从大手笔拿地到变身“小股东” 北京兴创投资“画风”为何变了？

8月中旬，即使尚未取得预售证，大兴星光城售楼处也已经开放，这距离北京兴创置地房地产开发有限公司(以下简称兴创置地)以48.2亿元竞得该地块仅仅过去6个月。

但需要注意的是，如今该项目的开发商已经变成了在今年3月注册成立的北京品创建合房地产开发有限公司，背后存在多个关联方，这也一定程度上反应了如今北京兴创投资有限公司(以下简称北京兴创投资)的开发风格。

事实上，北京城投类公司积极拿地始于今年上半年。据中指研究院统计，今年前6月北京累计成交31宗住宅用地，成交金额接近1000亿元。虽然排名前三的拿地企业分别是华润、中海、绿城，但城投类公司已经崭露头角，北京兴创投资以66亿元排在第五位，城建发以53亿元排在第六位。

独自拿地到变身小股东

兴创置地是北京兴创投资的全资子公司，该公司的实控人为北京大兴区的国有资产监督管理委员会，主要业务是根据大兴区政府授权，负责大兴新城北区、生物医药基地东配套区、大兴新城核心区、西红门商业综合区、黄村七街、京开东侧天宫院村、采育中心镇区等土地一级开发，配合土地上市工作，进行区域市政、公益公建设施建设。

同时，北京兴创投资还在拓展房地产二级开发业务，仅今年一季度便以48.2亿元、35.7亿元拿下两宗地块。

具体到这两宗地块，京土储挂(兴)[2022]008号大兴区黄村镇DX00-0202-6007、6014、6011、6002地块(以下简称黄村地块)是北京兴创投资以48.2亿元底价拍得，而京土储挂(兴)[2022]009号大兴区西红门镇B2-08、DX04-0101-6004、6006、6008地块则是北京兴创投资和中建壹品联合以35.7亿元底价摘得，中指院称之为北京兴创投资“托底大兴区西红门和黄村地块”。

其实近年来北京兴创投资在北京土拍市场，尤其是大兴区域表现亮眼。除了上述外，根据Wind，2020年2月住总和北京兴创投资联合以6.56亿元摘得大兴区采育镇DX10-0001-6004地块，2021年10月，中铁置业和北京兴创投资以37.84亿元的总价拿下大兴区黄村镇DX00-0102-0208-6026、6020地块，条件之一是5.4万平方米的“现房销售”。

就在北京兴创投资“托底”之后不久，市场就传出该公司计划退出黄村地块的传言。今年5月底，《每日经济新闻》记者曾致电北京兴创投资核实该消息，对方工作人员向记者推荐了中建壹品的相关负责人，其在电话中表示：“兴创投资并没有退出黄村地块，只是引入了其他投资方，分别有中建壹品、联投置业、大兴城建，我们中建壹品来操盘。”但当时该相关负责人并没有透露相关各方的持股比例。

根据启信宝，黄村地块目前的开发商北京品创建合房地产开发有限公司股东确实是中建壹品、联投置业、大兴城建、北京兴创投资4家，中建壹品是占股50.086%的大股东，北京兴创投资占股16.6%，也就是说，北京兴创投资已成为了小股东。

暂无拟开发房地产项目？

早先北京兴创投资的风格是单打独斗，根据其介绍，“公司房地产开发业开发项目类型以商业地产和高端住宅为主。其中，兴创屹墅和兴创荣墅为高端住宅；兴创国际中心(西红门三期和四期)、核心区企业总部以及采育企业交流中心等为商业地产项目，主要用于出售，部分对外出租。”

根据北京住建委官网，早先北京兴创投资开发的高米店南里、创采嘉园、兴创科创中心等项目都是由该公司独资开发，而此后便开始逐渐引入合作开发。

如今年3月23日取得预售证的诺德逸境小区，便是由北京兴创投资和中铁置业共同开发，也就是上文所提到的与中铁置业的联合拿地，北京兴创投资占股仅有35%。而上文提到的和住总的联合拿地，2020年11月取得预售证的住星家园，北京兴创投资也仅有30%的占比。

上海清算所公示的一份《北京兴创投资有限公司2022年跟踪评级报告》(以下简称《报告》)显示，2021年北京兴创投资营业收入同比下降13.79%。其中受土地开发进度影响，公司土地一级开发收入同比下降21.60%；房地产开发收入同比变化不大；受交房进度影响，保障房开发收入明显下降。

偿债能力方面，2021年底受流动负债增加影响，北京兴创投资流动比率、速动比率和现金短期债务比均较2020年底有所下降。2022年3月底，受临时性的资金拆借增加影响，上述三项指标均较2021年底继续下降。

此外，北京兴创投资整体债务负担重，2022~2023年集中兑付压力较大。2021年底及2022年3月底，公司全部债务资本化比率分别为70.50%和75.70%；2022年4~12月及2023年分别需偿还有息债务73.27亿元和74.53亿元(已考虑含权债券的提前回售)。

房地产开发在一定程度上成为了北京兴创投资的一种压力。《报告》表示，截至2022年3月底，北京兴创投资主要在建房地产项目预计总投资144.48亿元，已完成投资113.36亿元，未来尚需投入31.12亿元。

整体看，北京兴创投资的房地产在建项目尚需投资规模较大，面临较大的资金支出压力。“公司部分在售房地产项目面临去化压力、资金支出压力大，整体债务负担重、2022~2023年集中偿付压力较大等因素对其信用水平可能带来不利影响。暂无拟开发的房地产项目。”