2月4日下午，上海市住房和城乡建设管理委员会联合市房屋管理局等十部门发布了《关于进一步整顿规范本市住房租赁市场秩序的实施意见》（以下简称“实施意见”），以进一步维护上海住房租赁市场秩序。
《实施意见》对住房租赁市场主体、房源信息、租赁合同网签备案、交易服务、交易资金、房屋安全、公共服务平台建设、市场乱象和管理制度等9个方面进行进一步的监管。明确住房租赁经营机构不得强迫或诱导承租人一次性支付超过三个月的长周期租金、未开展个人“租金贷”业务的住房租赁经营机构原则上不得新增该项业务等。
业内人士指出，此次新规严禁“长收短付”，对于租金贷业务的管控旨在禁止增量、压缩存量，有效限制租赁企业“资金池”，维护租赁市场健康发展。
不得强迫或诱导承租人一次性支付三个月以上租金
根据《实施意见》，住房租赁经营机构、房地产经纪机构及从业人员对外发布房源信息的，应当对房源信息的真实性、有效性负责。同一机构的同一房源在同一网络信息平台仅可发布一次，在不同渠道发布的房源信息应当一致，已成交或撤销委托的房源信息应在2个工作日内从各种渠道上撤销。
此外，推行房源信息核验。房地产经纪机构、从事分散式代理经租业务的住房租赁经营机构发布房源信息前，应当通过市住房租赁公共服务平台进行房源信息核验，取得房源核验码。未取得房源核验码，房地产经纪机构、从事分散式代理经租业务的住房租赁经营机构不得对外发布相应的房源信息。
在租金支付周期方面，《实施意见》要求住房租赁经营机构向承租人收取租金的周期，应当与向出租人支付租金的周期相匹配。住房租赁经营机构不得强迫或以租金优惠等名义诱导承租人一次性支付超过三个月的长周期租金。房屋管理、市场监管部门应当在合同示范文本中增加特别告知内容，提示承租人一次性支付长周期租金，可能产生租金损失风险。
严控“租金贷”业务
在加强住房租赁交易资金监管方面，此次《实施意见》对租赁市场上长期存在的“租金贷”业务进行了严格规范。
《实施意见》要求住房租赁经营机构要在本市注册的商业银行中，开立全市唯一的住房租赁资金监管账户，该账户不得支取现金且原则上不得变更。住房租赁经营机构收取租金和押金，应当由承租人直接存入监管账户；住房租赁经营机构向所收储房源的出租人支付租金和押金，应当通过监管账户支付。
在此基础上，要严控租金贷款业务。未开展个人“租金贷”业务的住房租赁经营机构，原则上不得新增该项业务。按照本市有关规定已开展个人“租金贷”业务的住房租赁经营机构，应于2021年一季度前向市房屋管理部门报备贷款规模压降计划，确保2022年底前贷款金额调整到占企业租金收入比例15%以下。住房租赁合同未经网签备案的，金融机构不得为其办理个人“租金贷”业务。对于新发生的个人“租金贷”业务，金融机构经与住房租赁经营机构、承租人协商一致，应当直接放款至监管账户。
易居研究院智库中心研究总监严跃进对此表示，此次上海的租赁新规对于租金贷明显是持打压态度，这说明了租金贷的风险较大。
其指出，政策内容强调了两点，一是禁止增量。后续住房租赁经营机构参与租金贷业务的空间不大，这也是长租公寓融资方面所需要关注的内容。二是压缩存量。此次政策明确“租金贷/租金”的比重不能超过15%，是租赁市场首个压缩租金贷占比的信贷政策，有助于规范此类业务。所以此次上海租赁政策是在原有条文的基础上、结合租赁市场金融风险的管控出台了此类规定，有助于后续租赁金融市场的稳定和健康发展。
北京深圳已率先出手，限制企业资金池
此次上海对于租金支付、“租金贷”业务的严格监管是紧紧跟随了北京、深圳的步伐。
2月1日，深圳市住建局就《关于开展住房租赁资金监管的通知》（征求意见稿）公开征求社会公众意见，通知明确规定约束“租金贷”，金融机构为承租人提供个人住房租金贷款业务的，应当与承租人单独签订贷款协议，并将贷款拨付至承租人个人账户。金融机构发放住房租金贷款的频率应与借款人支付租金的频率匹配。
2月2日，北京市住建委联合五部门规范住房租赁企业经营活动，发布《关于规范本市住房租赁企业经营活动的通知》，严格禁止“长收短付”，要求住房租赁企业收、付租金周期必须匹配；严控“租金贷”拨付对象，规定银行业金融机构、小额贷款公司等机构不得将承租人申请的“租金贷”资金拨付给住房租赁企业；建立押金托管制度，住房租赁企业向承租人收取的押金，须通过北京房地产中介行业协会建立的专用账户托管。
中原地产首席分析师张大伟表示，长租公寓企业已经全面金融化，长租公寓最大的问题，其实不仅仅在推涨房租，更大的问题是金融化带来的“资金池”，现在的长租公寓已经不是一个租赁企业，而是一个个标准的“金融企业”。北京的调控新政策要求限制租赁企业“资金池”，严禁“长收短付”不准超过3个月租金，这就代表了这类租赁企业基本失去了挪用资金池的可能性。北京的政策如果执行，将解决这个行业难题，将对行业产生颠覆性冲击。
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