最后的潘石屹

编者按：本文来源创业邦专栏蓝字计划，作者啊窥，编辑周大锤，创业邦经授权转载。

1992年，六个合伙炒房的年轻人写了本书，取名《披荆斩棘共赴未来》。

在书中，他们将自己描写成一群立志实业报国的青年知识分子。无数人为之感动，赠予美名：万通六君子。

两年后，华尔街女投行家张欣在纽约飞往北京的航班上读到这本书，激动难耐，一下飞机就给送书的朋友张维迎打电话，让他介绍作者给她认识。

就这样，张欣和人生轨迹截然不同的潘石屹走到一起。交往第四天，潘石屹闪电求婚。婚后张欣辞掉华尔街的工作，随潘石屹一起在北京创业，主攻商业地产。

转眼二十多年过去，当初被理想主义火焰烧灼的创业青年，如今已成为众人眼中“鬼精鬼精”的跑路夫妻。

抛售国内资产、捐款耶鲁哈佛、通过家族信托在海外投资的动作不断……挨骂多了，潘石屹早已学会夹紧尾巴做人，微博设置成半年可见，卖苹果、玩木头、搞摄影，就是不谈“房事”。

“卖卖卖”之路持续延宕7年后，今年6月，SOHO中国以30亿美元的价格被美国黑石集团全面收购。

终于，58 岁的潘石屹金盆洗手，为 30 年地产生涯画上一个句号。

还留在战场内的，是资金链紧绷的许家印、孙宏斌，断臂求生的王健林父子，楼盘烂尾濒临破产的泰禾，以及试图卖身万科的蓝光……

作为当年为数不多能从海南地产泡沫中全身而退的人，潘石屹的谢幕，似乎郑重宣示着:

中国房地产市场的黄金时代，真的结束了。

1

出生于60年代的人注定要撞上数不清的机遇。在市场经济的大潮下，世界就像倍速播放的电影一样日新月异。

“东南西北中，发财到广东。”

受这句口号的影响，1988年春节一过，25岁的潘石屹辞掉铁饭碗，从铁丝网下面的一个洞偷爬进了深圳特区。在一家“无所不干”的咨询公司为三餐奔波。由于语言不通，饮食不适应，生活始终不见起色。

同年，海南岛脱离广东，正式建省，邓小平说，“我们正在搞一个更大的特区，这就是海南岛经济特区”。

豁然打开的财富大门迅速吸引了天南海北的目光。不到20万人的海滨小城海口，一跃成为全国各地淘金者的圣地。

1988年，乘船进海南岛的人

被这股热浪裹挟的潘石屹，在1989年夏天的一个夜晚，乘轮渡抵达海口，因为供电设施不完善，街边的商贩都准备了小发电机，城市昏昏沉沉。

等到第二天天亮，彻底改换面貌。大学生、农民、下海公务员、投机者......形形色色的人挤满街道，一切热气腾腾。“每个人都有梦想，就是没钱。”

潘石屹熟读《平凡的世界》，按照孙少安的指引，他将砖厂作为掘金的第一站。不到一个月，升为厂长，随后又承包砖厂，成了老板。

好景不长，中国经济出现倒春寒。如同年初那场特大台风的洗劫，涌动的小岛突然冷却下来，潘石屹的砖厂被迫关停。

当初潮水般涌入的人陆续撤离，选择留下的潘石屹囊中羞涩，理个发两块钱，还要砍价砍成一块。

低迷没多久，他遇上易小迪。对方开印刷厂谋生，因为信佛，还成立了海南省佛学研究会，潘石屹上过大学，有文化，被相中当了佛学会的秘书长。

通过易小迪，潘石屹结识了冯仑，并加入冯仑等人注册的皮包公司-—海南农业高科技联合开发总公司。也就是万通的前身。

从左至右依次为冯仑、易小迪、王功权、潘石屹

1992年，“南方讲话”一锤定音，市场经济成为中国坚定不移的发展方向。接着，中央提出加快住房市场改革步伐；国务院审议批准海南吸引外资开发洋浦经济开发区。

特区效应得到全面释放，一时间利好不断，海南房地产市场迅速升温。全国各地开始流传“要挣钱，到海南；要发财，炒楼花”的口号。

以四大商业银行为首，银行资金、国企、乡镇企业和民营企业的资本通过各种渠道源源不断涌入海南，总数不下千亿。

巅峰时期，这座总人数不过655.8万的海岛上竟然出现两万多家房地产公司，它们不是来盖房子，而是忙着玩一个“击鼓传花”的游戏，炒地皮。

在物理世界没发生任何改变的情况下，一张楼房设计图加一纸批文就能卖出天价，之后价格还能像驴打滚一样再翻个好几倍。人们坚信“总有人会接盘的”，就如同相信明天天上还会掉钱一样。

通过运作海口的8栋别墅，先从银行借500万，再从别的地方又借了1300万，装修一下，倒手挣得300万。有了“第一桶金”，万通六君子的雪球越滚越大，就这样完成了资本的原始积累。

击鼓传花的游戏让海南房价扶摇直上，建省之初的两年，海口三亚等热门地区商品房价格基本维持在1300元-1400元/平方米之间，而1992年就蹿升到5000元/平方米，1993年更是达到7500元/平方米的巅峰，两年翻了三倍以上。

而当时全国职工平均月薪才280元，最高的上海市也才471元。这个比例在2017年，相当于每平16万。

过于庞大的房地产泡沫招致国家出手调控。

1993年6月23日，当最后一群接到“花”的玩家正在紧张寻找下家时，终场哨声突然毫无征兆地吹响。当天，时任国务院副总理的朱镕基发表讲话，宣布终止房地产公司上市、全面控制银行资金进入房地产行业。

次日，国务院发布《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》，包括严格控制信贷总规模、提高存贷利率和国债利率、限期收回违章拆借资金、削减基建投资、清理所有在建项目等。一路高歌猛进的海南房地产热顿时被釜底抽薪。

而提前得到内部消息的万通六君子，早在1992年底就已经抽身回京。

泡沫破灭后留下的烂尾楼

那时候为了核实一个项目的审批情况，潘石屹以五斤橘子和一条香烟的代价，打开了海口规划局的大门。翻阅资料时意外发现：

海口市在建人均住房面积已达50多平方米，而同期北京人均住房面积才7平方米。直觉告诉他，天就要塌下来了。

“没有任何需求支持的供给，这不就是泡沫吗？”

泡沫破灭以后，海口的1.3万家房地产公司倒闭了95%。仅四大国有商业银行的坏账就高达300亿元。卷款跑路、一夜白头、跳楼跳海都不是新鲜事儿。

“天涯、海角、烂尾楼”，一时间成为海南三大景观。

2

冯仑在《野蛮生长》中以“梁山模式”形容万通六兄弟，“座有序、利无别”，股权利润完全平分，如同梁山泊好汉在海南聚义，是水浒的现代翻版。但兄弟情义终究无法凌驾于商业关系之上。

转场北京之后，六兄弟之间对于企业经营理念、决策、资源分配的意见冲突不断，终于在1995年彻底散伙。拿着100万分家费，潘石屹与张欣开起夫妻店——北京红石实业有限责任公司。

他们开发的第一个项目SOHO现代城，一开始贷款困难，没有客户愿意下单，找来香港营销大师帮忙也没有起色，眼看要做不下去时，亚洲金融危机爆发。

为了将陷入低迷的产业经济拉出泥潭，国务院总理朱镕基决定让房地产成为支柱行业。1998年7月，国务院正式颁布23号文书，“党政机关一律不得再进行实物分配福利房制度，推行住房分配货币化，允许商业银行开展住房按揭贷款服务。”

国务院通知要求深化住房制度改革

把住宅产业当作刺激内需的支柱产业来发展，这是“房地产是夜壶”的源头。

自从，中国正式进入商品房时代。

千万般营销手段，都不如一条政策好。soho现代城原本门可罗雀的售楼处迅速排起长队，房子很快销售一空。

房改的车轮滚滚向前，地产商们进入快车道加速奔跑。扩张的关键动作在于“向政府买地”。

1994年分税制改革以后，地方政府的税收分成比例被极大地压缩，但土地收益却可自由支配，这奠定了地方政府走向“土地财政”的制度基础，久而久之，土地出让金成为许多地方政府的经济命脉。

地方政府所主导的经济发展模式，属于只争朝夕式投资。四年一届的领导班子，为了赶着出政绩，经常透支地方财政，大举借债。而房价上涨能带动土地收益、税收、以及经济增长。作为土地垄断者，他们自然乐见其成。

于是土地拍卖成了房地产开发热潮中的一道奇景。在土地的供需关系严重失衡的背景下，任何一个有“野心”的房地产商都不敢在“拿地”方面松懈。

中国记录在册的一个地王孙宏斌，1994年出狱后，在柳传志的资助下创立天津顺驰。

也许是为了弥补失去的那几年，孙宏斌在顺驰发展上，玩命急速推进。所打造的“高杠杆、快推盘”模式一时间风头无两，从拿地到推出项目一度只需要4个月。手下人多少钱拿地也不需要上报，赢了算赚，赔了认亏。

狂飙猛进到了2004年，顺驰的版图扩张至全国16个城市。但因为扛不住日渐袭来的资金缺口，三年后孙宏斌被生生掀下马鞍。

在北京乃至全国最大的社区人工湖底，寂静沉淀着地王顺驰倒下的历史。

地产狂人孙宏斌

这样的疯狂后来继续在很多激进的企业身上上演。

众所周知，房地产是一个资金超密集型产业，本质上来说就是“借鸡生蛋”，玩金融杠杆游戏。而土地是这个杠杆上最重要的支点。

拿到地才可以借钱，用后一个项目的贷款支撑前一个项目的开发。不断循环滚动，周转率越高，获利机会越大，杠杆率也不断攀升。

房地产衍生出一场轰轰烈烈的造富运动，《福布斯》百富榜上，地产巨鳄常年霸占半壁江山。

表面上那些开发商们赚得钵满盆满，但实际上钱在袋里还没捂热，立马又拿去买地填坑。借新债还旧债，卖了房子还利息，纸面富贵不过是镜中花水中月。

就像年初的那场大雪一样，中国楼市在2008年骤然降温，先是万科在杭州因为降价被业主砸了售楼处，接着是好几家赴港IPO的房企接连折戟。

身兼明星老板、微博大V的潘石屹发了张内房企负债排名表。

从他嘴里抢走双井地王的富力，高居负债表第一名。SOHO中国居最末，净负债比率为80%，史上最安全。

随即潘石屹抛出引爆行业的“百日巨变说”：受国际资本市场惨淡和国内宏观调控银根紧缩的双重夹击，很多房地产公司将在百天之内产生剧变，血流不止。

在对楼市走向的判断中，王石和潘石屹站在同一边。

2008年初接受柴静采访时，王石就喊出了“房价拐点论”，认为未来三年房价不再具有继续上涨的理性空间，将下跌30%到50%。

这番言论给当时不少年轻人打了一剂强心针。当次贷危机愈演愈烈，对外贸易降到冰点，大批企业倒闭，失业、生意难做。一片愁云惨雾之中，似乎唯有低迷的房价能让情绪略微舒展。

然而一百天后，楼市巨变没有发生。宏观经济出现下行压力，让庙堂、地方和购房者的博弈关系，回到了1998年时的状态：国家需要一剂强力针把中国经济拉回到正常轨道。

史无前例的“四万亿”就这样出台了。

四万亿投资计划，实施时间为2008年11月至2010年底，主要内容是以铁路、公路、机场、水利等为主的基础设施的建设。这意味着，整个国家的经济结构开始了大调整。在那个时段，中国的经济重心从外贸转向基建投资。

值得注意的是，这次经济刺激计划，是以信贷放水为基础的。投资资金来源，主要来自地方财政预算、中央财政代发地方政府债券、政策性贷款、企业（公司）债券和中期票据、银行贷款以及吸引民间投资等。

也就是说，这些都是发放下来的贷款。是要还的。

与此同时，本来应该用于基础设施建设的“水”，大量流入房地产。杠杆最高的地产商顿时成为最大获益者。同时，这些资金又被地方政府和民间投资成倍撬动，房地产行业引擎全开。

重庆房地产开发商葛伟回忆起来，那时候负债完全不算事，从银行拿钱简直不要太容易。“像发大水一样，只要你在河边，到处都是鱼，找钱的机会多得很，银行追在屁股后面放贷”。

国家大放水，利率贴地爬行，没有什么比借钱卖房更划算的生意，没有什么比借钱买房更靠谱的投资。

经济得到提振，年轻一辈却感受到了矛盾：一边是经济变好了，一边是房价高歌猛进地上涨。对于普通工薪族而言，从那个时候开始，收入再涨也涨不过房价，一场实力悬殊的龟兔赛跑正式开始。

大时代来到2011年，这艘快速前行的大船正趋于平稳。大水带来基建大投资的成效，也带来了通胀。这一年，宏观经济的紧缩，给地方政府带来了空前的压力。但要维持此前做出的经济结构调整，讲中央意志不打折扣地执行下去，就得找到办法来缓解地方政府面临的困境。

也就是，债不能停。

2011年10月20日，财政部在网站上刊出《2011年地方政府自行发债试点办法》。地方政府大幅举债阀门由此打开。

根据国家审计署数据显示，截至2012年底，11个省级、316个市级、1396个县级政府承诺以土地出让收入偿还的债务余额3.49万亿元，占省市县三级政府负有偿还责任债务余额9.36万亿元的37.23%。截至2013年12月底，地方政府负有偿还责任的债务13.4万亿元。当时地方政府性债务的利率基本在6%~13%不等，如果按9%计算，2013年刚出炉的3万亿全国土地出让收入，基本可以覆盖地方性政府债务还本付息。

毋庸置疑，地方政府性债务对土地出让收入的依赖程度较高。

也就是说，地方政府的债务偿还能力，与当地土地出让收入有着直接联系。如果土地出让金下降，将直接影响地方政府的债务偿还能力，进一步影响地方政府搞投资搞基建的步伐。

得到支撑的房地产市场，在开始愈发盛行“三高模式”——无论建房者还是买房者都被这场大型“杠杆游戏”裹挟其中。

与此同时，“面粉比面包贵”的现象越来越明显，飙涨的地价吓退了一些开发商，但也不乏将注码下得更大的。

开发商疯起来，如同脱缰的野马一样，不单是银行，还会从利息更高的信托、私募拿钱。舆论都在重复着泡沫会破灭的论调，但在每个关口，房价却都在汹涌上行，让不少人对房价永不下沉奉为信仰。

“当时有多少老板拿了地晚上睡不着，谁的头不是别在裤腰带上。但是在这些大的政策节点上，你踩上了就不掉队，不掉队就有心气，有心气就有机会。”

2007年以1亿元底价把顺驰卖给路劲的孙宏斌，本来已经是板上钉钉的反面教材。可中年老孙岂是池中物，在顺驰倒下之前他已注册创办融创。2008年12月市场的冰点期，孙宏斌用20亿天价拍下西山壹号院地块，再次震惊世人。

2015-2018年全国上演了一轮轰轰烈烈的房地产大牛市，融创和恒大无疑是当中哄抬房价的最强音。猛加杠杆，全力扩张，成功吃到一整轮周期的红利，成为和万科不相上下的房企。

不过，这些游戏，潘石屹都没有赶上。似乎，他只是在河边静静地看着，任由他的一个老朋友不断强调“房价长期必涨，不买得等30年”。甚至他还找到在某时尚杂志工作的朋友，说想转行搞摄影，进一步巩固自己“玩物丧志的人设”。

像不受约束的癌细胞一样，有研究机构统计，在美国次贷危机前，中国全社会杠杆率还不到160%，但到了2015年，这个数字已经攀升至250%。

蒙眼狂奔十几年，房地产终于长成了中国经济最大的灰犀牛。

3

潘石屹夫妇公认的高光时刻是在2007年。

SOHO中国赴港上市，融资19亿美元，创造了亚洲最大的商业地产企业IPO。张欣高调喊出“五年之内过千亿，超万科”的口号。

但此后十几年，在恒大、融创、苏宁等房地产商攻城略地之时，潘石屹的soho却越做越小，各大排行榜单中都难觅踪影。

放弃扩张，不再大规模拿地；将SOHO中国从“开发—销售”向“开发—持有”模式转型，和张欣做起收租公、收租婆。

08年判断失误被嘲笑踏空以后，潘石屹依然坚定不移地唱空楼市，保留最充足的现金流，绝不参与“最后的疯狂”。

2014年，在一次论坛上，潘石屹将中国房地产比作泰坦尼克号，眼看就要撞上冰山。也就是这一年，为了回笼资金，SOHO中国开启了甩卖资产的道路。和他一起的是香港首富李嘉诚。

结果接下来两年，摇摇欲坠的楼市似乎又被“金手指”给捞了起来。

在小城看云卷云舒的年轻人，本以为躲过了高房价的收割。没想到，一场全新的风暴正在不远处等着他们。

大规模拆迁的三四线城市

“侠客岛”曾经发过一篇文章，题为《谁推高了三四线城市的房价》，里面记载了一段真实的案例——中部某县一个刚离职的官员私下说：“负债太多了，2016年卖了两宗地，今年卖了一块地，老板（县委书记、县长）都快急死了。县里面除了医院没有抵押，其他可以抵押的资产都抵押出去了”。如果土地再卖不出去，抵押的土地价格下跌，银行逼债，政府信用违约，那可麻烦大了。

无声的风暴，侵袭了全国所有三四五线城市。

地方要清理手头的存货，再卖地，卖新房子，就必须调动起购买需求，棚改货币化安置的定向宽松（PSL）如期而至。

2015年，国务院推出棚改三年计划，要求积极推进棚改货币化安置，以缓解和消化商品房库存。没了房子的拆迁户，拿着安置费涌入楼市，三四线城市的存货，就这样被“定向放水”带来的一大波购买力给彻底盘活了。

三四五线城市的房价迅速翻番，位于这些市场的房企被大馅饼砸中，在销售排行榜上迅速攀升，成为新贵。

无论在一二线城市，还是三四线。“买没买房”都在将人们自动划分为旗帜鲜明的两个阵营。上了车的既得利益者，希望房价“金枪不倒”，没买到的，希望竭尽全力赶上这趟车，也希望房价有一天会轰然倒塌。人们都被卷入其中，难以幸免。

在广州黄埔区的时代春树里小区，一名业主卖出一套二手房，面积113平米，成交均价每平2.8万，远低于该小区的挂牌均价4万。邻居们觉得利益受损，愤而起身，联名写了封“虚假交易撤销书”，还表示要进一步向国家税务机关投诉。

而车外的年轻人，掏空六个荷包也凑不够一线城市首付，回三四线老家置业，抬头一看房价竟然也高攀不起。经济的增长，与房价的走高，这里的因果关系，随着价格的见顶，终归会有尽头。在尽头处，是开始盛行的躺平主义。

所谓的躺平主义，不过是当代年轻人对资本游戏的“非暴力不合作运动”——通过开启“生命节能模式”，寻求秩序之外的自由。

面对现实的生存、生育压力，年轻人们躺下不动之后，结婚率生育率不断创下新低。人口红利消失，此前三四线城市棚改货币化安置创造出来的需求也逐渐耗尽。

虚火熄灭，当人们无法再提供资金为畸形的楼市输血，原本的游戏也难以再循环下去。

楼市的击鼓传花，眼看临近尾声。

2017年定调的“房住不炒”，则是一个强力的转折点。住建部开始邀请摁不下房价的地方政府喝茶。

到这一步，谁也都明白，断奶的时刻到了。

这几年轰轰烈烈的“新基建”、“新能源造车”，背后是地方政府摆脱对土地财政过度依赖的新风向。

生意人，对风向变化最为敏感。地产大佬纷纷转型，搞多元化发展，只可惜最早吃螃蟹的孙宏斌被贾跃亭坑了一把，恒大的“造车梦”风风火火推进了三年。

许家印宴请60多位全球知名汽车工程技术龙头企业、汽车零配件龙头供应商的董事长和CEO

船大难调头？不调也得调。

2020年8月20日，央行和住建部召开重点房企座谈会，在房企负债上提出“三道红线”。用对金融机构的监管要求管理开发商。按照这套规则看，前50强的房企，几乎都会踩到红线。

政令一日三道。暴利的洪水正在退却，留给昔日弄潮儿的，只有一地泥泞。

首轮杭州市的集体供地之后，本土龙头滨江集团拿了5块土地，股民问董事长戚金兴这次能赚多少。

戚金兴说，滨江团队很厉害，管理精干又高效，公司融资能力强，融资成本还低，所以他们的利润很可观，“在这样的状况下，努力做到1%-2%的净利润水平。”

4

在房企融资渠道收紧的情况下，大企业尚且有腾挪转移的空间，而中小房企被“抽筋扒皮”后，面对渐趋升高的融资成本，注定成为最先倒下的炮灰。

现在回过头看，老潘似乎早有先知。

用其生命中的贵人任某的话来说，潘石屹“是天生的二道贩子”，最擅长的就是“低买高卖，落袋为安”。

谨慎保守的行事风格，有着童年贫苦生活的烙印。

潘石屹的出身地天水潘集寨村，是甘肃最贫穷的地方之一。母亲卧病在床，父亲被打成右派。70年代初，旱灾在西北农村肆虐，一家人靠救济粮度日，脸上长满营养不良的癣，两个妹妹也被迫送人。

挥之不去的饥饿阴影下，他有投身洪流的勇气，却没有孤注一掷的赌徒心态。从海南房地产泡沫中逃顶出来以后，更是始终保持了危机感和求生意识。

在人们喊着别让潘石屹跑了的时候，他其实早就悄无声息地谋划好了撤离路线。最后的清算时刻到来时，他已全身而退。

判断房地产周期，任泽平曾经说过：短期看金融，中期看土地，长期看人口。但他没有提的一句话是：长中短期，都得乖乖看政策。

浪潮之下，作为搅动中国经济的重要势力，房地产开发商的命运其实从来不曾掌握在自己手中。

个中魔幻曲折，在某网友的段子中得到很好的体现：

潘石屹十年打鱼晒网，现在收回30亿美元；恒大许老板十年累死累活，成为行业老二，现资金链紧张，3亿美元都很难拿出；国美黄光裕思过了十年，没有大扩张，负债低；而苏宁张近东扩张了十年，现负债累累，不得不收缩。

“这十年，拼命进取的不如躺平的。”