活跃用户人数6700万，作为中国最大的在线房产平台，安居客肩负着姚劲波冲刺IPO的“先遣军”的重任。
但一连串数据也暗示着安居客似乎正在面临增长瓶颈，身背百亿债务，净利率却连年下滑……仅靠“端口流量”盈利已无法在市场博弈中获得话语权，接下来安居客的商业故事该如何谱写？
作者丨陈晓
编辑丨房煜
图片丨图虫网
死磕贝壳的安居客，背着百亿的债务，站在了港交所的大门前。
2021年4月8日，安居客向港交所递交招股书。数据显示，安居客目前线上覆盖820余个城市，在2020年第4季度平均移动月活跃用户人数为6700万，按2020年平均移动月活跃用户量计算，其已成为中国最大的在线房产平台。
截至2020年12月31日，安居客在线房产平台上的付费经纪人数量超72.6万人，占据67%的线上房地产营销市场份额。有市场消息称，安居客计划募资或超10亿美元。
这已经不是安居客第一次谋求上市了，上一次IPO的带头人是梁伟平，这一次是姚劲波。
去年9月18日，58同城告别纳斯达克，回归中概股已是必然。没想到姚劲波的战略是“分拆子业务而非推动整体再上市”。除了安居客，姚劲波手中还握有快狗打车、天鹅到家、转转、瓜子二手车等多个明星业务，安居客更像是姚劲波回归国内资本市场的“先遣军”。
2007年前后，一手房市场火热，包括搜房、新浪、焦点等在内的一众网站下场分食新房业务蛋糕。
安居客选择另辟蹊径，打起了中介的主意。2007年梁伟平创立安居客，作为线上房产垂直领域平台。起初，公司经营找房信息，吸引用户，向经纪人收费。
经过一年运作导流，安居客凭借中介资源走出上海，在北京拿到第二轮融资。此后，踏中风口的安居客一路高歌，仅用两年时间，突破千万营收规模，挤进国内房产信息网站的“第一阵营”。
2009年，安居客完成D轮融资，金额共2200万美元，IPO被提上日程，目标纳斯达克。上市计划旋即被创始人兼CEO梁伟平主动叫停，梁伟平想在安居客上市之前，将其规模做得更大。
梁伟平赌中了，2011年O2O概念席卷互联网，又一次踏中概念的安居客顺利完成第四次融资，接受了包括百度、经纬创投等投资机构总计7200万美元的战投。
2013年，安居客实现8亿元营收，预计将在2014年突破10亿元大关，估值达到15亿美元。2014年，“众星捧月”的安居客着手启动上市计划。
但好景不长，上市前夕，安居客选择拿中介行业开刀——调高平台中介费。涨价讯息一出，立即引发传统中介行业反扑，包括中原地产、链家地产、我爱我家、21世纪不动产等在内的8家房产中介几乎一夜之间撤空安居客所有房源。
无往不利的“端口流量”营收模式被拉下神坛，安居客上市计划搁浅。2015年，梁伟平退出，58同城以2.67亿美元并购安居客，持股100%。相较一年前的15亿美元估值，缩水超过八成。
如今，姚劲波携安居客重新冲刺IPO。重组后的安居客，由姚劲波直接持股13.5%，58同城持股45.3%，后者由姚劲波持股54%，计算后可知姚劲波实际持有安居客37.96%的股权。
与此同时，安居客还拥有一批非常豪华的股东阵容。互联网巨头腾讯持有其14.1%股权，著名的投资机构华平投资和欧翎投资分别持有7.9%及3.9%的股权。
据了解，欧翎投资同样为58同城投资人，除此之外，其还投资过叮咚买菜、龙腾出行等多家公司，投资数额上亿美元。而华平投资则是投资了猿辅导、元気森林、京东产发等知名公司。
此外，安居客还得到腾讯背书。从目前股权架构上看，58同城持有安居客45.3%股份为第一大股东，腾讯紧随其后，持有安居客14.1%股份位列第二大股东之席。
在提交招股书前夕，2021年3月2日，安居客宣布完成了2.5亿美元融资。其中，碧桂园全资公司BEAM MERIT LIMITED是安居客本轮融资的领投方。另据消息人士透露，新世界发展、新鸿基、雅居乐、恒基地产、中建地产、时代地产、华懋地产均参与了本轮投资。
拉来知名机构站台，前夕宣布大额融资，由此看来，姚老板对于“先遣军”安居客IPO志在必得，成为两家上市公司的老板也胸有成竹。
作为链接互联网和线下房产营销的中间人，安居客一直以来做的都是“端口流量”生意——由网站向用户免费提供中介方发布的房源，再按照约定收取中介方的费用。
被58同城收购后，安居客与58房产整合为安居客集团。资料显示，自2015年二季度起，到2016年一季度末，安居客连续三个季度环比均增长超过200%，一跃成为国内最大的新房、二手房服务平台。2020年退市后，58同城将旗下房产领域相关资产全部整合，悉数注入安居客集团名下。
当集团的发展重担落到了安居客身上，问题就出现了。从营收上来看，招股书显示，最近三年内安居客收入逐年上涨，分别为62.16亿元、75.79亿元及80.52亿元。问题出在净利润，安居客近三年的净利润出现波动，分别为19.07亿元、23.06亿元及19.54亿元。反映企业盈利能力的净利率则逐年下滑，从2018年的30.7%跌至2020年的24.3%，跌幅高达6.4个百分点。
连年走高的营销开支以及忽增的财务成本成为吞噬安居客净利润的元凶。招股书显示，2020年度安居客营销开支同比增加近6亿元，与此同期安居客收入增幅仅为4.73亿元。2020年度安居客财务成本大幅增加，直接较2019年的1200余万元增加了近16倍，达2.07亿元。安居客表示，财务成本激增系因分担58同城有限公司贷款项下的长期债务而产生的利息开支。
据招股书披露，关联方保理贷款及第三方保理贷款的年化利率高达11.0%及13.0%，高额的利息将继续侵蚀公司利润。截至2020年底，安居客总借款金额为108.79亿元，约占总负债的70%。
市占率全行业最高，营收也是全行业最大，净利率却连年下滑，一连串数据昭示着安居客似乎正在面临增长瓶颈。仅仅依靠“端口流量”的线上房产营销平台，即使已经做到行业头部，也无法在市场博弈中获得话语权。
意识到问题的安居客开始寻找新的商业突破口，谱写新的商业故事。2020年底，安居客全盘收购爱房，将其财务业绩纳入报表。安居客曾表示，“爱房业务的前景是公司未来增长的重要驱动力。”
安居客把新增长空间押在交易服务板块。具体而言，就是从开发商处赚取新盘销售佣金。据披露，爱房目前业务扩展至中国33座城市，2020年交易总量达653亿元，较2019年增长282%。
2020年底，安居客还收购了应用服务提供商——巧房，同样将其并表列作其他收入。资料显示，截至2020年12月31日巧房累计拥有超过34.4万名用户。其收入主要来自包括使用软件及技术平台以及提供与此相关的技术服务的许可费。
但是，新增业务带来的空间并不明朗，目前在线营销服务仍是安居客的主要盈利来源。财务数据显示，安居客去年80.52亿元收入中，在线营销服务实现77.99亿元，占比96.9%。而交易服务仅占2.8%，录得2.28亿元。其他服务去年收入2469.1万元，占比0.3%。
招股书中，安居客标榜自己为“房产信息及交易服务开放平台”，但从数据层面上来看，安居客仍将依靠以“端口流量”为主要营收的老本行，在面临来自互联网巨头和同行挤压的压力下，转变的路道阻且长。
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