物业大逃杀

曾经并不起眼、被人看做是脏活累活的物业服务，摇身一变成为当下地产公司手里最优质的资产。

房地产繁荣二十年，为其身后的物业服务创造了广袤、肥沃的土地。在房地产进入“存量时代”的同一时期，物业企业则在爆发式增长。

今年以来，许多房企陷入流动性危机，出售物业资产成为这些企业回血关键的一步棋。

有急于出手换钱的，就有乐于收购买入的。8月底以来，物业行业并购整合不断。包括龙湖收购美好幸福物业和九龙仓旗下物业资产，碧桂园服务收购富力旗下物业公司富良环球、彩生活服务，合生创展洽谈收购恒大物业等等。

暴雷的地产公司纷纷选择出售物业资产，也让物业行业之间的并购整合进一步加速。房地产的寒冬期，正好给予物业龙头企业以并购的时间窗口。

过去短短3-4年，以碧桂园服务为代表的头部物业公司，已经快速膨胀为行业巨兽，股价飞涨，市值飙升，成了房企们超越地产主业的新增长引擎。

此外，物业企业还在不断拓宽能力边界，延展其想象空间。龙头物企的野心似乎已不止于简单的社区物管，各类增值服务，乃至整个社区、城市的治理服务，都将成为推动物业企业的增长动能。

当下的物业管理企业正在房地产“存量时代”暴赚，但最终胜出的企业却并不多，在这场宛如大逃杀的游戏中，只有有限的几家企业能够笑到最后。

吞并整合

物业企业间的并购大戏远未结束。

物业行业正掀起一轮并购狂潮，而碧桂园旗下的物业公司碧桂园服务，就是其中最为凶恶的“大鱼”。

据不完全统计，仅2021年以来，碧桂园服务就在横向收购上花掉了192.53亿港元。被碧桂园服务收入囊中的知名物业公司，就包括了蓝光嘉宝、富力物业、彩生活邻里乐等物企，另外，龙湖集团也对收购物业公司很有兴趣：

8月25日，龙湖嘉悦物业服务有限公司成对美好幸福物业服务有限公司100%股权的收购。美好幸福是美好置业的子公司。

9月15日，龙湖集团收购了九龙仓集团（00004.HK）旗下中国内地部分物管企业，共涉及已签约管理面积近900万平方米。龙湖集团并没有分拆物业上市。

9月20日，碧桂园服务（6098.HK）拟以不超过100亿元的代价收购富力集团旗下的物业公司富良环球100%股权。

9月28日，碧桂园服务发布公告，与花样年旗下的彩生活服务签订股权转让协议，同意收购目标公司100%股权。

10月4日，有媒体消息称，合生创展（0754.HK）拟收购恒大物业（6666.HK）51%的股权，但据称此次收购被许家印叫停。

2020年碧桂园服务营收156亿元。按照公司此前制定的计划，到2025年要实现千亿营收，即5年翻十倍，碧桂园服务对外收购的步伐似乎远未到停止的时候。

万科物业也在不停的“跑马圈地”。近年来，万科物业曾在全国范围内大规模收并购，据不完全统计，2016-2019年，万科收购物业逾30家。仅2016这一年，万科物业就收购了包括上海中邦物业、江西恒通物业等在内的16家物业。

去年10月31日，万科物业宣布更名为“万物云空间科技服务股份有限公司”，侧重发展以“科技”为基础的城市和社区服务。万科集团合伙人、万科物业CEO朱保全直言：“未来万物云的竞争对手已经不是传统物业企业，而是科技公司的下沉。”

目前，万物云已形成万物梁行、朴临发展、万睿科技、第五空间、万物云城、万物成长等七大板块，万科物业位于Space模块中。

另一家未上市的物业龙头——龙湖集团旗下龙湖智慧服务，也在不断扩充实力，2021年以来频繁并购。

龙湖先后收购了亿达中国旗下的亿达服务、美好幸福物业100%股权、以及九龙仓旗下内地部分物业资产。

拥有商业、物业等增长引擎的龙湖集团PE达8.8倍，如今位居20家主流房企中首位，在今年的地产股惨痛下跌中，龙湖表现也十分抗跌。可见物业板块在房企稳定股价方面有很重要的作用。

但是物业企业间的并购大戏远未结束。根据中物研协的数据显示，今年上半年行业间收并购金额达到119.5亿元，已超过2020年全年的水平(94.3 亿元)。那些手握重金、财务稳健的企业，有机会不断通过收购增加收入规模，更多的收入和现金流，又可以进一步支撑推动新的收购。

规模竞争

“规模制胜”的游戏规则下，并购将成为行业未来很长时间的常态。

“规模至上，速度为王”，当下的物业企业们深谙此道。

从业务模式角度来看，物业服务的业务链条较为简单，商业模式并不复杂，即提供服务收取费用，提高服务水准收取更高的费用。包括万物云的策略，也只不过是在物业服务头上戴上了“科技”和“云”的帽子，目的还是为了提升服务质量和效率。

物管企业主要的营收来源，就是由业主缴纳的物业管理费，影响其收入的核心指标就是物业在管面积和每平方米每月收取的物业费用。但物业费不可能大幅涨价，因此对物业企业说，扩大其在管面积是最关键的目标。

因此规模就是物企之间竞争PK最大的擂台，纸面上就体现在管理面积。我国房产交易大部分是期房，这部分物业服务面积被称作合约管理面积，一般在三年之后转为在管面积，即收费管理面积。

拥有庞大的在管面积就可以获取源源不断的现金流，躺着赚钱。这也就是龙头物业企业持续不断地进行并购的主要动力。

碧桂园服务总裁李长江的表态就很明确：“没有规模就什么都没有，现在不抓紧布局，未来5年千亿营收哪里来？”

崇尚“高周转”的碧桂园，对速度有着执着的追求，碧桂园服务也不例外。

“宇宙第一房企”本身就拥有巨量的自持物业面积，通过不断的资本并购，碧桂园服务的合约和在管面积不断飙升。

截至今年上半年，碧桂园服务合约管理面积达到12.1亿平方米，相比2020年底增加47.56%，这其中通过并购带来的新增面积占比超过五成；在管面积规模达到6.4亿平米，激增68.42%。 

物业管理是物业公司的业务基石，而这一板块的最大特色是高确定性，这也是物业股具备高估值的基础。

以碧桂园为例，倘若三年后合约面积全部转为在管面积，也就是说，碧桂园服务已经提前三年锁定了5.7亿平米的可收费面积，意味着仅物业管理业务已经锁定了接近1倍的增速。 

考虑到碧桂园服务计划5年营收挺近千亿规模俱乐部，只有达到年复合增长率超50%，才能达成。可以预计的是，碧桂园服务接下来还会采用更加激进的并购策略——目前其账上躺着217.7亿元现金，弹药充足。 

“规模制胜”的游戏规则下，并购将成为行业未来很长时间的常态，也是龙头企业甩开竞争对手的重要手段。

新的故事

瞄准万亿蓝海市场，物企开始在新型城市治理和公共服务中扮演重要角色。

如果说确定性是物业股高估值的基础，那么衍生服务便是物业股拔高估值的想象空间。

房地产开发主业已经没有太多的故事可讲了，地产股正变身为“高股息、高分红、低估值”的“类银行股”。

而物业股却在讲述着成长股的故事。这个故事中最吸引人的一部分，就是物管企业对增值服务的探索。除了基础的家政服务、装修、房产经纪外，“物业+养老”、“物业+托幼”、“物业+美居”、”物业+电商”、“物业+社区团购”等等多元的社区增值服务模式不断被挖掘出来。

此外，物业企业还在不断拓宽自身的“能力圈”，业务形态不断进化。其中，“城市服务”是物企深度挖掘的热点。

瞄准万亿蓝海市场，物企甚至开始在新型城市治理和公共服务中扮演重要角色。一些企业有机会利用自身服务优势，通过科技赋能，打通了社区物业管理和城市公共空间治理的“任督二脉”。 

比如，万物云就将自身定位为“空间科技服务商”， 推出“三架马车”业务战略，万物云品牌树包括 Space、Tech和Grow三大模块。 

从万科物业到“万物云”平台的演变，就是万科试图在整合自身社区服务和商企服务基础上，向“城市运营”的业务延展。 

去年10月，万科推出了“万物云城”业务，目前已完成10个城市、16个项目的探索，包括珠海横琴、雄安新区、广州白云区、成都高新区、青岛动车小镇、厦门鼓浪屿等项目。

万物云城试图弥补政府在部分公共服务领域的短缺，协助相关部门提升城市治理水平，能够在“基础设施管养”、“生态环境服务”、“社区协同治理、居民公共服务”及“城市微更新”等方面发挥一些作用。

碧桂园服务的非物业管理业务也已经开始大幅增长。今年上半年，碧桂园服务实现营业收入115.60亿元，同比增长84.3%；归母净利润21.13亿元，同比增长60.7%。

其中，物管业务同比上升30.5%至52亿元，但营收占比已不到五成；社区增值服务同比大幅上升132%至14亿元，非业主增值服务同比上升57%至10.6亿元。

按照碧桂园服务的2025构想，其千亿营收的结构大致包括500亿元的物业收入，300亿元的增值服务收入，200亿元的城市服务收入。

物管赛道正在持续扩张，不再局限于“小区管理”。

增值服务赋予了物管公司类消费的行业属性，在基础服务上打开了第二曲线，也能够提升物业服务的溢价水平；而城市服务，则推动了城市治理服务的市场化，相当于是物业企业的第二战场。

写在最后

“确定性+高增长+想象空间”，让物业股享受了高估值。

碧桂园服务市盈率46倍，而碧桂园仅有4倍，前者是后者的10倍有余。尽管碧桂园营收是碧桂园服务的30倍，但碧桂园服务市值却能因此反超碧桂园。

七普数据显示，我国城镇常住人口已超过9亿，城镇化率已达到64%，未来我国城镇化率还将继续攀升，这都是物业服务产业的成长空间。包括社区服务及增值服务，商业写字楼等物管服务，机场图书馆等城市空间运维，各类城市空间的治理，都将是物业企业瓜分的蛋糕。

但对于大多数中小型物业公司来说，想要入场分食蛋糕却是难上加难。这正是这个行业的特点，也是其残酷所在。