景区开店，答应我避开这些坑
编者按：本文来自微信公众号 进击波财经（ID：jinbubo），作者：沈帅波，创业邦经授权转载
刚过去的五一假期，不知道有多少朋友能外出旅游，我虽然出不去，但收到一位名叫小咖的粉丝，分享的景区开店案例。按照常识，我们会觉得景区店十分暴利，可以反复高价收割游客，但现实却是，一不留神你就会成为开发商的韭菜。
2021年6月，小咖在陕西某市新建的一个 “连锁景区”，开了家咖啡店，占地200平，这个景区有这么几个特征：
特征1：当地人在这里生活几十年都没有听说过这个景区，突然有一天整个景区平地起；
特征2：这类景区的旁边往往还有待售的楼盘，这种景区+楼盘的模式往往又命名为XX小镇，而且空置率极高；
特征3：招商人员极为热情；
特征4：走进去你还会有一种“铺”面而来的熟悉感。因为你会看到这边有XX老酸奶、那边有长沙臭豆腐、这边的首饰店门口有个大哥在“打铁”、那边有个大哥在烤旋风土豆。还有各种摆满了义乌小商品的摊贩、土耳其冰淇淋、土耳其烤肉等。
如果你的店的选址刚好符合以上几大特征，答应我，头都不要回，赶紧跑！
先不说当下疫情反复，旅游业多久能恢复正常，首先这些所谓的XX小镇是缺乏自己的核心竞争力的。可以这么说：去过一个这种小镇，你就去过了全国起码一半的小镇，里面的商品也基本是全国一致。
除此之外，现在年轻人休闲时间很少，你很难复刻出类似于乌镇，这种能吸引全国游客的古镇。大多数情况下，小镇刚建起来时，人山人海，周边县市小年轻挤着过来。如果你没有自己的特色，新鲜感过去之后，来过的人不会再来了，唯一有可能经常光顾的人，就是吃饱了来消消食的大爷大妈。
小咖的景区咖啡店案例，正是如此。她在去年6月，选中了陕西某新建的“连锁景区”开了家咖啡店，占地200平。
小咖之所以在这里开这家咖啡店，是因为她有一个创业梦——她之前开过一次咖啡店，后来因为种种原因不做了。得知这个景区的开发，小咖就联系了景区的开发商。开发商疯狂给小咖画饼：说我们要打造xx市旅游第一街，而且疫情也没那么严重了，旅游业肯定东山再起、再创新高。
小咖也觉得景区这种地方自带流量，而且自己又是有开店经验的，之前咖啡店的设备也还在，投入成本应该也不会很高，觉得自己应该再试一把，财富自由指日可待。
于是小咖重整旗鼓，在开发商的悉心指导之下，小咖选中了这个还在开发中的景区的北门附近的一个铺位。
这个景区一共有南北中三个门，每个门各有一个停车场。开发商告诉小咖说，北门以后就是整个街区的这个正门。以后什么游客啊大巴啊来了都会停在这个门，这里就是流量入口，由于还在建设期，小咖也分辨不出这几个门有什么区别，就信了开发商的鬼话。而且他们还说觉得小咖的这个咖啡店是他们的优质商户，决定给她免租金，取而代之的是物业费，每平米每月8元，外加咖啡店每月营业额10%的抽成。
小咖想了想觉得很划算，于是欣然同意。到了签合同的时候，对方拿出了五份六十多页的正反面合同，小咖被这个合同整懵了，完全不知道从何下手看这个合同，开发商说这个合同没有问题的，大家（其他商户）签的都是一样的，中国人不骗中国人。小咖当时沉浸在再次开店的喜悦里，就信了开发商的话，签下了这份合同。
几个月的装修时间很快过去。开业之后，小咖才发现，北门的所谓的停车场就是个临时圈起来的大土坑。南门的停车场才是那种大型铺砖的正规停车场。最重要的是小咖和她的的顾客交流才知道所有地图导航软件搜她们的那个旅游街区，默认的目的地都是南门和南门的停车场。百分之九十的客人来都会把车停在南门然后进去街区逛，又因为这条街是一条南北走向的街区，从南到北有一点五公里。大多数人逛一半走累了就折回停车场，很少很少很少有人能从南门进来走到北门再走回南门去取车回家：这得走3公里。最后的结果就是刚开业那几天南边人山人海，北边人迹罕至。
后来呢，小咖突然有一天收到了开发商的通知，说物业费涨啦！这个时候小咖翻了翻合同才发现：可以说处处是坑。比如签合同时候谈的租金/物业费只能保证四个月不变化，四个月后开发商方面有权利根据市场或者房屋价值等做出调整。甲方在合同期有权利因乙方的营业额不达标而终止合同，但是乙方的原因终止合同的话，开店保证金就要扣掉，等等诸如此类的霸王条款。
不仅是合同里的霸王条款，其他方面开发商操作拉满：
比如说景区营业一段时间之后生意不太好，客流量很低。开发商为了提升客流量，搞了一个活动：在街区南门口放了一堆油，鸡蛋，柚子等等，然后打上横幅：免费领！大家也知道免费领对于一些比较闲的大爷大妈来说就是天大的诱惑，特别是鸡蛋、油这种厨房硬通货。那么怎么可以领呢：在街区南门给你一张纸，拿去北门盖个章，再回来南门盖个章，完了就可以领柚子领鸡蛋了。这个活动确实吸引了非常多的人来。但是，这些人对于商户们完全就是无效流量，开发商想的可能是游客们来了在景区里面逛逛逛然后买买买，但是，实际却是这些大爷大妈目标明确，绝不会在中途停留一分一秒，仿佛唐玄奘不为女儿国国王美色所动一心向佛：大爷大妈景区脚下过鸡蛋心中留。
除此之外呢，前段时间小咖刚交完暖气费，小咖200平的店一共算出来一万一千多的暖气费。她说她在北方活了二十多年第一次听说暖气费是按立方算的，不是平方。我不是北方人，但是我问了公司几位来自北方的小伙伴，他们表示也没听说过按立方收暖气费的。大家可以在评论区留下自己的经验。
最绝的是什么呢，小咖她们整个街区有一百多家商户，在这个街区刚开业的时候他们建了个群，但是这个群一直也没人说话，直到前几天，街区一个商户的老板憋不住了，问是不是所有人的店生意都不好。这下子群里炸了锅，几乎所有人都在倒苦水。
后来有个大哥提议要不要大家联合一下去找开发商说降一下房租，帮助大家挺过这段生意不好的时段，渐渐有很多人附和。就在这时候，这个群被解散了。
说完开发商我们来说一下小咖的经营情况，小咖的店刚开业的一两个月生意确实挺好，这个时候来的大多数是本地的一些年轻人，他们听说这里开了一个xx旅游街，于是纷纷跑来凑热闹。
后来到了八月，陕西的疫情有一点抬头，虽然不是很严重，但是对于餐饮业还是比较大的打击，街区里好多餐饮老板看不到希望纷纷关店。街区大规模关店导致平时偶尔来逛的本地人也不来了，这就形成了恶性循环。久而久之，小咖感觉这条街都快凉透了。
但是呢，小咖还是在坚持，虽然每天营业额只有一两百，两三百，但是好在没有零蛋的时候。而且小咖的店里也没有雇人，只有她自己在做，她就想着坚持住，等疫情稳定了，马上就十一假期了，十一假期一定又是一个爆发点。
好不容易熬到十一假期，假期前小咖还准备了相当多的物料，咖啡豆，牛奶之类的，就怕到时候营业额爆炸物料不够用，结果到了十一假期，一共下了四天瓢泼大雨，从早下到晚不带停的那种大雨，整个假期就好好营业了三天，小咖的希望又落空了。
十一假期完了当时街区就有好多商铺撤店关门了，他们可能赔不起了。当时小咖也犹豫了一下要不要及时止损，虽然她也在赔钱，但她一想到六七月份那一个半月确实赚钱了，就觉得现在赔钱可能是她运气不好（突如其来的疫情、秋季大暴雨），“倒霉事总会过去的”，而且店才开了几个月就撤的话，她装修都还没挣回来呢。然后小咖就继续坚持，每天卖一两百，偶尔挂零，这样半死不活的吊着，因为她坚信到了圣诞元旦跨年的时候一定能翻身。
后面的事大家可能猜到了，十二月初，陕西疫情大爆发，小咖所在的市也也封城了，封了接近半个月，她的店从12月中旬关门一直到22年1月中旬。
但是，小咖仍然没有放弃，她想着，总要触底反弹吧。熬过这个寒冬，迎来春天，还是可以挣钱的。大年初一上午，小咖饺子都没吃几口就和她老公冲到店里开业了。进去之后小咖傻掉了。当时还不到中午十二点，街上人山人海，小咖上次见到这么多人还是在她刚开业的时候。当时她就觉得，她要发财了，皇天不负有心人，终于——触底反弹了。小咖冲进店里开门、开机器、打扫卫生、准备物料一气呵成。光速做完准备工作后，她和她老公又傻了：街上人山人海，店里空无一人，压根没人进店。或者就是那种站门口望一眼然后问身边的人：这是个干啥的店？ 然后就转头走了。
后来根据小咖的观察，从初一到十五，虽然这十五天街区每天都是人挤人，一片爆炸繁荣的景象，但来逛的都是市区周边镇上的人，和周边各县城来的人，完全没有消费力的那种，毫不夸张的说，很多人甚至不知道咖啡是什么东西（小咖的原话）。本身小咖这个城市就没什么咖啡氛围和喝咖啡的习惯，周边县城的人都更不用说了。过年那段时间她们街区生意最好的是烤肠，炸串，旋风土豆，蜜雪冰城。像小咖的咖啡店，还有大型饭馆，火锅店之类的，完全没生意。
终于，小咖顿悟了：自己的家乡对咖啡的接受度真的不高。
目前呢，小咖的店还在坚持着，营业额飘忽不定，偶尔还会挂零。她们街区的很多店都关店走人了，但是前面说过开发商还是觉得小咖是他们的优质商户，百般说服她不想让她走人，说给她免物业费一直到五月底，也有一方面原因是想让她的店继续开着给景区撑门面，希望她能和街区共渡难关。
开发商还说按照他们的预计，这条街区六十年可以盈利，是的你没看错，是六十年。
其实小咖已经想撤店了，但是，为了能要回押金，而且这两个月又暂时不用再给开发商交钱，小咖也就咬着牙坚持下去了。刚刚过去的五一假期，小咖五天营业额一共1800块。同时她还想拓宽自己的市场，进了一千块的鲜花摆在店门口卖（最后亏了五百块）。
不知道疫情什么时候可以过去，也不知道旅游业什么时候可以枯木逢春，只希望小咖的店能够早日回本，也希望旅游业能早日复苏。
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