编者按：本文来源创业邦专栏BT财经，作者无忌，创业邦经授权转载。
上海贝壳裁员200人左右的消息，引爆了地产界，尤其是房产中介圈。
作为全国最大的中介带头大哥都撑不住了，其他小弟们该何去何从，成为多方关注的焦点。对此贝壳回应称本次裁员是“外部环境发生巨大变化，主动为内部优化调整”，且声称裁员主要以上海贝壳研发和金融部门为主。
让人稍感意外的是，消息被证实后，贝壳的股价并未暴跌，反而出现小幅上扬。但21.55美元/股的股价仅仅高于发行价20美元，和高峰期的80美元相比已经下跌了73%，市值蒸发了近700亿美元。
贝壳的裁员看似突然，但其实行业已经有所预兆。
二手房业务是贝壳的主营业务，但随着“房住不炒”和二手房信贷收紧的相关规定出台，全国主要城市的二手房市场的成交量均出现大幅度下跌。以能代表全国二手房市场的北上广深的二手房市场为例，最近3个月，这四个一线城市二手房的成交量都是断崖式下跌。北京市住建委网签数据显示，北京地区9月二手房成交12575套，和8月15942套相比成交量降低了3400多套，下降幅度超过1/5。年内成交量最高是3月，该月成交量为22172套，与之相比下跌近1万套，下降幅度高达43%。相比7月的17855套成交量也下降了30%。
再看上海的二手房市场，形势大同小异。9月二手房成交量为11809套，比8月17302套的成交量相比跌幅超过3成，和1月的44563套成交量相比，暴跌73%，创下年内新低。行业人士预测10月的成交量将跌破一万，而近5年二手房成交量只有1万套左右的，只有2020年1月疫情最严重的时期。北京和上海两大城市二手房的遇冷，昭示着二手房市场的整体低迷，而以二手房为主营业务的房产中介，必然受到影响。
深圳的二手房市场更是迎来寒冰期，整个9月成交量不足2000套，同比下跌近80%。在有金九银十之称的季节，国庆黄金周通常是二手房最为火爆的时期，而今年的国庆期间，七天黄金假期深圳的二手房市场仅仅成交4套，刷新交易新低。
贝壳虽然本次裁员的主体为金融和研发人员，但如果二手房市场火爆，贝壳完全可以不用裁员。
知名投资人史宝刚认为，贝壳的裁员多少和二手房市场的萎靡有关，起码是个巨大的诱因。正常情况下，一线城市的二手房月成交量应在2万套左右，而近期二手房市场遇冷，将导致贝壳的营收和利润大幅削减，加上金融政策的不确定性，金融和研发的部门就略显“鸡肋”，在不能直接为贝壳创造利润的情况下，裁员止损成了贝壳别无选择的选择。
早在贝壳裁员之前，中介行业也已经风雨飘摇，深圳更有中介门店大面积关店的现象出现。根据深圳市房产地中介协会的预计，深圳中介门店关停总量已经超过500余家，且陆续还有门店正在关店。
不过贝壳一边裁员一边还在招聘的做法还是引来部分质疑，在贝壳金服的官网上，仍能看到“产品经理”的职位正在招聘，工作地点位于上海市黄浦区，而贝壳金服的办公地正是在黄埔。不知道是确有此事，还是贝壳忘记删除该条招聘信息。
贝壳自去年成功美股上市后，就陷入“增收不增利”的怪圈，根据贝壳2021年上半年财报数据可知，今年上半年，贝壳总营收为449亿元，净利润为41.40亿元，同比分别增长64.6%和68.7%。
但在Q2，贝壳业绩疲态尽显，Q2贝壳营收242亿元，同比增长20%，净利润为16.35亿元，看似营收和利润都不错，但和2020年同期净利润29.48亿元相比，净利润下跌了44.54%。而最让资本关注的毛利率下滑了超10%，仅为22.1%，创下近几年新低。
造成贝壳净利润下滑的主要原因是成本的激增。贝壳上半年财报显示，二季度贝壳的其他成本支出8.4亿，同比暴增190%。二季度营销费用12.4亿，同比暴增57%；管理费用22亿，同比增长12.8%；研发费用7.7亿，同比增长48%。成本费用同比增加29%，而同期贝壳的营收增速仅有20%。成本增加幅度大于营收增加幅度，压缩了净利润，造成了净利润下滑44.54%。
净利润暴跌近5成的贝壳在二手房市场增速仅为4%，远低于总营收的增速。导致二手房的营收占比在逐渐减少，2021年二季度，贝壳二手房营收为96亿元，而一季度贝壳二手房市场的营收为102亿元，环比不增反降。在二手房信贷收紧，全国二手房市场一片哀鸿的大背景下，未来一段时间，二手房市场也很难有所起色，贝壳的营收和净利润都将受到影响。
二季度贝壳营收结构中，从贝壳佣金的支付可以看出，贝壳为应付二手房成交量暴跌做出的改变。二季度支付给内部销售人员的佣金只有76.2亿元，同比增速只有19.8%，接近整体营收的增速。但支付给外部中介公司销售人员的佣金高达94.5亿元，同比暴增51.4%。比给内部的佣金多出18.3亿元。
业内人士指出，外部佣金大增主要因为其他中介在二季度完成的新房交易数量增加。这笔巨额佣金的支出，带来的是贝壳二季度新房交易收入大增32%，而相比内部销售人员而言，贝壳从其他中介方合作而来的交易量，最终获得的净利润被进一步压缩，这也造成了贝壳二季度新房交易有量的突破，却可能没有实质盈利的突破，增收不增利的问题仍在持续。
新房业务增利不明显，二手房市场遇冷，中介业务的主营受到巨大打击，而租赁市场的受挫再次重创贝壳。贝壳研究院研究数据显示，2021年十一黄金周全国重点40城租赁成交量和上一周的成交量环比下跌近3成。除厦门个别城市之外，其余各城市租赁成交量均环比减少，其中大连、南京、长沙等城市租赁成交量环比减少超40%，只有厦门出现了逆势增长。其中租赁市场降温幅度最大的是深圳，继去年房租下跌20%无人问津之后，今年房租价格继续出现小幅下跌。
相关数据显示我国房屋租赁市场规模已经超过1万亿。北京和上海的租金规模均达到1300亿元。但这次租赁市场的全面遇冷，不仅成交大幅减少，租金也略有下降。全国重点40城租金水平环比前一周下降0.3%，和去年同期相比仅仅微涨2.8%。全国重点40城中，31个城市租金环比下跌，只有9个城市租金出现环比不超过3.5%的微涨。而一线城市中北上广深的房屋租赁租金均环比下跌，新一线城市只有除重庆、天津、佛山没有下跌，其他如西安、杭州、成都、武汉等12个城市均环比下跌。成交量下降，租金下跌，这对贝壳来说无疑雪上加霜，直接影响到总体营收。
而近期疯传的“最新指示称房屋交易中介费不得超过当地社平工资3倍”的消息一旦证实，对贝壳的打击更大，这意味着链家的高费率将成为历史，进一步加大贝壳的业绩压力。
受房地产行业整体下行所致，新房和二手房都受到影响，尤其是二手房信贷的逐渐收紧，二手房成交量近乎腰斩。数据显示，2021年9月，全国11个主要城市二手房的成交量仅为4.4万套，平均每个城市成交量只有4000套。
二手房的市场正在缩小，蛋糕逐渐变小，但贝壳的竞争对手越来越多，这些竞争对手不是那些规模和实力均不行的小中介公司，而是名气和实力都比较强劲的开发商和互联网大厂。据BT财经了解到，万科、恒大和碧桂园等知名开发商，为了避免被贝壳抽取高额的佣金，而自行搭建房屋交易平台。龙湖新增C5租售航道“塘鹅”，万科推出全新品牌“朴邻”租售等，就连近期爆雷的恒大也早就把旗下“房恒通”更名“房车宝”，这些知名房企来分一杯羹，直接压缩了贝壳的生存空间。
更让贝壳嗅到危机的是字节跳动这样互联网大厂的强势进入。在字节跳动收购麦田成立“幸福里”平台之后，蛋糕更被稀释。
以字节跳动旗下抖音的流量，将会是贝壳强劲对手。抖音作为新兴的传播载体，从面世至今备受年轻人的青睐，而现在在房地产行业中年轻人购房比例逐年增加，现已突破5成。而截至2020年底，抖音日活跃用户超过6亿人，2021年的目标实现日活跃用户为6.8亿。这样的活跃用户的庞大流量，短期内贝壳根本无力做到，一季度贝壳的月活跃用户突破新高，为4854万。不仅无法和抖音相比，甚至和营收只有自己1/8的安居客相比，贝壳的流量规模都处于劣势，2020年第四季度，安居客的平均移动月活跃用户量总计为6700万，高于贝壳目前的用户规模。而以抖音强大的用户转换能力来看，一旦幸福里在抖音上发力，贝壳将很难招架。
而从营收方面来比较，字节跳动今年上半年的收入约为480亿元，抖音收入达到200亿元，占比超过41.7%，相比贝壳上半年449亿元的总营收，实力更为强劲。虽然两者的总营收没有太大的可比性，但无论是流量还是营收上，字节跳动的横空加入，势必在一定程度会削弱贝壳的影响力以及营收，以至于贝壳不得不寻求突破。
还有一点不得不提的是反垄断，尽管目前贝壳尚未受到正式的调查，但最随着反垄断政策趋严，贝壳形成的平台效应越强，区域垄断行为越重，其经营业务会受到反垄断影响的可能性就越大，被调查甚至被处罚的可能就越大。反垄断就像悬在贝壳头上的达摩克利斯之剑，随时可能落下。
众多原因的汇集，也让资本对贝壳不再追崇，从目前的股价就可见一斑。裁员只是短期行之有效的方式，但并非一剂包治百病的良方。上海贝壳裁员之后，让全体贝壳员工人心惶惶。他们担心的是，裁员范围可能只是始于上海但远不止于上海，有被裁员工对BT财经透露，“北京总部有些部门也有一定的裁员比例，广州的研发中心或也不‘安全’，上海贝壳的裁员，或许只是一个开始。”
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