集团拟处置转让旗下公司资产或股权多达15家，已公布转让底价的涉及金额约99.4亿元。

根据各平台披露的华侨城旗下公司转让资产的相关信息，华侨城“割肉”的项目中普遍存在债务高企、发展不如预期的情况。

如10月中旬，华侨城子公司云南创意拟分别转让蓝月山谷公司、石卡雪山公司的46%股权及相关债权，财报显示，截至2020年9月30日，蓝月山谷资产总计8019.87万元，负债总计9459.79万元；石卡雪山资产总计7686.46万元，负债总计8614.37万元，两公司均已资不抵债，且负债总额接近2亿元。

12月，华侨城转让的成都华侨城盈创公司，该企业项目已超过一年未动工，2020年前11月净亏损1154.58万元，且其房地产开发经营资质也已于2020年9月4日到期。

景鉴智库周鸣岐认为，华侨城A最近这一轮变卖资产中多次出现了文旅项目，可能是由于旅游+地产的综合性开发模式，已经让其肩上的包袱越来越重。

三季报显示，华侨城A目前总负债达到3291.39亿元，此外，2017-2019年，华侨城A经营活动产生的现金流量净额已连续三年为负，分别为-79.14亿元、-100.41亿元和-51.88亿元。

周鸣岐还曾指出，“究其原因，它过于看重地产利益，已转型成了一个房企，旅游完全是为地产勾地而存在，文旅团队创新枯竭，缺乏核心优势。近几年来除了在2017年5月通过战略投资并表云南世博和云南文投获得一些景区，几乎处于停滞的发展状态，只能靠财报上玩弄文字游戏充充旅游的门面。”

文旅难倒一众英雄汉

华侨城在文旅地产开发方面遇到的困境，只是房地产行业的一个缩影。长久以来，文旅就像是许多房地产从业大佬心中追逐的梦，人们不断向其发起挑战，却又不断铩羽而归。

3月16日，知名艺人李亚鹏被北京市朝阳区人民法院判决向泰和友联支付4000万元及利息，此案起因即为8年前李亚鹏方斥巨资开发的云南雪山艺术小镇项目开发不力。

2012年，泰和友联为帮李亚鹏开发雪山艺术小镇，出资6000万元对李亚鹏实控的雪山公司进行注资。在李亚鹏的梦想中，雪山艺术小镇是一个集艺术中心、影院、青年酒店、艺术家工作室、酒店式公寓、商业院落等为一体的商业街区。

然而该小镇在开盘半年内仅售出30%，移交到阳光100手中后，2018年-2020年年中累计销售的面积还不到1000平方米。

折戟雪山艺术小镇后，李亚鹏又提出“中国文谷”概念，致力于打造将音乐、戏剧、舞蹈、艺术展，乃至服装秀、论坛、互联网等与居住生活相融合的商业乐园。但其2017年拿下的郑州中国文谷地块已经成了“不存在”的项目，2019年拿下的赣州中国文谷地块也失去了进一步的消息。

“文旅地产，王健林都玩不转呢。”有网友对此评论称。

事实上，王健林是最先畅想“文旅梦”的那批房地产企业家。“万达要做百年企业，必须向文化、旅游转型。”早在2008年，王健林就找到了智纲智库的创始人王志纲，请教旅游度假综合体的开发问题。

王志纲告诉王健林一个规律：做旅游，小投入，无产出；中投入，小产出；大投入，大产出。

2009年8月，长白山国际度假区项目正式开工，此后王健林带着团队顺势拿下了西双版纳、大连金石滩等超10个文旅项目，逐渐构建起了万达的文旅帝国。“文化旅游已成为万达商业地产之外的核心支柱产业，而且我本人这三年对商业地产过问很少，全力抓文化旅游”。王健林曾在接受采访时表示。

两个细节足够彰显王健林在文旅项目规划上的重视和野心。

2014年，在万达商业赴港上市的前一天，王健林还在武汉为汉秀站台。据悉，汉秀是中国首个舞台剧剧场，位于武汉中央文化区，耗资25亿元，其表演模式采用飞行变化LED巨幕、水下升降等特殊设备，堪称业内首创。

2016年，王健林在央视《对话栏目》上公开叫板迪士尼，“迪士尼不信中国有万达，实在不应该来大陆。我是有胜算把握的，有万达在，上海迪士尼20年之内赢不了利。”

天有不测风云，在宏观形势生变和债台高筑的背景下，王健林只得选择断臂求生。

2017年7月19日，万达与融创、富力三方签约，万达商业以总价637.5亿元，将北京万达嘉华等77个酒店转让给富力地产；将西双版纳、南昌、合肥、青岛、广州、海口等十三个万达文化旅游城项目91%股权转让给融创。

“万达十几个文旅项目叠加在一起，虽然通过销售物业能回收大部分现金，但至少五到六年内，每年净增1000亿负债，压力相当大。”谈及清仓文旅资产时公司的财务状况，王健林曾提到。

王健林之后，代替他扛起地产文旅大旗的是接受万达13个项目的融创。融创掌门人孙宏斌的文旅版图，也是从与万达的“世纪大交易”开始构建的。

2018年，融创成立单独的文旅集团，并在10月以62.8亿元收购了万达文旅城项目的设计、管理及规划公司，获得了一只规模近5000人的文旅团队。2019年年底，融创又收购了云南城投集团持有的环球世纪及时代环球各51%股权，一次性大手笔豪掷153亿元。截至2020年6月，融创文旅已在国内布局12座文旅城、4个旅游度假区、25个文旅小镇、8个会议会展中心，涵盖49个乐园、48个商业、近150家高端酒店。

但是押宝文旅的孙宏斌，并非没有烦恼。2020年融创文旅的总资产为1250亿元，占到融创中国总资产的14%左右，却只贡献了38.79亿元营收，占集团收入的1.7%，与2019年相比几无二致。而在这一年里，融创中国的股价也是一路下行，纵使2021年稍有反弹，目前的市盈率也仅为3.68，在所有房企中为倒数的水平。

有媒体报道指出，若在不再追加一分钱投资的基础上，按照融创2020年的运营效率，需要超过32年才能回本。

2021年自曝债务逾期的华夏幸福也曾有类似经历。公司曾试图在嘉善越里完美呈现古代嘉善的小镇形象，并将其打造成长三角中高端人群休闲度假生活集聚地。

历时5年，嘉善越里正式开业，然而据新旅界，位于嘉善越里的山里寒舍门店已于2019年底闭店；上海隐居酒店管理有限公司总裁则表示，“园区氛围不够增加了经营难度，华夏幸福原本计划2019年投资上亿元在上海做营销推广，后来不知为何取消了……”

“嘉善越里完全不是按照文旅项目的配套进行招商，而是什么都想招进来，哪类客群的需求都想满足，最终结果就是所有人的需求都满足不了。项目定位不清，压根就没搞明白自己要做什么。”某资深旅业高管指出。

文旅开发难在哪？

为何房企们对文旅趋之若鹜，但实际效果却难以令人满意？

据媒体报道，多位房地产业内人士称，房企在文旅项目的布局，一定程度上会为其带来在当地的拿地优势。中国企业资本联盟副理事长柏文喜则直言，“现阶段来说，文旅是拿地的IP，底层还是房地产开发。”

柏文喜指出，房企之所以热衷文旅地产，是因为这是一个投资和运营并重、具有长期经营价值的产业，对于一个地区的经济发展、城市建设和就业具有综合效应，比单纯的住宅开发更具有社会与经济的双重意义，因此以文旅切入地产开发更容易获得地方政府的支持，获取更加优惠的开发条件。

另有资深投行人士在接受采访时称，目前的大多数重仓文旅房企，为的是依靠文旅城带来的勾地收益和周边房价上涨带来的住宅销售收益。

不过，文旅地产也面临不少难题，首当其冲的就是回款慢，其次是对消费者的定位拿捏。

一直以来，由于前期资金投入大、回报周期长，文旅行业呈现“721”规律，即70%亏损，20%勉维持，10%才盈利。

此外，有业内人士表示，地产行业文旅项目很少考虑项目创新，尤其是文旅与地产客群的区别。“以‘文旅’之名，来行‘房地产’之实的道路将越走越狭窄”，北京协成机构文旅事业部总经理郑子涵指出。