编者按：本文来源创业邦专栏IPO捕手，创业邦经授权转载。
2021年第一季度业绩刚刚“爆雷”的顺丰，这几天又有了新动向。
4月23日，港交所披露，顺丰控股分拆的房地产投资信托基金（以下简称顺丰房托）通过了上市聆讯，拟在港募资3亿美元，最快5月即可挂牌上市。
从顺丰信托基金传出上市的节点来看，颇值得寻味。毕竟，顺丰今年一季度业绩大跌，市值一度跌超2000亿。
顺丰作为一家快递物流综合性服务商，今年筹划房地产投资信托基金并上市，不得不让人浮想联翩，难不成顺丰也玩起了“跨界”生意？还是醉翁之意不在酒意在拯救“爆雷”的业绩？
布局顺丰房托，醉翁之意在物流
简单来说，顺丰房托是顺丰的亲儿子。
今年2月，顺丰发布公告称，顺丰控股股份有限公司筹划通过境外控股子公司间接持有的，分别位于佛山、芜湖、香港的三项物业作为底层资产，在香港设立房地产投资信托基金，并在港上市，顺丰控股间接持100%股权。
究其原因，顺丰大动作拆分房托基金上市的背后，其实有着自己的“小算盘”。
一方面从顺丰本身来看，今年一季度的业绩预期已经让投资者感到不满。
据顺丰控股2020年年报显示，期内营收为1539.87亿元，同比增长37.25%；归母净利润73.26亿元，同比增长26.39%；扣非后净利润61.32亿元，同比增长45.74%。
时隔不到一个月，4月8日公司发布公告，预计一季度亏损9亿元至11亿元，4月9日股票开盘即跌停，当日报收72.72元/股，而在今年2月18日才创下124.7元/股的历史新高点。这是从2009年有记录以来，顺丰首次在一季度业绩出现亏损的情况，即使2020年疫情最严重的时候，顺丰一季度仍然实现了超9亿元的盈利。
顺丰不太好的业绩表现，必定需要拓展一些新的业务增长点，此时拆分房托基金上市，确实可以实现融资，进而为顺丰核心业务的发展带来一些资金上的支持。
早前，顺丰就有过成立ABS成功的经验，2018年12月11日，“华泰佳越-顺丰产业园一期资产支持专项计划”成功设立，这是国内首单类永续物流地产储架类REITs，首期发行规模达18.46亿元，这也被视为物流地产证券化向公募REITs迈进重要的一步。
此外，顺丰房托赴港上市还得益于港交所政策的利好，2020年12月，香港《房地产投资信托基金守则》修订，放宽REITs投资限制，容许房托投资少数权益物业。
截至目前，在港交所上市的REITs共有14只，包括越秀房托、招商房托等主要资产位于中国内地的房托基金。自REITs上市后，越秀REITs完成“四连跳”，资产规模从45亿元提升至2020上半年的363亿元。
那么，房托基金若能成功上市，确实会有助于顺丰整体市值的提升，帮助顺丰核心业务的更快发展，但这毕竟是设想，要想探讨这个结果的可能性有多大，仍需回归到顺丰房托基金自身成色上来。
利润连续下滑，顺丰房托背后的AB面
顺丰房托是国内首个赴港上市并以物流为主的房地产投资信托基金，投资重点为全球范围内可产生收入的房地产，初步重点为物流地产。
招股书显示，截至2020年12月31日，顺丰房托基金物业可租总面积达30.8万平米，估值约为60.93亿港元，平均出租率约为94.9%。各物业均位于香港或内地主要的物流枢纽内，毗邻机场、海港、铁路、高速公路等交通要口。
可这样一个初创还处在试水阶段的房托基金，成色究竟如何，能不能在其赛道上大放异彩，很重要的一个关注点在于自身表现如何。
在租户来源上，兴业证券指出，顺丰房托物业组合资产包虽具有新旧物业搭配，出租率高，抗风险力强的特点，但租户高度依赖顺丰关联租户，三大物业94%的租户来自物流行业，其余的租户包括药品、科技及其他行业，顺丰关联租户占比顺丰房托总收益的60%以上。
基于这一基本面，我们能看到顺丰房托在物业资源上确实具有不错的支持，但换个角度来看，这种高度依赖的背后同样潜藏有高风险。对于任何一家企业来讲，高度依赖某一流量渠道或者单一业务都不是一件好事。
业绩层面，招股书显示，2018、2019及2020年其收益分别为2.55亿港元、2.69亿港元及2.79亿港元；运营溢利为4.23亿港元、2.85亿港元及1.6亿港元；公司拥有人应占年内溢利为2.97亿港元、1.74亿港元及2688万港元，顺丰房托利润已连续两年下滑，业绩并不亮眼。
站在整个行业的角度上，信托基金本身赛道确实还不错，电商的崛起带动了物流行业的加速发展，2020年4月，国内基础设施领域公募REITs开始试行，物流地产也得到了市场的广泛关注，万科、招商蛇口等房企纷纷入局，如近期招商蛇口试水首批基础设施公募REITs，甚至京东、苏宁等电商企业也开始涉足，如2020年第四季度京东推出的首支物流地产开发基金“京东产发”。
这意味着，赛道上也存在像万科等房产巨头以及京东、苏宁等电商巨头的身影。在房托基金赛道格局未定的当下，如何脱颖而出并不会是件容易的事。
总的来说，孵化于顺丰的顺丰房托，依托资本良好的大环境，以及赛道的利好或能给顺丰带来一些新的故事，但能否实现对顺丰的反哺还言之过早。
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