地产科技不单单只有数字化，还有很多科技元素可以探讨

《科技驱动，智慧建筑新玩法》的圆桌讨论。

2022年7月28日，DEMO WORLD世界创新峰会在北京开幕，并以线上直播形式举行。

此次峰会由创业邦主办，会上邀请了多位知名跨国企业、本土大企业、创新企业以及产业投资人，他们将就当前产业创新技术、模式、现象等议题进行分享与对话。

同时，创业邦研究中心还将基于大企业创新理论与实践，发布2022年上半年全球独角兽企业发展研究报告、2021中国企业风险投资（CVC）发展研究报告 、2021 中国最活跃CVC等系列内容，为企业提供基于睿兽分析数据库的数字化的创投、技术和商业参考。

DEMO WORLD世界创新峰会上，同济大学土木学院教授博士生导师、绿色建造研究中心副主任卢昱杰，招商局创投首席投资官李忠桦，广联达投资管理部总经理付永晖，越秀产业基金董事总经理、股权投资部负责人吴煜展开了主题为《科技驱动，智慧建筑新玩法》的圆桌讨论，犀利观点如下：

1、建筑科技不单单是数字化，还有很多科技元素可以探讨。

2、数字化让每一个工程项目成功，让每一个从业者有尊严。

3、大家首先要认清现状，我们国家的城市化进程和地产发展已经进入到一个新的阶段，一张图纸打天下的时代已经过去了。

以下为圆桌讨论实录，由创业邦整理：

卢昱杰：尊敬的各位嘉宾大家好，非常高兴今天来参加DEMO WORLD地产科技圆桌论坛。大家齐聚一堂，对地产科技畅谈自己的想法。首先请各位专家，介绍一下自己的机构以及对建筑科技赛道的理解。

李忠桦：大家好，我是来自招商局创投的李忠桦，招商局创投是招商局集团旗下的风险投资机构，是集团的自有资金，主要进行与集团主业相关的创新赛道布局。招商局集团它其实有三个主业，一是交通物流，第二个是金融，第三个跟咱们要聊的话题相关。

我们内部叫园区地产，其实就是房地产开发，但我们是以城区开发为主，最早我们开发的城区在深圳蛇口工业区，后来又相继开发了福建的漳州开发区，最近我们在辽宁的太平湾，海宁的三亚亚洲湾科技城进行开发。我们有个比较独特的模式叫前港中区后城，前港是招商局港口的港区，中间有招商蛇口开发区的产业园区，后城就是持久进行开发的城区，这样我们连续开发的综合成本会比较低。

付永晖：我叫付永晖，来自于广联达科技股份有限公司，广联达一直在建筑行业从事建筑信息化工作，作为数字建筑平台服务商，立足于建筑产业，为建筑行业的客户提供基于工程项目全生命周期的数字化解决方案。公司在2010年深交所上市，是中国工程建筑信息化领域的首家A股上市公司。目前公司累计服务客户有34万家，服务项目也有600多万个，有1000多万终端用户。广联达在上市以后就开始了战略并购和投资，广联达投资部门的定位是，成为公司战略布局与主业生态化发展的担当，成为建设领域科技创新创业的最佳伙伴。

目前广联达投资有三个核心工作，一是增强主业的核心动能，延展到上下游的产业从事着战略投资、产业并购的工作。另一部分是聚焦建筑业数字化的投资机遇，联合行业的创新创业者，协同共建数字生态。第三是通过广联达20多年积累的产品孵化方法论，市场营销，能力培养等等一系列方法论，帮助投后企业做投后赋能的提升服务，为数字建筑生态平台创造更多价值。

广联达一直是一个技术驱动型的公司，目前也是拥有BIM、CIM、大数据、云中立等等一系列的技术。希望通过和建筑行业的创新创业者一起共建建筑数字生态。

吴煜：大家好，我是来自越秀产业基金的吴煜，越秀产业基金背后依托的就、是越秀集团。越秀集团是广州市驻港的窗口企业，截止到2021年末，越秀集团总资产规模达到了8,500亿。

越秀集团有四大主业，第一是拥有结算权益收入过千亿的地产板块。第二是拥有在全国接近20条高速权益里程900公里的高速公路交通建设投资板块。第三个就是金融控股的越秀金控板块。还有一个是在最近三年，我们逐渐通过国资委的资产调整，承担粤港澳大湾区菜篮子相关任务的现代都市农业食品板块。

越秀产业基金自身所从事有三类业务，一个母基金，一个夹层基金，还有我现在负责股权直投三大板块。股权直投，我们所设定的就是消费生物医药，还有科技制造3大领域8个赛道当中，专门有一个赛道是依托于越秀集团进行服务的产业投资赛道，我们现在定位叫地产科技与企业服务，这个领域我们专门进行投资和布局，在过往也形成了投资的绩效和产业联动很好的效果。

卢昱杰：我相信各位一直关注建筑科技地产科技赛道，肯定投过很多的企业和有趣的项目。想请问一下您看到遇到过的项目中，有没有哪些是让您觉得耳目一新或者印象特别深刻的项目，给我们简单介绍一下，并结合建筑科技行业的特征，和硬科技比投资的特点有哪些？

李忠桦：从房地产商的角度，我们之前一直看的更多的是存量资产运营方面的创新，在建筑科技方面，我们满足主业公司创新的轻重缓急，最迫切的还是在存量资产的运营。

我们更多的是从双碳的角度，看建筑方面的事情，大家也知道建筑是离不开水泥的。单单一个水泥行业，碳排说出来吓死人，所以说解决水泥的排放无论是从建筑科技的重要性还是改变市场竞争格局都会起到很大的作用。所以我们在看跟水泥减碳相关的项目。

因为我们除了房地产，也有招商局，公路和港口，是很大的基建供应商，所以混凝土水泥消耗量是很大的，所以我们最近的方向就是在监督减派，包括所有具体原料的减碳。如果数字化水平不断提高，能够提升建筑行业的作业效率，也能达到减碳的目的，但最近让我耳目一新的，还是一些原料上的减碳。

付永晖：广联达在数字化的过程中，一直坚定数字建筑的理念，通过信息化手段帮助建筑业转型升级。

数字建筑就是新的技术，比如BIM技术、云计算、大数据、物联网、移动互联网和人工智能技术。同时结合先进的精益建造的理论方法，将传统的人员流程、数据、技术及业务系统进行全过程、全要素、全参与方的数字化、在线化乃至智能化，最终在数字建筑平台变成新的设计，新的建造，新的运维。

我们说三要素就是数字化、在线化和智能化。基于数字建筑平台的搭建，在整个的投资领域里面，我们也关注了建筑数字化的创新创业领域，比如在设计阶段，核心关注的是数字设计，协同设计，云端等等，包括智能化设计领域。

在建造阶段，我们主要关注的是像智慧工地的创新应用，包括施工智能硬件建筑机器人等。在建筑科技的创新技术方面，我们也关注了像数字孪生，虚拟现实，立项建模，室内定位 、CIM技术等领域。

吴煜：因为我们是产业投资出身，服务着越秀和相关的兄弟单位。就越秀地产的地产科技而言，我们内部总结有三块领域，第一个是开发建设，然后是销售售后，比方说运营和使用端的科技服务，中间夹着是房地产的销售，所以整体是一个三段式，从空间和服务的复杂度来说，肯定是两头会很大，中间销售相对数字化程度比较高，像数据库、云计算办公室、分布式办公、精准营销、营销管理都比较成熟。市场上比较多的，包括明源、云蓝凌软件等等在内，其实这是都是垂直服务地产领域。

现有的投资当中我们投了做私有云的评稿软件，已经完成了科创板的上市。还投资了数字营销的微课，也是我们很多大型地产开发商使用的重要的软件平台。

除了销售端以外，另外两头开发建设和运营使用这两块其实空间比较大，也代表着我们未来的主要导向，因为它在无论是数字化信息化的渗透度，还是未来空间，都非常值得大家讨论。

开发建设中会用到很多自动化或者无人化的尝试，一些友商已经在建筑机器人中做了比较前沿的探索，但在另外方面，从规划中涉及到的，比方说地理信息系统测绘，到办公的CAD设计的产品，到后面的成本造价施工以及装修，包括前装和工装市场。从今天来看，数字化水平和基础还相对比较薄弱的。

在这一块我们也有尝试，比如说在设计方面，我们投了中国最早的国产化的CAD软件中望软件，也完成了科创板上市。我们投的巨山数据库也是国内比较主流的分布式的数据库科技公司。

开发建设这一块，有意思的点是现在越来越多地产商会选择跟地铁联动，我们越秀地产和广州地铁集团是非常好的战略关系。

地铁的建设也带来了新需求，比如地铁上盖居民楼的减震降噪问题，我们也投了国内的一家环境减震降噪的科技企业，也在今年年初通过了科创板的发审，来自于北京的叫九州一轨。

在运营服务涉及到的东西就更多了，商业地产涉及到环境监测，房屋安全等等，如果是养老公寓或青年公寓，就会涉及到服务，自动化以及人文关怀，从下到上，从传感器甚至是光传感，还涉及到基础元器件，到大的系统集成。还有现在很火的智能家电的，不管是前装还是后装的，智能家电市场非常大。在这一块我们有探索，但因为它的消费属性和to b的属性，界限有的时候会模糊，所以我们相对看的多，但是下手还比较少。

卢昱杰：刚才三位嘉宾都提到了一个关键词，就是数字化。在全球来看，包括从中国来看，建筑业相对来说占GDP比例较高，但同时数字化率比较低。根据麦肯锡的报告，建筑业的数字化率甚至低于农业，所以数字化也是未来建筑科技发展的非常重要的方面。

但在数字化推动的过程当中，也有制度因素，成本因素，还有技术成熟度因素等等，想请各位专家结合自己投资的经验，谈一下在未来数字化投资过程当中，怎么平衡数字化带来的价值和产生的成本，以及数字化的应用推广赋能的过程中，如何增长？

李忠桦：我讲讲存量资产运维方面的数字化，建筑物本身的数字化，其实现在很多还是样板工程。

建筑的智能化和数字化等落地之后，可能为物业管理提供了一定的便利，但如果算经济账，不一定划得来。最后金融市场还没有想为建筑数字化的溢价来买单。

另外一种数字化方向就是存量资产的运营，比如说很多商业地产有很多控空闲的地产面积，因为全是在线下，所有的信息没有结构化，也没有搬到线上，所以商业地产的空闲商业面积运营是很低效的。

我们投了一个专门把这些线下数据搬到线上，包括把商务关系也搬到线上，然后让很多大的品牌经销商能够用很高效的低成本的方式，能够在全国各地展业，去线下做商业活动，商务对接，包括选址全是通过线上平台方式就完成了。这是一个开源的手段，业主也愿意为这样的平台买单。

各大物业公司的数字化现在也在如火如荼的推开，大部分是上市公司手里有钱，除了横向的物业并购，他们在小区社区的数字化运营上面也做了很多有益的尝试，但是也没有看到谁能够真正把这个局面打开，我坚信不断的尝试和投入，一定会有突破口的。

付永晖：在建筑行业，数字化首先要考虑目的是什么，这个目的是通过数字化能够让每个项目成功。我们希望能够通过数字化把建筑业提升到像制造业一样工业级精细化水平。

我们也定义了一个工程项目成功的目标，是让每一个工程项目的进度加快50%，成本降低30%。同时没有质量缺陷和安全事故。现在双碳的过程，我们也希望通过数字化，能够让建筑业的二氧化碳排放量减少50%。

在设计阶段，广联达希望能够立足于全过程的数字化设计，打造全数字化的设计互联网平台生态，推动国产自主可控的BIM软件普及，提高数字化的水平。

在施工建造领域的数字化，我们是希望能够和行业内的数字化建筑行业的创新创业企业一起共同搭建数字建造的整体解决方案。

数字化一定会带来成本降低，质量提升和进度提升。但在某个单点上，可能投入会超过传统的投入，但从整个全过程全生命周期的总账来看，数字化一定是能够获得很大收益。

吴煜：数字化在地产科技中有天然的不平衡。地产的全周期分为三段，这三段如果要用到数字化，最底层就是物理层，信息层和数据层，中间就是来源于技术，包含了像自动化机电一体化等偏硬的产品技术，也包含了通过软件算法形成偏软的技术。

上层就是基于不同的场景形成的应用，在这三段当中有这三个层次，发展程度是严重不均衡的，这也就是为什么要平衡提升数字化。

中间营销为主导的营销办公层面，数字化程度和信息化程度，智能化程度相对比较高的，它追求的是精益求精的过程。

下游来说，不管是自持商业的运维，还是已售面积的服务，单纯从物理层和数据层来说，相对成熟度是不错的，也有比较好的条件，为中间层的应用布局提供了很好的物理基础。相比于最前端的开发设计，后面的运维和服务，已经进入从成长到成熟的转化阶段。

最难的是上游是从开发，从拿地开始，从设计做开发，然后到交付，过程当中，构建数据化的物理层，就面临着参差不齐的现状，这也是我们最关注的方向。

三段式数字化的成熟度参差不齐，所以我们以投资导向关注投入，或者通过资源配置引导改变，就会把重心目前放在前端的，就是从设计、开发、监理、施工的环节中。

地产数字化建设当中，不仅能够带来开发周期的减少，运营资金的效率提升，更多的还是在ESG的层面，能够对社会责任和环境友好，提供更有意义的输出。

卢昱杰：请各位结合自己的投资经验，能不能给我们透露一下未来三年建筑科技重点布局的几个赛道是什么？有哪些思考？

李忠桦：我们看到越来越多的跨界人，慢慢进入到了建筑科技的创业里面去了，这是两三年来可喜的变化，我觉得还是要有敬畏之心，来建筑科技赛道创业的话，还是要花更多的时间去了解这个行业的本身，不是说一来就要颠覆底层逻辑，还是要从小的点慢慢去发掘。

无论客户是地产商还是建筑方，甚至可能是原料提供商。还是从发现痛点，切实解决的痛点开始，一起来改变这个行业，推动行业进步，不要做落地不了的东西，这是我给行业里创业者们的一点建议。

付永晖：未来广联达在投资业务上重点方向主要是两大类，第一类就是夯实主业的并购，主要基于造价、施工和设计三大主业，在这一块去寻找底层自主可控的技术类的，这类投资并购在国内和国外同步进行。

在投资生态方面，第一个建筑产业，比如集采平台，工程设备租赁平台，劳务用工的平台，以及装饰装修这些垂直细分，纵向一体化的企业。

第二是智能硬件和智能工程设备上，包括逆向建模、施工机器人、混凝土三维打印等智能设备。

第三是数字化设计，包括以BIM为核心的软件图纸审查，基于BIM的性能分析，协同设计，包括装修的智能设计软件。

第四是新材料，包括装配式的预制构件，门窗设备管线。第五主要是在施工现场，比如物料管理、远程视频监控，人员管理，安全监控，包括环境监测，施工智能管理等，都是广联达投资的重点关注方向。

吴煜：从投资角度可以列三个领域，第一个领域是专注在基础的软件和元器件对应的数据标准化结构化使用技术能力方面。

技术软件对于设计规划测绘角度有非常好的延展性，也为了未来整体的系统化集成的智能运维服务提供了很好的基础，包括大量数据处理，数据存储和数据运算。

第二是技术元器件，因为技术元器件能够采集衡量和标准化，现实生活中模拟信号也好，各方面的信息也好，始终是未来做数字化延展的基础手段。

有了信息化之后，要做决策，再怎么样提供智能化的辅助决策，甚至是全自动化的或者强人工智能半强人工智能的决策系统中，这是我们未来去关注的，包括做工业求解器的企业。

第三块我们会关注人居交互，原来叫人际交互，现在叫人居交互，地产科技最后终极的目的是服务于人的，所以人如何和居住的环境形成有机的人居交互的良好关系和环境构建，所以这就是人居交互交互领域。

卢昱杰：想听听各位大咖对从事地产科技创业的创业者有什么建议，怎么样去适应形势的变化，怎么样在变化中寻找机遇，怎么在机遇中实现自己的梦想？

付永晖：第一要抓住目前地产公司当下阶段的痛点，目前地产公司我们认为核心的关注点是什么？在这个过程中，营销和成本管理应该是突破点。

第二要能够和客户更加紧密的沟通和了解。亲近客户，做好产品。

吴煜：如果给到创业者建议的话，大家首先要认清现状，我们国家的城市化进程和地产发展已经进入到一个新的阶段，一张图纸打天下的时代已经过去了。

在未来是以城市的更新，环境的改造，友好的人居所代表的更创新型的地产开发的时代。在大趋势的背景下，无论是在数字化的层面，还是在自动化机器人的层面，还是在新型材料建筑的实施层面，想着用科技去如何打造更友好的人居环境，能够真正的让住房者或者使用者能感受到这样科技的力量所带来的人文关怀，这是未来创业我觉得最终安身立命，能推动地产科技领域发展的初衷所在。

那总结来说一句话，就是希望大家在未来打造的不仅仅是打造卖的更好的房子，而是打造更好的房子去卖。

卢昱杰：请大家用一句话来总结今天我们的交流环节。

李忠桦：建筑科技不单单是数字化，还有很多科技元素可以探讨。

付永晖：通过数字化让每一个工程项目成功，让每一个从业者有尊严。

吴煜：科技让人居生活更美好。

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