近日，戴德梁行中国资本市场副董事总经理刘兵在“未来办公”中国商务办公产业互联大会发布了《资本视角下的商业地产大宗交易 》的主题演讲。
在刚刚过去的2020年，北京大宗交易市场成交总额为519亿元，较2019年下降30%，但成交额仍为历史第三高年份。
2020年，北京外资买家完成155亿成交，交易额占比30%，北京成交额、占比均超过上海，成为外资“新宠。从标的类型来看，写字楼依然是绝对主力，总交易额占比54%。
从买家类型来看，疫情导致投资买家进场速度放缓，自用买家市场活跃度不减。自用买家的占比由2019年的21%升至 2020年的39%，其中国企、央企和银行是主要自用买家参与者。
从区域分布来看，新兴区域交易活跃，丰台、通州两区录得总交易额超200亿元，两区占到北京全年总成交额的46%。其中，2020年丰台录得7宗成交，总金额达133亿元，通州录得4宗成交，总金额106亿。
会上，刘兵指出，2020年是一个资本化率比较高的年份。其中，北京甲级办公楼资本化率核心商圈4.2%，非核心商圈4.7%，居一线城市首位。
图片来源：戴德梁行
刘兵解释道，资本化率最高代表投资人所预期的租金收益最高，并不代表市场的流动性是最好的，因为越是流动性好的市场资本化率反而越低。“因为很多的投资人包括国际投资人，其实大家不知道疫情什么时候结束，不知道什么时候资产价格能真正回升。”
然而，刘兵指出，随着中国疫情的恢复以及经济活跃度的回升，北京的资本化率将呈下降的趋势。
近期，金茂资本联合高和资本、中化资本、首开共同收购了启迪科技大厦D座写字楼项目。
对此，刘兵透露，同期，其实有不止一家外资机构在看那栋楼，而且看很深入。“这种好的资产，过往很难拿得出来，真正拿出来的时候，市场上谁更熟悉国内市场，谁能够快速判断，谁就能拿下来。如果该资产在2018-2019年放出来，它的交易价格肯定比今天的交易价格要高，面临的竞争也会更加激烈。”
2021年开年之际，刘兵对本年度北京大宗交易市场做出四点展望：
第一，北京写字楼市场因其租金坚挺、空置率低、投资回报稳定，仍是投资者首选。
第二，市场参与者越发机构化，内外资机构合作收购模式将更加普遍，城市更新仍是热潮，值得关注和抱掘。
第三，外资买家持续加码北京，内资买家活跃度不减。
第四，自用买家仍是市场重要参与者，将持续寻找合适标的。
至于市场上的投资机会，刘兵表示，首先，在“三条红线”的背景下，开发商持有的优质物业或将释放。
“我们看到、接触到不少开发商手中持有的，原来舍不得卖的核心物业，现在可以谈可以聊，所以我们看到有一些好的项目被放出来。”
其次，刘兵称，北京办公租赁市场如果触底反弹，吸纳量下降之后，下一步租金将会上涨。
此外，稳定运营零售物业将成新热点。商业项目在北京也是一种非常稀缺的资源，8万平米以上、而且能够拿出来卖的购物中心还是很少见的。分区域来看，即便不是CBD、金融街、国贸等传统商圈，只要项目足够好，资产管理水平足够高，其实也能吸引到很多投资人。
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